一、項(xiàng)目選址：　　

本宗地塊位于世界文化與自然遺產(chǎn)地、國際生態(tài)旅游城市、海西北部重要的交通樞紐及閩北政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心的南平市武夷新城核心區(qū)，總占地面積6.2萬m2。東面主干道（輕軌路），西依森林公園，北靠休閑公園接崇陽溪（深水湖段），南鄰支路及城市休閑公園。距高鐵武夷山東站約為10公里，距新建武夷國際機(jī)場約為28公里，距雙世遺國家5A級武夷山風(fēng)景名勝區(qū)約35公里，與城際鐵路（輕軌）連接，輕軌站點(diǎn)設(shè)立在本宗地旁。城市道路由快速路、主干道、景觀慢道構(gòu)成。交通樞紐有航空、高鐵、高速等，形成立體交通網(wǎng)，親屬子女探親便捷，是休閑養(yǎng)老最好去處。　　

二、項(xiàng)目優(yōu)勢：　　

1、環(huán)境優(yōu)勢：利用森林公園和南、北兩個休閑公園及崇陽溪深水湖，現(xiàn)成景觀，為休閑場地，突出項(xiàng)目價值，提升土地利用率，減少景觀、園林綠化的投入成本，提高經(jīng)濟(jì)效益。　　

2、位置優(yōu)勢：武夷新區(qū)中心城區(qū)范圍主要包括武夷山老城區(qū)、武夷山度假區(qū)、建陽城區(qū)及興田、將口、童游新建城市建成區(qū)范圍，總用地298平方公里。城市人口規(guī)模為2030年中心城區(qū)戶籍人口57萬人，旅游等人口8萬人，合計(jì)65萬人；城市建設(shè)用地規(guī)模約83.1平方公里，人均建設(shè)用地127平方米。新區(qū)地處閩江上游，屬于中亞 熱帶季風(fēng)性濕潤氣候，土地資源豐富，人均擁有量大，是全國唯一集國家級風(fēng)景名勝區(qū)、國家級旅游度假區(qū)、國家級自然保護(hù)區(qū)于一體的著名旅游勝地。擁有眾多的歷史文化遺跡，有著深厚的歷史文化積淀，構(gòu)成了獨(dú)具閩北特色的山水、人文旅游優(yōu)勢。歷史名人有朱熹，宋慈，惠崇等。　　

該項(xiàng)目坐落在城區(qū)主干道沿街256m，支路沿街650m，可融多種商業(yè)為一體，價值凸顯。　　

3、路網(wǎng)優(yōu)勢：本地位置距市委、市政府、市民廣場、中、小學(xué)校約3.4公里；距萬達(dá)廣場約3.6公里，距水之廳、水之廊公園3公里，距主公園（森林公園）約1.5公里，距體育中心3.3公里，距市綜合醫(yī)院約4公里，距市便民中心0.8公里，金融中心1.8公里，依靠南、北兩個休閑公園旁，距崇陽溪深水湖0.6公里，交通便捷。　　

4、區(qū)域優(yōu)勢：位于唯一高標(biāo)準(zhǔn)高起點(diǎn)規(guī)劃建設(shè)的國際生態(tài)旅游城市的中心地段：三甲醫(yī)院、購物中心、金融中心及周邊休閑場所給養(yǎng)老提供配套服務(wù)，是居家、度假、旅行、休閑養(yǎng)生的最佳選擇地。　　

三、投資成本及回報預(yù)測：　　

1、項(xiàng)目總規(guī)劃建筑容積率為1.5以內(nèi)，綠地率為40%以上。　　

2、養(yǎng)老規(guī)劃為高級、中級兩片區(qū)。高級區(qū)為別墅區(qū)設(shè)計(jì)，容積率為1.0，綠地率為40%；中級區(qū)按四星級賓館設(shè)計(jì)，容積率為2.0，綠地率為40%。　　

3、公共部分：為老人活動中心、員工宿舍、辦公區(qū)、生活區(qū)等，規(guī)劃容積率為2.0，綠地率為40%。　　

4、商業(yè)部分：為沿主干道及次支路商業(yè)店面，設(shè)計(jì)容積率為2.6。　　

5、建設(shè)建筑面積及投資成本：中等級床位為1000個/2人*35平方米*1800元（建安成本）=3150萬元；辦公及生活區(qū)為8000平方米*1500元=1200萬元；商業(yè)區(qū)商業(yè)店面為6000平方米*1000=600萬元；商業(yè)服務(wù)區(qū)為9600平方米*1000=960萬元；高級養(yǎng)老別墅40000平方米*1000元=4000萬元（無裝修認(rèn)租），建設(shè)成本約為9910萬元，土地成本62000平方米*1500=9300萬元，公共廣場、綠地及景觀建設(shè)費(fèi)為600萬元，辦公區(qū)、生活區(qū)、中等級養(yǎng)老區(qū)、室內(nèi)辦公設(shè)備及床上用品600萬元，總投資約20410萬元，可分為兩期投資。　　

6、投資回報：①根據(jù)南平市政府關(guān)于支持養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)扶持意見：自建房按每床位補(bǔ)貼1萬元*（中等床位1000個+高級床位2000個）=3000萬元；　　

②商業(yè)店面：6000平方米可認(rèn)租50年，如認(rèn)租50年按平均每平方米1.5萬元，則為1.5*6000=9000萬元；　　

③高級養(yǎng)老別墅認(rèn)租50年按目前該區(qū)域價每平方米1.6萬元*50%（5折）*40000平方米=32000萬元；　　

④中等級養(yǎng)老床位按凈利潤64%計(jì)算，則可計(jì)：64%*1000個（床位）*1000元*12月=768萬元（年收入）；商業(yè)區(qū)9600平方米出租，則可計(jì)：9600平方米*30元*12個月=345萬元，養(yǎng)老用房及商業(yè)房出租金年收入1102萬元。　　

⑤護(hù)理、保健、醫(yī)療、會所等由專業(yè)企業(yè)承包。　　

7、本項(xiàng)目預(yù)算投資人民幣20410萬元（含不可預(yù)計(jì)費(fèi)用20410*108%=22043萬元），建安工程建設(shè)期預(yù)計(jì)為兩年，可回收4.4億元，扣除開發(fā)成本，凈利為21957萬元，經(jīng)營期每年養(yǎng)老用房及商業(yè)房出租為1102萬元+政府行政性補(bǔ)貼每年不低于600萬元（人補(bǔ)貼不低于2000元*3000個（床位）=600萬元），則經(jīng)營期年總利潤不低于1700萬元人民幣。　　

四、投資方式：股份制合作