本報(bào)訊（記者 陳斯）備受關(guān)注的房地產(chǎn)調(diào)控“國(guó)五條”北京細(xì)則昨日發(fā)布，根據(jù)北京市政府印發(fā)的《通知》，2013年全市新建商品住房?jī)r(jià)格與2012年相比應(yīng)保持穩(wěn)定，并進(jìn)一步降低自住型、改善型商品住房的價(jià)格，逐步將其納入限價(jià)房序列管理。

　　《通知》從切實(shí)承擔(dān)穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作責(zé)任、堅(jiān)決抑制投機(jī)投資性購(gòu)房、增加普通商品住房及用地供應(yīng)、加快保障性安居工程建設(shè)、加強(qiáng)商品房銷售管理、強(qiáng)化市場(chǎng)監(jiān)管和預(yù)期引導(dǎo)、加快推進(jìn)長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)七個(gè)方面提出了十九條具體政策措施。

　　《通知》要求，自今日起，本市戶籍單身人士在本市未擁有住房的，限購(gòu)1套住房；對(duì)已經(jīng)擁有1套及以上住房的，暫停在本市向其出售住房。

　　同時(shí)，對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房，能核實(shí)房屋原值的，依法嚴(yán)格按個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房所得的20%計(jì)征個(gè)人所得稅；不能核實(shí)房屋原值的，依法按照核定征收方式計(jì)征個(gè)人所得稅；對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，繼續(xù)免征個(gè)人所得稅。

　　此外，還將進(jìn)一步提高第二套住房貸款的首付款比例。

　　解讀一

　　調(diào)控目標(biāo)

　　政策

　　2013年本市房?jī)r(jià)控制目標(biāo)是：全市新建商品住房?jī)r(jià)格與2012年價(jià)格相比保持穩(wěn)定，進(jìn)一步降低自住型、改善型商品住房的價(jià)格，逐步將其納入限價(jià)房序列管理。

　　解讀

　　降低改善型商品房?jī)r(jià)格

　　北京市房協(xié)秘書(shū)長(zhǎng)陳志表示，北京2013年度房?jī)r(jià)控制目標(biāo)，從總體上延續(xù)了2011年“穩(wěn)中有降”的思路。同時(shí)，是將市場(chǎng)短期調(diào)控與長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)相結(jié)合，蘊(yùn)含著住房管理制度上的創(chuàng)新，和解決住房問(wèn)題思路上的重大戰(zhàn)略調(diào)整。

　　其中，進(jìn)一步降低自住型、改善型住房?jī)r(jià)格，促進(jìn)住房回歸居住屬性，符合北京人口資源環(huán)境的現(xiàn)實(shí)要求，使有限的住房資源得到最合理有效的配置，以最大限度地支持和保持普通居民家庭合理的住房消費(fèi)需求。

　　陳志認(rèn)為，今年的房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)的針對(duì)性更強(qiáng)，更符合北京的實(shí)際。近年來(lái)，北京不斷加大保障性安居工程力度，但人地資源矛盾突出，仍然面臨著一大批超出住房保障條件的家庭難以通過(guò)市場(chǎng)解決住房問(wèn)題，給市場(chǎng)和保障兩方面都帶來(lái)了巨大的壓力。

　　他表示，此次北京提出的將自住型和改善型商品住房納入限價(jià)房序列管理，主要是通過(guò)逐步增加此前試點(diǎn)的“限地價(jià)、競(jìng)房?jī)r(jià)”或“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”土地出讓方式。在商品住房的供地階段就明確將來(lái)銷售房?jī)r(jià)，可以有效地達(dá)到控制這類住房?jī)r(jià)格的效果。這類住房恰恰針對(duì)的就是中等收入階層，也是目前社會(huì)最大的群體，此前北京對(duì)于中等收入家庭住房問(wèn)題的支持還不是特別清晰，此次進(jìn)行了明確，是政策的一大亮點(diǎn)。

　　至于這類住房與之前北京限價(jià)房的關(guān)系、兩種房源如何對(duì)接、覆蓋家庭的準(zhǔn)入范圍如何確定等，陳志認(rèn)為，這有待進(jìn)一步細(xì)化的實(shí)施細(xì)則。

　　解讀二

　　嚴(yán)格限購(gòu)

　　政策

　　本市戶籍成年單身人士在本市未擁有住房的，限購(gòu)1套住房；對(duì)已擁有1套及以上住房的，暫停在本市向其出售住房。

　　解讀

　　抑制用假離婚買(mǎi)房行為

　　陳志秘書(shū)長(zhǎng)認(rèn)為，這類限購(gòu)的范圍是年滿18歲的單身個(gè)人�！澳隄M18周歲是可以脫離原有的家庭單獨(dú)生活，可以購(gòu)買(mǎi)住房，但單身一個(gè)人一般一套房子就足以自住了，在目前供求緊張的狀態(tài)下，如果一個(gè)人買(mǎi)多了，是有投資投機(jī)的嫌疑。從調(diào)控的整體來(lái)看，這條規(guī)定的主要目的還是抑制投資投機(jī)的需求，讓房屋回歸自住和居住的功能�！睂�(duì)于離婚人士，陳志認(rèn)為也應(yīng)屬于單身個(gè)人的范圍。

　　北京市房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)李文杰說(shuō)，這條政策是對(duì)需求的抑制，去年下半年起，北京的樓市出現(xiàn)了回暖，主要是剛性需求和改善型需求的推動(dòng)，“但在改善型需求中，有一些是假改善，比如用離婚的手段來(lái)買(mǎi)房，兩人離婚之后，最多的可以一共買(mǎi)4套房，新政策對(duì)這樣的行為將有效抑制�！�

　　不過(guò)，李文杰表示，這部分假改善的需求其實(shí)并不大，因此對(duì)于實(shí)際改善型需求不會(huì)有明顯的誤傷。

　　解讀三

　　加強(qiáng)查處

　　政策

　　將進(jìn)一步加大執(zhí)法檢查力度，繼續(xù)堅(jiān)決查處各種違反限購(gòu)政策的違法違規(guī)行為，絕不姑息，確保限購(gòu)措施執(zhí)行不走樣。對(duì)于教唆、協(xié)助購(gòu)房人騙取購(gòu)房資格的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)，將根據(jù)不同情況要求整改甚至停業(yè)整頓，并處罰有關(guān)人員。通過(guò)各種手段騙取購(gòu)房資格的家庭，不僅要承擔(dān)相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)和法律責(zé)任，不予辦理房產(chǎn)證，且5年內(nèi)不能在本地購(gòu)房；構(gòu)成犯罪的，還將依法追究刑事責(zé)任。

　　解讀四

　　提高首付

　　政策

　　中國(guó)人民銀行營(yíng)業(yè)管理部、北京住房公積金管理中心在國(guó)家統(tǒng)一信貸政策基礎(chǔ)上，根據(jù)本市房?jī)r(jià)控制目標(biāo)和政策要求，進(jìn)一步提高第二套住房貸款的首付款比例。

　　解讀

　　二套房首付或提至七成

　　李文杰說(shuō)，此次北京的細(xì)則中，只是要求進(jìn)一步提高第二套住房貸款的首付款比例，并沒(méi)有明確上浮的比例。

　　“目前二套房貸的政策是首付比例6成，貸款利率上浮15%。這次提出進(jìn)一步提高首付比例，很可能是首付比例提高到7成，貸款利率上浮20%。這符合市場(chǎng)預(yù)期，比較務(wù)實(shí)。”李文杰說(shuō)。

　　他表示，對(duì)于二套房貸政策，北京此次出臺(tái)細(xì)則中的規(guī)定，與之前大家的預(yù)期相比，并沒(méi)有很高的加嚴(yán)。

　　有業(yè)內(nèi)人士分析，央行下通知規(guī)定首付比例“一刀切”的可能性非常小，極有可能要求“各家銀行根據(jù)自身放貸比例和風(fēng)險(xiǎn)自行控制二套房首付的調(diào)整比例”，如果是這樣就可能會(huì)出現(xiàn)部分銀行調(diào)整，但是部分銀行不動(dòng)的現(xiàn)象，“下周就要看哪家先當(dāng)出頭鳥(niǎo)，可能放貸業(yè)務(wù)不是重心的銀行會(huì)先調(diào)整。”

　　算賬

　　購(gòu)200萬(wàn)房將增稅28萬(wàn)

　　假設(shè)二套房的首付提高至70%，以評(píng)估價(jià)200萬(wàn)的二手房為例，貸款20年，首付提高至70%后借款人要多支付20萬(wàn)的首付款，前期資金壓力較大，但是相對(duì)還款的壓力會(huì)減少很多，因?yàn)橄鄳?yīng)的貸款額度也隨之降低。

　　從月還和總還款的金額來(lái)看，商業(yè)貸款新舊政策對(duì)比月還節(jié)省1575.3元，總還款節(jié)省378073元。公積金貸款新舊政策對(duì)比，月還節(jié)省1314.4元，總還款節(jié)省315454元。二套房新政策商貸與公積金對(duì)比，因?yàn)楣�積金的利率較低，所以月還款會(huì)比商業(yè)貸款少782.73元，總還款少187855元。

　　1.

　　高度重視房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作。

　　2.

　　認(rèn)真落實(shí)房?jī)r(jià)控制目標(biāo)。（解讀一）

　　3.

　　建立穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作責(zé)任制。

　　4.

　　繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行住房限購(gòu)措施。（解讀二）

　　5.

　　嚴(yán)格購(gòu)房資格審核，加大執(zhí)法查處力度。（解讀三）

　　6.

　　繼續(xù)嚴(yán)格實(shí)施差別化住房信貸政策，進(jìn)一步提高第二套住房貸款的首付款比例。（解讀四）

　　7.

　　充分發(fā)揮稅收政策的調(diào)節(jié)作用。（解讀五）

　　8.

　　穩(wěn)定普通商品住房用地供應(yīng)。

　　9.

　　完善土地市場(chǎng)監(jiān)管。

　　10.

　　加快普通商品住房供應(yīng)。

　　11.

　　落實(shí)2013年建設(shè)籌集保障性住房任務(wù)。（解讀六）

　　12.

　　2013年年底前，各區(qū)縣要將符合條件、有穩(wěn)定就業(yè)的在京外來(lái)務(wù)工人員納入公共租賃住房保障范圍。