10月上海將迎來第二次集中供地。9月13日，上海土地市場網(wǎng)發(fā)布滬告字(2021)第109號和滬告字(2021)第110號公告，正式掛牌第二批集中供應(yīng)地塊，并就出讓相關(guān)提問給予解答和提示。保證金截止日期為2021年10月8日。掛牌起止日期為2021年10月2日至2021年10月11日。

　　第一批土地集中出讓中，上海被認(rèn)為是模范生，因此第二批土地出讓基本還是沿用前一次的方式方法，只是個別地方做了進(jìn)一步優(yōu)化。比如出現(xiàn)了“隨機(jī)值”。

　　綜合上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦、易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)評論，上海第二次集中供地給出了目前全國比較詳細(xì)的土拍競價規(guī)則版本。

　　首先，增加“隨機(jī)值”。此次政策明確，第二批集中公告的住宅用地競價規(guī)則中，將增加一個“隨機(jī)值”的概念。

　　競價進(jìn)入一次書面報價階段，一旦有競買人報價相同(無論該報價最終是否有效)，將觸發(fā)系統(tǒng)新增一個大于中止價且不大于一次書面最高報價的任一萬位整數(shù)“隨機(jī)值”。書面報價環(huán)節(jié)僅新增一個隨機(jī)值，隨機(jī)值可與競買人的報價重復(fù)。平均價為一次書面報價結(jié)束后所有有效報價的算術(shù)平均值(有三個及以上有效報價的，“隨機(jī)值”納入平均價計算)，未報價、無效報價和修正報價不納入平均價計算。

　　如此一來，房企猜“平均值”的難度更大。從第一次拍賣可以看到，根據(jù)過去的規(guī)則，各競買人通過書面報價，最接近均值獲得土地。這就導(dǎo)致了出讓瑕疵，比如說，部分房企揣摩了這個平均值的大小，使得最先提交接近均值的房企基本上就可以拿到土地。這導(dǎo)致房企報價干脆就往“封頂價”和“中止價”兩個價格的平均數(shù)靠。而且先報這個平均數(shù)的企業(yè)有利。

　　上海推出“隨機(jī)值”，讓拿地的不確定性增加。比如，原本4家企業(yè)參拍，現(xiàn)在可能出現(xiàn)5個價格，而這個價格是隨機(jī)值，可能高，也可能低，對“平均值”的產(chǎn)生有很大干擾性。另外，報價時間只有10分鐘，期間房企投拓人員面臨的壓力包括數(shù)學(xué)功底、運(yùn)氣成分。拿地有一定的隨機(jī)性，反過來增加了書面報價過程中拿地的公平性。

　　其次，除了競拍規(guī)則的調(diào)整以外，也形成了很多新的約束，尤其是對于房企拿地資金方面的約束。由于資金或拿地主體資格面臨更為嚴(yán)格的審查，房企資金高杠桿拿地的可能性不大，這令房企拿地方面更加規(guī)范，也進(jìn)一步促進(jìn)當(dāng)前上海土拍市場的穩(wěn)定，落實(shí)了穩(wěn)地價的政策導(dǎo)向。

　　最后，第二批集中出讓地塊繼續(xù)施行房地價聯(lián)動的舉措。即便土地成交價格到達(dá)“封頂價”，除了幾幅市區(qū)范圍的土地外，其他土地的最高樓板價和房地聯(lián)動價之間的價差可以達(dá)到50%以上。換而言之，就算以最高價拿下，“面粉不會貴于面包”，并且房企仍有一定的利潤空間。

　　此次上海集中供地一共推出27幅土地，均為涉宅用地�？偝鲎屆娣e達(dá)167.82萬平方米，總建筑面積340.73萬平方米。其中6幅位于南匯，臨港新城有5幅；4幅位于青浦區(qū)，寶山區(qū)和金山區(qū)各供應(yīng)3幅，楊浦、徐匯、奉賢和崇明各供應(yīng)2幅，松江、閔行和嘉定各供應(yīng)1幅。相比上半年首次集中供地推出50幅土地，上海下半年還有兩次集中供地，此次推出的土地數(shù)量并不算少。

　　“面粉的質(zhì)量還是不錯的�！庇虚_發(fā)商如此評價。地塊主要來源于上海5大新城，以首次改善和剛需客為主。相比已經(jīng)完成第二批集中供地的城市有無錫、廈門、長春、天津等，有的已經(jīng)出現(xiàn)流拍的案例，前述業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，上海有其特殊性，并沒有因?yàn)橐�控制市場而推出質(zhì)地比較次的地塊，預(yù)計不會出現(xiàn)流拍現(xiàn)象。即便當(dāng)前市場開始降溫，但從土拍規(guī)則來看，上海土地成交價格也是可控的，“預(yù)計房企仍會保持拿地?zé)崆�，上海土拍模范生是要做到底了”�?/p>