貴陽招商網(wǎng)訊：在貴陽樓市的“超級大盤”時代下，商用物業(yè)也開始以一種大規(guī)模大體量的姿態(tài)出現(xiàn)。隨著中天·未來方舟、花果園項目、西南商貿(mào)城、國際金融中心等多個動輒百萬方以上的商業(yè)集群的集中面市，在這樣一個現(xiàn)實版“商業(yè)大亨”的策略游戲中，要如何在這場“商戰(zhàn)”中突圍成功，搶占到最多的商業(yè)資源和消費人群，這考驗著每一個商業(yè)地產(chǎn)項目的軟硬實力。

    和“商業(yè)大亨”這款虛擬游戲一樣，在擁有了資金、土地等所有的物質(zhì)資料后，要盤活一個區(qū)域乃至一個城市商業(yè)格局，靠的是操作者的思路：哪里游樂業(yè)最合適、做什么樣的餐飲業(yè)最能賺錢……這一系列問題，從虛擬世界一躍進入貴陽這個現(xiàn)實環(huán)境中。

　　■商業(yè)自持成為主流模式

　　一向以快速開發(fā)快速銷售模式著稱的SOHO中國也正在轉(zhuǎn)型走商業(yè)自持的模式，日前潘石屹公開表示，SOHO中國轉(zhuǎn)型自持商業(yè)物業(yè)是因為看好中國商業(yè)地產(chǎn)市場，特別是北京、上海，所以不想散售。他認為，自持是商業(yè)地產(chǎn)未來發(fā)展方向，SOHO中國轉(zhuǎn)型后幾個項目基于成本測算的租金回報率將超10%。

　　而在貴陽，商業(yè)自持早已經(jīng)成為實力房企的共同選擇。包括世紀金源購物中心、亨特城市廣場在內(nèi)的不少購物中心均是采取自持招租的方式經(jīng)營，而在中天·未來方舟和花果園項目內(nèi)各自打造的200萬平方米大型商業(yè)集群，也都是采用主力商場全部自持、零散底商銷售的方式，甚至像西南國際商貿(mào)城這樣超大規(guī)模的商品批發(fā)市場，也將自持大部分的主力店鋪，用于招入一些國內(nèi)、國際的多業(yè)態(tài)一線品牌入駐，提高整個商貿(mào)城的品味和形象。

　　“把商業(yè)修好了就全部賣出去，是一種不負責(zé)任的開發(fā)，也是對城市商業(yè)形象的破壞”，中天·未來方舟招商運營團隊的一位相關(guān)負責(zé)人告訴記者，從目前全國的房地產(chǎn)開發(fā)走勢來看，隨著住宅受到調(diào)控政策的影響，越來越多的開發(fā)商意識到商用物業(yè)是未來的開發(fā)金礦，這也使得不少開發(fā)商紛紛進入商業(yè)物業(yè)開發(fā)領(lǐng)域，造成該領(lǐng)域龍蛇混雜。

　　“不是每一個開發(fā)商都有實力來做商業(yè)物業(yè)，商業(yè)物業(yè)所需要的投入更大，對于運營、管理的要求更多，當(dāng)然它的回報也比住宅要大”，但如果以快速開發(fā)快速銷售的住宅開發(fā)模式來做商業(yè)物業(yè)，商鋪一旦出手后，開發(fā)商失去了商鋪經(jīng)營內(nèi)容的控制，很容易造成整個商場經(jīng)營內(nèi)容混亂，品牌形象雜亂無章，“這樣做，整個商業(yè)中心的形象就毀了”，在他看來，做商業(yè)物業(yè)，自持商業(yè)是必須的。

　　■專業(yè)管理團隊成為“商戰(zhàn)”核心

　　大型項目簡單分散零售注定失敗，曾經(jīng)位于貴陽大西門的某步行街在分散零售后，整個商場內(nèi)人氣凋零經(jīng)營慘淡，直至此后有專業(yè)的商業(yè)運營團隊入駐后，進行整體形象包裝和統(tǒng)一招商規(guī)劃，該商場才重新煥發(fā)生機，從這一點來看，專業(yè)的招商管理團隊，是“商戰(zhàn)”的決定性因素。

　　事實上，世紀金源購物中心就是貴陽較早以專業(yè)的商業(yè)運營團隊來包裝打造的案例。當(dāng)時面對近三十萬平方米的超大體量購物中心，在金陽新區(qū)這樣的城市新開發(fā)區(qū)域中，如何聚人氣引商氣，世紀金源依托的正是它打造全國多個購物中心所累積的經(jīng)驗和招商渠道，由于多地的成功開發(fā)，使得世紀金源這一品牌對眾多商家有吸引力，愿意跟著世紀金源的腳步進行全國布局。

　　而越來越多的開發(fā)商，也意識到了這一點。像中天·未來方舟和花果園項目這樣上百萬平方米的大體量商業(yè)地產(chǎn)，已經(jīng)聘請了專業(yè)的商業(yè)運營團隊入駐本地，從商業(yè)物業(yè)的前期規(guī)劃設(shè)計到后期的招商和管理，都參與其間。

　　“我們就邀請了世界五大行之一的仲量聯(lián)行來為我們做專業(yè)的商業(yè)運營和管理，而我們從今年初開始，在商業(yè)這一塊就已經(jīng)有了比較大的動作，包括雅園品牌的進駐，未來在年底首期交房的時候，我們項目內(nèi)第一個商業(yè)綜合體也將開門營業(yè)”，花果園項目的相關(guān)負責(zé)人表示，該項目中涉及到十個商業(yè)綜合體和酒店辦公集群等等商業(yè)物業(yè)，這么大的體量要讓開發(fā)者自己來管理運營并不現(xiàn)實，也不專業(yè)，而交由專業(yè)的商業(yè)團隊來做，他們有全球招商的渠道，也有專業(yè)的背景來推進流程和參與規(guī)劃，這是一個雙贏的合作。

　　■突圍 細分特點的未來市場

　　從全國范圍來看，商業(yè)地產(chǎn)過熱現(xiàn)象已經(jīng)初現(xiàn)端倪，有不少專家甚至預(yù)言未來2-5年必將形成井噴式供應(yīng)。作為二、三線城市的貴陽，正在進行著轟轟烈烈的舊城改造，新興的商業(yè)中心也在不斷涌現(xiàn)，雖然這些商業(yè)中心的出現(xiàn)為城市居民的生活創(chuàng)造了便利，但同時一個商業(yè)綜合體需要大量的消費人口支撐才能得以存活，在未來可能會出現(xiàn)的大量同質(zhì)化的項目競爭中，擺在所有商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營者面前的首要議題就是：如何突出重圍？

　　答案也很簡單，突破競爭無非就是差異化細分市場，尋找自身核心競爭力。

　　“就是要做城市級的商業(yè)，這一條城市中軸線我們打造的以大型文體休閑公共建筑做支撐的產(chǎn)業(yè)商業(yè)帶，沿河七公里的河岸帶將是高端餐飲等等為主的商業(yè)，四大門戶的酒店辦公群落是高端服務(wù)業(yè)的商業(yè)帶”，按未來方舟項目商業(yè)運營負責(zé)人的說法，未來該項目以娛樂休閑設(shè)施和酒店、餐飲等吸引來的消費人群，將有可能超過項目常駐人群，這意味著該項目商業(yè)將成為一個都會級商業(yè)，而他們也將挖掘這些特色，按照不同功能劃分不同板塊，分成專業(yè)隊伍來做包括文娛、酒店、辦公、服務(wù)、餐飲等等業(yè)態(tài)的運營管理。

　　而花果園項目則計劃根據(jù)其項目所處的城市中心區(qū)位，通過周圍五條快鐵路線和項目內(nèi)縱橫發(fā)達的交通網(wǎng)絡(luò)，來打造一個立足貴陽、面向全省、輻射西南的大商業(yè)版圖，即將在年底開業(yè)的首個城市綜合體項目，將以休閑產(chǎn)業(yè)為主，除了引進貴陽本土的多個休閑餐飲品牌外，包括絲芙蘭等等時尚的商業(yè)品牌都將入駐�！笆畟�購物中心將形成一個互補，在這個購物中心開業(yè)以后，貴陽街這個商業(yè)步行街也將緊隨其后，這個就是以高端奢侈品為主的一個購物中心”，而同時，根據(jù)該項目商業(yè)管理團隊的建議，花果園項目內(nèi)的所有購物中心都采用了別具一格的動線設(shè)計和景觀打造，以打造一個新鮮的購物體驗。

　　從西南國際商貿(mào)城，記者也了解到，占據(jù)千萬方以上體量的該批發(fā)市場，按不同的業(yè)態(tài)劃分，將不同的樓棟打造成獨立的專業(yè)批發(fā)市場，而作為西南商貿(mào)城的開發(fā)商浙江環(huán)球投資有限公司，將自持西南商貿(mào)城中的部分主力店，并利用其浙商的品牌資源和商業(yè)渠道，引入國際、國內(nèi)一線大牌入駐。

　　另外，作為西南最大的商貿(mào)市場，在前四輪公開預(yù)約中已經(jīng)有不少外地客商慕名前來，這也顯示了西南商貿(mào)城在國內(nèi)眾多批發(fā)商中具有吸引力，“我們肯定會走出去的”，西南商貿(mào)城銷售部的相關(guān)負責(zé)人告訴記者，項目計劃從東南沿海的一線城市開始啟動全國招商活動，“我們也希望有更多有實力的商戶，進駐我們項目，和我們一起打造這個商貿(mào)市場的航母”。