超七成在建在售項(xiàng)目存在手續(xù)不全問題—石家莊房地產(chǎn)市場(chǎng)亂象調(diào)查

新華網(wǎng)石家莊10月13日電 （記者王民）日前，石家莊市住房保障和房產(chǎn)管理局公布了耗時(shí)3個(gè)月的城鄉(xiāng)建設(shè)和房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序整治結(jié)果，一組數(shù)據(jù)令人大跌眼鏡：超七成的在建在售項(xiàng)目存在手續(xù)不全問題，近八成商品房項(xiàng)目涉嫌違規(guī)銷售。石家莊作為一座二三線省會(huì)城市，多年不溫不火的房地產(chǎn)市場(chǎng)究竟緣何落得如此亂象？

開發(fā)企業(yè)資質(zhì)普遍偏低“魚多龍少”

據(jù)介紹，石家莊市在建在售的325個(gè)項(xiàng)目中，手續(xù)齊全項(xiàng)目?jī)H88個(gè)，237個(gè)存在手續(xù)不全等問題，占比72.9%。其中，51個(gè)非商品房項(xiàng)目里，涉及集體土地住宅建設(shè)項(xiàng)目39個(gè)、開發(fā)主體不是開發(fā)企業(yè)的項(xiàng)目有12個(gè)。在186個(gè)有問題的商品房項(xiàng)目中，147個(gè)涉嫌違規(guī)銷售，占比79%。在整治期間，石家莊房管部門接到群眾投訴材料4000多份，涉及191個(gè)違規(guī)項(xiàng)目。

石家莊市住房保障和房產(chǎn)管理局房產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管處處長(zhǎng)夏恩國(guó)說：“這是近年來整治工作中時(shí)間最長(zhǎng)、力度最大的一次�！北M管涉嫌違規(guī)銷售的售樓部已經(jīng)被勒令關(guān)閉，113個(gè)樓盤總計(jì)被罰款2300余萬元，在國(guó)慶期間仍有11個(gè)樓盤“明關(guān)暗不關(guān)”地違規(guī)銷售。

據(jù)了解，石家莊市注冊(cè)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有1300余家，其中一級(jí)資質(zhì)5家，二、三級(jí)資質(zhì)189家，四級(jí)、暫定級(jí)資質(zhì)1100余家。曾開發(fā)過房地產(chǎn)項(xiàng)目的企業(yè)只有400家，近300家屬于完全沒有開發(fā)實(shí)力的公司，大部分靠倒賣手續(xù)、陪標(biāo)為生。

夏恩國(guó)說，四級(jí)、暫定級(jí)的開發(fā)企業(yè)大多實(shí)力不強(qiáng)，自有資金嚴(yán)重不足、經(jīng)營(yíng)管理水平不高、抗風(fēng)險(xiǎn)能力較弱、誠(chéng)信意識(shí)不強(qiáng)，受開發(fā)項(xiàng)目暴利誘惑，往往在尚未取得手續(xù)或手續(xù)不全的情況下就開始違規(guī)銷售，甚至銷售“圖紙房”。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)質(zhì)量不高的原因是準(zhǔn)入門檻過低，注冊(cè)條件過于寬松�！澳壳�，河北省建設(shè)部門規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的注冊(cè)資本為500萬元以上。按照目前石家莊市的地價(jià)，買2畝土地就超過500萬，這樣的企業(yè)根本沒有能力開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目。”夏恩國(guó)說，此外，房管部門對(duì)開發(fā)企業(yè)的違規(guī)銷售行為只有較輕的經(jīng)濟(jì)處罰，沒有吊銷資質(zhì)、清出市場(chǎng)的硬性規(guī)定，企業(yè)違法成本過低。

開發(fā)企業(yè)“先上車后補(bǔ)票”致一路違規(guī)

與其他城市不同，從2008年開始，石家莊開展大規(guī)模的城鎮(zhèn)建設(shè)“三年大變樣”活動(dòng)，市區(qū)內(nèi)大量城中村、老舊小區(qū)成為房地產(chǎn)開發(fā)改造重點(diǎn)。石家莊作為二三線省會(huì)城市，受財(cái)力等條件限制，將“一級(jí)開發(fā)—土地收儲(chǔ)—凈地出讓”這一各地普遍實(shí)行的土地開發(fā)模式變通為“一二級(jí)聯(lián)動(dòng)”，致使開發(fā)企業(yè)“先上車后補(bǔ)票”，一路違規(guī)。

石家莊市住房保障和房產(chǎn)管理局局長(zhǎng)李義增介紹說，石家莊市城中村改造項(xiàng)目多由城中村聯(lián)合開發(fā)企業(yè)共同開發(fā)建設(shè)，開發(fā)企業(yè)投資進(jìn)行拆遷和回遷樓建設(shè)；老舊小區(qū)改造項(xiàng)目也是由開發(fā)企業(yè)提供征收補(bǔ)償資金、工作經(jīng)費(fèi)并實(shí)際操作。開發(fā)企業(yè)在已經(jīng)投入大量房屋征收補(bǔ)償資金的情況下，要想取得項(xiàng)目土地，仍需全額繳納土地出讓金。為緩解資金壓力、縮短建設(shè)周期，多數(shù)開發(fā)企業(yè)往往采取提前開工建設(shè)后補(bǔ)辦手續(xù)、違規(guī)銷售來彌補(bǔ)前期拆遷補(bǔ)償、房屋征收的損失。

按照政策規(guī)定，土地未完成一級(jí)開發(fā)時(shí)，國(guó)土部門不能履行凈地收儲(chǔ)和出讓手續(xù)，因此開發(fā)企業(yè)拿不到土地證，后續(xù)的“四證”都無法辦理。在實(shí)際操作中，很多樓盤在拔地而起之后才走一下“招拍掛”的過場(chǎng)。

據(jù)了解，由于石家莊市相關(guān)政策法規(guī)、配套措施沒能及時(shí)跟進(jìn)，再加上各相關(guān)主管部門之間在行政審批和各環(huán)節(jié)違法違規(guī)行為的處理上配合不夠，導(dǎo)致房地產(chǎn)項(xiàng)目違規(guī)銷售行為“屢禁不止、邊查邊犯”。石家莊市住房保障和房產(chǎn)管理局2011年、2012年處罰的53個(gè)違規(guī)銷售項(xiàng)目中，未取得土地使用權(quán)就已開始建設(shè)和銷售的有32個(gè)，約占違法案件總數(shù)的60%。

監(jiān)管合力難聚使違規(guī)項(xiàng)目“生米變熟飯”

記者采訪了解到，石家莊有不少房地產(chǎn)項(xiàng)目已經(jīng)銷售、入住，但由于各種原因不能及時(shí)辦理房產(chǎn)證。沒有合法的產(chǎn)權(quán)手續(xù)，老百姓將在房產(chǎn)交易、房屋抵押以及戶口遷移、子女入學(xué)時(shí)面臨無法逾越的現(xiàn)實(shí)問題，由此導(dǎo)致的信訪案件層出不窮。

據(jù)了解，房地產(chǎn)開發(fā)周期長(zhǎng)，先后涉及土地征收（征用）、收儲(chǔ)、出讓、建設(shè)項(xiàng)目用地規(guī)劃和工程規(guī)劃、建筑工程施工管理、商品房銷售、竣工驗(yàn)收等環(huán)節(jié)、10余個(gè)部門，前面環(huán)節(jié)的違法違規(guī)行為得不到有效糾正和制止，就必然會(huì)延續(xù)到最后的****環(huán)節(jié)。房產(chǎn)證不能辦理很大部分是由于開發(fā)項(xiàng)目前期手續(xù)不完善、未批先建、違法超建造成的。近幾年石家莊處理的房地產(chǎn)信訪案件中，涉及土地使用手續(xù)的約占60%，涉及項(xiàng)目超規(guī)劃建設(shè)的占30%。

李義增說，在不少城市，房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管工作涉及國(guó)土、規(guī)劃、建設(shè)、房管等部門，“鐵路警察各管一段”，形不成監(jiān)管合力，聯(lián)合執(zhí)法工作機(jī)制尚未真正建立，致使違規(guī)項(xiàng)目“生米變熟飯”，最終矛盾集中到房屋確權(quán)環(huán)節(jié)。此外，由于房地產(chǎn)相關(guān)法律法規(guī)不夠完善，監(jiān)管部門對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的違規(guī)行為大多只能罰款，沒有強(qiáng)制停工、強(qiáng)制拆除等行政強(qiáng)制執(zhí)行權(quán)，導(dǎo)致監(jiān)管不力，開發(fā)企業(yè)的違規(guī)難度和違規(guī)成本都比較低。