村企合作開(kāi)發(fā)受阻 農(nóng)民以地?fù)Q房夢(mèng)破

未能辦理轉(zhuǎn)用手續(xù)，珠海市三灶鎮(zhèn)石基村200余畝農(nóng)地閑置5年

南方農(nóng)村報(bào)訊（記者 葉香玲 實(shí)習(xí)生 朱珈億）7月23日上午，廣東珠海市金灣區(qū)三灶鎮(zhèn)魚(yú)林村石基村小組。一場(chǎng)暴雨后，渾濁的雨水順著一片荒草叢生的土地匯成一條小溪，流向村外。而按照5年前石基村與開(kāi)發(fā)商簽訂的一份村企合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同，這片200余畝的集體土地上，現(xiàn)在本應(yīng)樓房林立。

如今，由于遲遲未能動(dòng)工，在許多村民眼中，這塊地已然成了“雞肋”，人們住進(jìn)樓房的夢(mèng)想也逐漸遙遠(yuǎn)。南方農(nóng)村報(bào)記者發(fā)現(xiàn)，在當(dāng)?shù)�，像石基村這樣，通過(guò)“以地?fù)Q房”的村企合作開(kāi)發(fā)模式讓農(nóng)民“上樓”的案例并不鮮見(jiàn)。然而，受制于土地性質(zhì)轉(zhuǎn)換困難等原因，這條路走起來(lái)并不順暢。

多數(shù)村民同意合建石基村曾是一個(gè)傳統(tǒng)的農(nóng)業(yè)村，有120余戶，460余人。因珠海機(jī)場(chǎng)和珠海航空產(chǎn)業(yè)園在附近修建，石基村土地近年被大量征收。2005年，石基村對(duì)集體資產(chǎn)進(jìn)行了股份制改革，成立了股份合作社。

雖然村民近3年來(lái)每人每年可以領(lǐng)取上千元分紅，但是大多數(shù)人仍以務(wù)農(nóng)或者在工廠打工為生，收入并不高，仍有超過(guò)一半村民住在破舊的老房子中。對(duì)于大多數(shù)村民來(lái)說(shuō)，建一棟房屋數(shù)十萬(wàn)元的花費(fèi)是一個(gè)很大的數(shù)目。在這種情況下，引進(jìn)企業(yè)合作建房的思路一經(jīng)提出，便得到了很多村民的響應(yīng)。

石基村小組組長(zhǎng)吳金球告訴南方農(nóng)村報(bào)記者，2007年，有關(guān)部門(mén)有意將石基村規(guī)劃為工業(yè)園生活配套區(qū)。聽(tīng)說(shuō)這一消息后，石基村便將200多畝農(nóng)用地進(jìn)行了平整。“當(dāng)時(shí)有很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商找過(guò)來(lái)，要和村里簽合同建房子。”吳金球說(shuō)，村干部還前往深圳等地參觀學(xué)習(xí)村企合作建房的經(jīng)驗(yàn)，認(rèn)為這種模式是可行的。

時(shí)任石基村小組副組長(zhǎng)吳美榮提到，在與開(kāi)發(fā)商簽訂合作建房合同前，村里至少召開(kāi)了20次村民大會(huì)商討，“有96%的村民表示同意�！�

村里出地房企出錢(qián)2008年3月29日，石基村與珠海市星晴投資有限公司（以下簡(jiǎn)稱“星晴公司”）簽訂了《合作開(kāi)發(fā)生活用地合同》。根據(jù)合同，雙方合作開(kāi)發(fā)的土地為石基村集體土地，面積232.5畝。石基村提供土地，星晴公司負(fù)責(zé)全部開(kāi)發(fā)資金，并按照社會(huì)主義新農(nóng)村樣板村模式進(jìn)行建設(shè)。雙方為該項(xiàng)目共同成立一家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，以該公司的名義興建、銷(xiāo)售及辦理房產(chǎn)證等。

合同中約定，星晴公司將為石基村村民修建建筑面積4萬(wàn)平方米的住宅，余下土地及所建物業(yè)產(chǎn)權(quán)歸星晴公司所有。合同明確，石基村在收到星晴公司預(yù)交的400萬(wàn)元填土及青苗補(bǔ)償費(fèi)用后，須在合同簽訂一年內(nèi)辦好用地手續(xù)，并取得政府關(guān)于農(nóng)村生活用地開(kāi)發(fā)、社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)試點(diǎn)的有關(guān)優(yōu)惠政策。

吳金球提供的開(kāi)發(fā)規(guī)劃圖顯示，新的石基村是一個(gè)由9棟11層高樓房組成的小區(qū)，部分樓房帶有商鋪，小區(qū)有文化廣場(chǎng)、健身廣場(chǎng)及綠化帶等配套設(shè)施。

自從合同簽訂后，許多石基村民便開(kāi)始焦急等待新村的落成。不過(guò)，也有些村民對(duì)這種開(kāi)發(fā)模式不抱希望。一位村民告訴南方農(nóng)村報(bào)記者，根據(jù)2007年12月30日發(fā)布的國(guó)務(wù)院辦公廳《關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》，任何單位和個(gè)人不得非法租用、占用農(nóng)民集體所有土地搞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。任何單位和個(gè)人不得自行與農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或個(gè)人簽訂協(xié)議將農(nóng)用地和未利用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，“法律明文規(guī)定不能這樣搞，村里不可能辦得到用地手續(xù)。”

開(kāi)發(fā)商投資逾千萬(wàn)石基村新村建設(shè)之路最終被卡在了農(nóng)地轉(zhuǎn)用關(guān)上。

吳金球和吳美榮均向記者表示，簽訂合同后，村小組干部曾到三灶鎮(zhèn)政府說(shuō)明情況，當(dāng)時(shí)鎮(zhèn)政府也對(duì)此表示支持。2009年8月，石基村向鎮(zhèn)政府提交了《關(guān)于以合作建房模式開(kāi)發(fā)利用村集體生活用地的請(qǐng)示》。其中提到，（這種模式讓）村民不用出錢(qián)就可以分得新房，“懇切希望鎮(zhèn)政府視我村實(shí)際情況，向上級(jí)政府及有關(guān)部門(mén)反映，爭(zhēng)取有利的政策或辦法，推動(dòng)我村合作建房項(xiàng)目更好更快發(fā)展。”

不過(guò)，這一請(qǐng)示并未獲得批準(zhǔn)。三灶鎮(zhèn)政府回復(fù)稱：“農(nóng)村集體資產(chǎn)的開(kāi)發(fā)利用必須依照相關(guān)法律法規(guī)處理，鑒于目前政策，建設(shè)暫緩開(kāi)發(fā)。”

由于遲遲等不到村里辦好用地手續(xù)，2010年，星晴公司將與石基村合作建房項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓給了另一開(kāi)發(fā)商。

為盡快落實(shí)用地手續(xù)，2010年8月，石基村向珠海市國(guó)土資源局金灣區(qū)分局遞交了《關(guān)于辦理集體宅基地建設(shè)用地手續(xù)的請(qǐng)示》。得到的回復(fù)是：“由于用地涉及未利用地及農(nóng)用地，按規(guī)定需完善未利用地轉(zhuǎn)建設(shè)用地及農(nóng)用地轉(zhuǎn)建設(shè)用地審批手續(xù)，方可辦理相關(guān)用地手續(xù)�！�

2011年3月，新的開(kāi)發(fā)商在石基村靠近陽(yáng)光咀隧道旁的空地上打樁建房。一個(gè)月后，工程便停止施工。開(kāi)發(fā)商方面的項(xiàng)目負(fù)責(zé)人告訴南方農(nóng)村報(bào)記者，叫停項(xiàng)目的是三灶鎮(zhèn)政府，理由是開(kāi)發(fā)地塊沒(méi)有辦理用地手續(xù)�！拔覀兦捌谕度胍呀�(jīng)超過(guò)一千萬(wàn)元�！痹撠�(fù)責(zé)人表示。

2012年6月，珠海市集中開(kāi)展清理違法建筑、違法用地專項(xiàng)整治行動(dòng)。同年11月，金灣區(qū)下發(fā)了《整治違法建筑、違法用地專項(xiàng)行動(dòng)實(shí)施方案》，要求對(duì)違法占用國(guó)有土地、集體土地公用地進(jìn)行建設(shè)的違法建筑予以堅(jiān)決拆除。

南方農(nóng)村報(bào)記者在石基村看到，擬合作開(kāi)發(fā)的土地如今長(zhǎng)滿了雜草，其中散落著小塊菜地。一塊面積數(shù)十畝的空地上打滿了參差不齊的水泥樁，數(shù)十立方的沙子堆放在路旁。當(dāng)?shù)匾淮迕裾f(shuō)，開(kāi)發(fā)前，這些土地大部分是果園和水稻田，后因村企合作開(kāi)發(fā)受阻荒蕪至今。

去年，石基村決定將上述閑置土地用作村民今后建房的預(yù)留地，集體一次性收取租金作為規(guī)劃配套費(fèi)。如今，這些預(yù)留地已經(jīng)分配到村民手中。

村民吳庭光如今仍住在幾十年前建的老房子里。談到村企合作開(kāi)發(fā)建房，他嘆了口氣，“看來(lái)想住進(jìn)洋房是不可能了。”

■編后雙贏為何變雙輸？

石基村引入商業(yè)資本建設(shè)新村之事目前已入雙輸困局。一方面，由于土地性質(zhì)轉(zhuǎn)換希望渺茫，開(kāi)發(fā)商千余萬(wàn)投資有可能打水漂；另一方面，村集體花錢(qián)平整土地準(zhǔn)備待價(jià)而沽，不料卻白白撂在那里荒了5年。

問(wèn)題的癥結(jié)似乎在土地政策不能“網(wǎng)開(kāi)一面”，而實(shí)際上，石基村所面臨的正是傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)村莊向城市社區(qū)轉(zhuǎn)化過(guò)程中一種帶有普遍意義的路徑迷失。伴隨著城鎮(zhèn)化的推進(jìn)，許多希望改善居住條件的農(nóng)民苦于囊中羞澀。一些開(kāi)發(fā)商則瞅準(zhǔn)商機(jī)，以負(fù)擔(dān)全部開(kāi)發(fā)資金為條件，換取農(nóng)民手中的土地資源。這看起來(lái)是一個(gè)雙贏的局面——開(kāi)發(fā)商避開(kāi)了通過(guò)“招拍掛”從政府手里拿地的高額成本，農(nóng)民則可以不花一分錢(qián)住上新房。殊不知，這其中亦潛藏著巨大的交易風(fēng)險(xiǎn)，不但可能引發(fā)大量小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)，用地手續(xù)更是一道難以逾越的天塹。而無(wú)論是開(kāi)發(fā)商，還是一些村集體，對(duì)于這種風(fēng)險(xiǎn)，事先并非全然不知。正是投機(jī)和僥幸心理作祟，以及之前某些“成功”樣本的示范，才讓他們決定大膽一試。

無(wú)論是政府、開(kāi)發(fā)商，還是農(nóng)民，對(duì)于城鎮(zhèn)化建設(shè)，都不能操之過(guò)急，更不能逾越土地管理法規(guī)的紅線。