2018年即將過(guò)去，這意味著一些購(gòu)房者開(kāi)始展望明年的房地產(chǎn)行情。他們中的很多人都有同樣的問(wèn)題：2019年的房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)是什么樣子？房?jī)r(jià)會(huì)繼續(xù)上漲，平穩(wěn)還是下跌？2019年房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)成為買(mǎi)家還是賣(mài)家市場(chǎng)呢？



2019 年房地產(chǎn)市場(chǎng) 4 個(gè)可能的預(yù)測(cè)

供應(yīng)緊張和需求強(qiáng)勁是推動(dòng)全美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的兩個(gè)重要理由，同時(shí)上漲的房?jī)r(jià)也會(huì)給買(mǎi)家?guī)��?lái)挑戰(zhàn)。抵押貸款利率在2018年上半年穩(wěn)步上升，然后在初夏漸漸穩(wěn)定下來(lái)。截至2018年9月市場(chǎng)仍然在緩慢上漲中，這就是我們現(xiàn)在所處的位置。但將來(lái)會(huì)是什么樣子？雖然沒(méi)有人能夠完全準(zhǔn)確地100%地預(yù)測(cè)未來(lái)的房?jī)r(jià)如何，但我們可以做一些有根據(jù)的猜測(cè)，這里列舉四個(gè)猜測(cè)。

1. 我們可能會(huì)看到新房建設(shè)的增加

我們已經(jīng)看到最近全國(guó)范圍內(nèi)的建筑許可證申請(qǐng)數(shù)量上升，這可能導(dǎo)致2019年新房建設(shè)急需增加。全國(guó)房屋建筑商協(xié)會(huì)在2018年6月的一份報(bào)告中表示：“在2018年的前四個(gè)月，全國(guó)發(fā)放的單戶住房許可證總數(shù)達(dá)到279,302，與去年同期2017年4月的257,719的相比增加了8.4％。”但是有一點(diǎn)值得提出，就是在提交建筑許可證和完成項(xiàng)目之間可能存在相當(dāng)長(zhǎng)的滯后時(shí)間。因此，2019年的美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)可能會(huì)繼續(xù)受供應(yīng)短缺的影響，沒(méi)有足夠的待售房屋來(lái)滿足買(mǎi)家的需求。這將導(dǎo)致下面的預(yù)測(cè)可能成為事實(shí)。

2. 大多數(shù)地區(qū)的市場(chǎng)仍然

傾向于賣(mài)家而不是買(mǎi)家

我們知道在2017年和2018年期間，由于庫(kù)存的短缺，直接影響了全國(guó)許多住房市場(chǎng)的蓬勃發(fā)展，這種情況在2019年將會(huì)持續(xù)下去。供需形勢(shì)不平衡將繼續(xù)對(duì)2019年的房?jī)r(jià)構(gòu)成上行壓力，供應(yīng)有限也將是下面第四個(gè)預(yù)測(cè)的原因之一。



當(dāng)然，所有這些趨勢(shì)可能因地區(qū)而異。美國(guó)的一些地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)比其他地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)更驅(qū)“平衡”，這些地區(qū)有足夠的供應(yīng)來(lái)滿足需求。然而，目前大多數(shù)城市的庫(kù)存水平都很低。庫(kù)存最緊張的地區(qū)位于西部——像加利福尼亞州，華盛頓州和俄勒岡州。但全美幾乎每個(gè)州都受到這種趨勢(shì)的影響。

3. 30年期貸款的抵押貸款利率將接近5％

事實(shí)是：現(xiàn)在的抵押貸款利率比今年年初更高，專家預(yù)測(cè)利率將在2018年底之前攀升至更高水平�；仡^看看最近兩年利率變化的進(jìn)程：2017年大部分時(shí)間內(nèi)，30年期固定抵押貸款的平均利率徘徊在4％以下。然后，在2018年初，它開(kāi)始了持續(xù)三個(gè)月的穩(wěn)步攀升，于2018年7月，平均30年期抵押貸款利率達(dá)4.52％，這比1月的第一周增加了57個(gè)基點(diǎn)（0.57％）。很明顯，現(xiàn)在的利率高于年初。問(wèn)題是，利率增長(zhǎng)會(huì)怎樣影響房地產(chǎn)市場(chǎng)呢？如果抵押貸款利率繼續(xù)上升得更高，那么2019年的房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)如何表現(xiàn)？

2018年6月，抵押貸款銀行家協(xié)會(huì)（MBA）更新了其長(zhǎng)期預(yù)測(cè)。他們預(yù)測(cè)，到2018年第四季度平均30年期抵押貸款利率將上升至4.9％，而2019年也將繼續(xù)上升到更高。 Freddie Mac的經(jīng)濟(jì)學(xué)家最近做出了類似的預(yù)測(cè)。

為應(yīng)對(duì)利率上升，2019年房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)怎樣表現(xiàn)？讓我們來(lái)做個(gè)假設(shè)，假設(shè)最壞的事件真的發(fā)生了，即利率繼續(xù)攀升，那么我們可能會(huì)看到未來(lái)幾個(gè)月房屋購(gòu)買(mǎi)量下降。但是，我們認(rèn)為提高利率不會(huì)對(duì)房地產(chǎn)銷售產(chǎn)生重大影響。我們認(rèn)為真正對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生重大影響的因素是經(jīng)濟(jì)是否強(qiáng)勁，就業(yè)率是否逐步提高。因此就目前的經(jīng)濟(jì)和就業(yè)數(shù)據(jù)來(lái)看，全國(guó)大多數(shù)住房市場(chǎng)對(duì)住房的需求呈穩(wěn)中有升的趨勢(shì)。抵押貸款利率的小幅上升可能不會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)造成嚴(yán)重沖擊。



4. 大多數(shù)美國(guó)城市的房?jī)r(jià)將繼續(xù)上漲

鑒于目前的供需形勢(shì)，大多數(shù)美國(guó)城市的房?jī)r(jià)似乎將在整個(gè)2019年繼續(xù)上漲。這將是持續(xù)趨勢(shì)的延續(xù)，而非新的發(fā)展。

根據(jù)Zillow的數(shù)據(jù)，美國(guó)房?jī)r(jià)平均數(shù)在過(guò)去一年中上漲了8.1％。2018年7月發(fā)布的專家預(yù)測(cè)：未來(lái)12個(gè)月價(jià)格將上漲6.5％，因此房?jī)r(jià)上漲將至少延續(xù)至2019年夏季。

當(dāng)然，這也因地區(qū)而異。一些城市可能只獲得相對(duì)較小的收益，而其他城市可能會(huì)看到房?jī)r(jià)的大幅上漲。在未來(lái)的一年當(dāng)中，由于需求強(qiáng)勁且供應(yīng)短缺，房?jī)r(jià)可能會(huì)出現(xiàn)最大漲幅，特別是太平洋西北地區(qū)及其周邊一些地區(qū)。