Euston Station – Current Summary of Development Opportunity

Background

The current HS2 Bill which is in Committee Stage in Parliament anticipates

 improvements to Euston Station but only on a limited scale. 

Following a review, Government has decided to change the proposal to a 

major over-station development that recognises a once-in-a-lifetime 

opportunity to maximise development potential on the site.

Towards the end of 2014 or in early 2015, Government is expected to 

introduce amendments to the HS2 Bill to provide for the enhanced 

development scheme. 

However, the costs of this enhanced development scheme significantly

exceed those allowed for within original HS2 cost estimates and on which

 the Bill is based.

Government is keen to find ways of financing these additional costs, 

for which no allowance currently exists within Government budgets

The Enhanced Scheme

The vision for the project provides for the creation of a new mixed-use 

neighbourhood development which will be transformational for the local 

area, and capable of having a similar economic, social and environmental

 regenerative impact to the recent redevelopment of the land adjoining

 King’s Cross and St Pancras Stations. 

The station redevelopment provides an opportunity to redefine the local

 area and create an iconic development, complementing the nearby King’s

 Cross regeneration and leveraging the central location together with

 benefits derived from one of London’s major transport interchanges.

The project could provide over 3,500 new homes, a substantial new office

 district and related retail and other community facilities, together with

 significant public realm. It will not be a ‘gated’ development, but will be

 designed to integrate with and enhance its surroundings. 

The HS2 Bill will create compulsory purchase powers to secure control and

 vacant possession of the key parts of the site which NR does not already

 control. Additional adjacent land may also be acquired to enhance the 

development ‘footprint’.

An initial engineering solution to the track infrastructure alterations and the

 creation of additional platforms is currently being designed, in order to inform

 the design of the development above.  By temporarily diverting some train 

services to other routes into London, it is expected that faster progress can

 be made with platform and track alterations, whilst maintaining operational 

continuity during the development period. 

Responsibilities and Process

Network Rail (NR) is taking the lead in promoting the project, as the station is

 currently owned and directly managed by them. However, in practice, sponsorship 

and oversight of the project will be through a collaborative partnership between 

NR, HS2 and the Department for Transport (DfT). Other parties may also be 

involved, e.g. TfL/Mayor of London.

 NR intends to launch a competition to appoint a strategic partner to take responsibility

 for collaboratively designing (with NR and the other stakeholders), securing planning

 consent and subsequently implementing the project, which will need to be developed

 in phases, to reflect market demand and the progressive development of the station

 beneath. The partner will be expected to provide substantial financial support itself,

 as well as being able to procure third party capital as needed, over time, to complete 

the project. The project should offer potential investor the chance to participate in likely

 significant development gains observing the strong growth in the London property market. 

The longer-term management arrangements for the completed development will also 

need to be contemplated by the strategic partner, in conjunction with the other stakeholders.

Financing Considerations

The costs of the commercial/residential development will be in the region of ￡2-3bn at

 current prices, including the cost of the raft over the station, which could be in excess

 of ￡0.5bn. 

Given the substantial shortfall in available budgets to cover the costs of the enhanced

 development scheme, Government is keen to explore ideas for how the development 

could be financed and funded.

The financial imperative for the project is to deliver substantial value from the 

development – including both capital receipts and longer-term income streams. 

The project needs to be self-financing (excluding the costs of the associated railway

 infrastructure which will be funded by NR and HS2) and, ideally, be capable of

 delivering net capital receipts which could make a financial contribution to other 

railway infrastructure costs associated with the HS2 project. 

Of critical importance will be the ability for the strategic partner to enable NR/HS2

 to secure a significant initial financial contribution, as well as the prospect of ongoing 

capital and revenue receipts to support working capital requirements during scheme

 development. So the appropriate mechanism for sharing the project’s financial 

returns will need to be carefully considered.