希臘主權(quán)債務(wù)危機(jī)爆發(fā)以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)遭受重創(chuàng)，資產(chǎn)價(jià)格不斷降低，仍然供過(guò)于求，這對(duì)外國(guó)投資者而言是難得的商機(jī)。然而機(jī)遇背后也暗藏風(fēng)險(xiǎn)。本文擬對(duì)希臘房地產(chǎn)業(yè)的利弊條件進(jìn)行簡(jiǎn)要分析，為投資者提供參考。

一、希臘房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀

房地產(chǎn)是希臘重要的經(jīng)濟(jì)部門之一，超過(guò)40萬(wàn)人在相關(guān)企業(yè)工作，約占勞動(dòng)人口的9%。房地產(chǎn)是希臘居民私人財(cái)產(chǎn)的重要構(gòu)成形式。歐洲統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，希臘每年興建住宅占固定資產(chǎn)形成的比重遠(yuǎn)高于歐盟平均水平（圖1），在國(guó)際金融危機(jī)爆發(fā)之前，這一特征尤其明顯。希臘政府也持有大量地產(chǎn)，但其中大部分未經(jīng)任何開發(fā)。

                                                 數(shù)據(jù)來(lái)源：歐洲統(tǒng)計(jì)局

希臘房地產(chǎn)業(yè)在2004年雅典奧運(yùn)會(huì)之后迎來(lái)一個(gè)發(fā)展高峰，由于宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭良好，房地產(chǎn)價(jià)格一路攀升。2008年，國(guó)際金融危機(jī)爆發(fā)，希臘房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展戛然而止。隨著主權(quán)債務(wù)危機(jī)不斷深化，經(jīng)濟(jì)不景氣，失業(yè)率升高，居民可支配收入減少，企業(yè)和個(gè)人對(duì)房地產(chǎn)的需求大幅下降，再加上政府為增加財(cái)政收入而增加房地產(chǎn)稅收，銀行因流動(dòng)性緊張而收緊信貸，在這些因素的共同作用下，希臘房地產(chǎn)業(yè)一蹶不振，具體表現(xiàn)為資產(chǎn)價(jià)格不斷走低（圖2），成交量一路下滑（圖3）。房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)上游建筑行業(yè)的負(fù)面影響也逐步顯現(xiàn)，政府新發(fā)放的建筑許可和批準(zhǔn)建筑面積開始減少（圖4）。目前房地產(chǎn)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)仍未出現(xiàn)觸底反彈的跡象。

                                                       數(shù)據(jù)來(lái)源：希臘央行

                                                      數(shù)據(jù)來(lái)源：希臘央行

                                                  數(shù)據(jù)來(lái)源：希臘統(tǒng)計(jì)局

房地產(chǎn)是典型的資本密集型產(chǎn)業(yè)，目前希臘的金融機(jī)構(gòu)沒(méi)有足夠的流動(dòng)性支持房地產(chǎn)方面的信貸，而外國(guó)投資者仍在觀望，期待著抄底的豐厚利益。有外商曾透露，依照經(jīng)驗(yàn)，在經(jīng)濟(jì)危機(jī)中房地產(chǎn)價(jià)格可以降低一半以上。因此，希臘房地產(chǎn)業(yè)的真正復(fù)蘇不可能完全依賴外國(guó)投資者，而是取決于整體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的改善、企業(yè)居民消費(fèi)和投資預(yù)期的提高、銀行流動(dòng)性的充盈以及相關(guān)稅收政策的穩(wěn)定。

二、投資希臘房地產(chǎn)存在機(jī)遇

除上文所述價(jià)格下降這一投資利好消息外，希臘房地產(chǎn)市場(chǎng)還有兩點(diǎn)有利條件值得關(guān)注。

一是成熟的旅游產(chǎn)業(yè)為相關(guān)地產(chǎn)投資奠定良好基礎(chǔ)。希臘旅游資源豐富，旅游業(yè)經(jīng)過(guò)多年發(fā)展，其硬件設(shè)施、人員素質(zhì)、運(yùn)作模式均趨于成熟穩(wěn)定，是知名度較高的旅游目的地國(guó)家。由于經(jīng)濟(jì)危機(jī)造成的資金周轉(zhuǎn)困難，不少旅游地產(chǎn)進(jìn)入市場(chǎng)，待價(jià)而沽。2013年6月希臘《每日?qǐng)?bào)》對(duì)各大房地產(chǎn)網(wǎng)站進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，共有228個(gè)酒店賓館的銷售廣告，合計(jì)金額11.8億歐元，雖然報(bào)價(jià)一再降低但成交量依然有限。希臘政府的國(guó)有資產(chǎn)私有化項(xiàng)目中也有大量地產(chǎn)可供開發(fā)為綜合性度假酒店、會(huì)議中心、游艇碼頭、高爾夫球場(chǎng)、溫泉療養(yǎng)中心等旅游設(shè)施。目前確有不少國(guó)外投資者關(guān)注這一市場(chǎng)，但旅游業(yè)經(jīng)營(yíng)管理需要專業(yè)的背景知識(shí)和豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，即便能夠抄底購(gòu)得廉價(jià)資產(chǎn)，如經(jīng)營(yíng)不善，也會(huì)得不償失。

二是希政府推出購(gòu)房地產(chǎn)贈(zèng)居留許可的政策。為吸引外國(guó)投資，希臘借鑒其他國(guó)家的成功經(jīng)驗(yàn)，于2013年4月通過(guò)投資移民促進(jìn)法。根據(jù)該法案，非歐盟國(guó)家公民在希臘境內(nèi)購(gòu)買25萬(wàn)歐元及以上的房地產(chǎn)，即可申請(qǐng)為期5年的希臘居住許可，5年后如該房產(chǎn)不出售，其擁有的居留權(quán)可獲順延。希臘是申根國(guó)家，希臘政府發(fā)放的居留許可在申根全境內(nèi)有效。此舉主要為了吸引中國(guó)、俄羅斯和海灣國(guó)家的投資者。該政策對(duì)有意長(zhǎng)期在歐洲居住的人士有較大吸引力，但持此居留不享有工作、社保和入籍資格。

三、投資希臘房地產(chǎn)面臨風(fēng)險(xiǎn)

希臘房地產(chǎn)市場(chǎng)的機(jī)遇顯而易見(jiàn)，與此相反，內(nèi)部存在的風(fēng)險(xiǎn)則較為隱蔽。

首先，希臘房地產(chǎn)管理體制落后，許多地產(chǎn)的所有權(quán)狀態(tài)不明。希臘土地登記和交易記錄較為混亂，經(jīng)常出現(xiàn)多人對(duì)同一塊土地宣稱所有權(quán)，這種現(xiàn)象在農(nóng)村地區(qū)尤為嚴(yán)重。關(guān)于土地所有權(quán)糾紛的案件不計(jì)其數(shù)，案件積壓，審理往往持續(xù)數(shù)年之久。即便是政府名下地產(chǎn)也存在類似問(wèn)題。希臘備受關(guān)注的私有化清單中有不少房地產(chǎn)項(xiàng)目，其中一部分缺少城市規(guī)劃許可，另一部分在不同的官方文件中記載不一，嚴(yán)重影響了這些地產(chǎn)的私有化進(jìn)程。

此外，希臘違反區(qū)域規(guī)劃或沒(méi)有建筑許可的違章建筑普遍存在，為增加財(cái)政收入，希政府曾頒布政策，違章建筑房主可通過(guò)向政府繳納罰款使房屋合法化。雖然希臘最高行政法庭國(guó)務(wù)理事會(huì)（theCouncil of State）裁決政府這一政策違反憲法，但未能阻礙違章建筑合法化申請(qǐng)的洪流。該項(xiàng)政策發(fā)布19個(gè)月以來(lái)，已收到38.9萬(wàn)份違章建筑合法化申請(qǐng)，為國(guó)庫(kù)帶來(lái)約6億歐元的財(cái)政收入。因此，在希臘投資房地產(chǎn)需要重點(diǎn)關(guān)注目標(biāo)地產(chǎn)的法律狀態(tài)，避免未來(lái)被牽扯入漫長(zhǎng)的司法訴訟程序中。

其次，希臘房地產(chǎn)稅收負(fù)擔(dān)尚未確定。為填補(bǔ)財(cái)政赤字，希臘政府自2011年9月起開始通過(guò)電費(fèi)單征收房地產(chǎn)特別稅。作為臨時(shí)措施，該稅收的結(jié)束時(shí)間以及新的房地產(chǎn)稅收水平尚未最終確定。希政府計(jì)劃自2014年起實(shí)施新的統(tǒng)一的房地產(chǎn)稅，既要簡(jiǎn)化稅種稅目，又須保證稅收收入。2014年希臘將同時(shí)調(diào)整房地產(chǎn)“客觀價(jià)值”。“客觀價(jià)值”是根據(jù)房地產(chǎn)的位置、面積、房齡、周圍設(shè)施等制定，一切房地產(chǎn)相關(guān)稅收以客觀價(jià)值和實(shí)際成交價(jià)中的高者為基礎(chǔ)進(jìn)行計(jì)算。近年來(lái)由于經(jīng)濟(jì)不景氣，房地產(chǎn)供過(guò)于求，交易價(jià)格普遍下降，為反映市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)，全國(guó)大部分地區(qū)房地產(chǎn)的“客觀價(jià)值”將進(jìn)行下調(diào)，但也有部分地區(qū)，如熱門旅游目的地米科諾斯島、圣托里尼島、羅德島、克里特島以及雅典的部分地區(qū)，“客觀價(jià)值”不降反升。由于2014年以后的房地產(chǎn)“客觀價(jià)值”和稅收水平尚不明朗，目前無(wú)法對(duì)房地產(chǎn)投資的實(shí)際成本進(jìn)行精確計(jì)算和評(píng)估。

再次，許多海島的當(dāng)?shù)卣�府和居民并不歡迎大規(guī)模的旅游開發(fā)，認(rèn)為這將破壞海島的自然生態(tài)環(huán)境，往往通過(guò)示威游行、法律訴訟等手段阻撓項(xiàng)目的正常進(jìn)行。由于中希兩國(guó)經(jīng)濟(jì)規(guī)模差異較大，國(guó)內(nèi)企業(yè)眼中的小項(xiàng)目，在希臘當(dāng)?shù)鼐用窨磥?lái)可能就是大手筆，需要提前充分了解當(dāng)?shù)鼐用駥?duì)開發(fā)項(xiàng)目的態(tài)度。

四、對(duì)國(guó)內(nèi)投資者的建議

希臘房地產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)遇與風(fēng)險(xiǎn)并存，投資者既不可盲目樂(lè)觀，也不能因噎廢食，而應(yīng)多方了解情況，在涉及法律、工程等問(wèn)題上最好尋求當(dāng)?shù)貙�業(yè)機(jī)構(gòu)的協(xié)助，以充分的調(diào)查研究和對(duì)利弊條件的客觀評(píng)估，保障投資項(xiàng)目的順利進(jìn)行。

在希臘購(gòu)置房地產(chǎn)的一般步驟如下：

1.確定地產(chǎn)項(xiàng)目。如通過(guò)房地產(chǎn)中介搜尋，中介費(fèi)應(yīng)在合同中注明，通常為實(shí)際成交價(jià)的2%，但會(huì)因房屋價(jià)值和其他因素變化。

2.房地產(chǎn)合法性調(diào)查。確定房地產(chǎn)項(xiàng)目之后、簽訂合同之前，投資者應(yīng)委托律師對(duì)地產(chǎn)的法律狀況進(jìn)行全面調(diào)查。在雅典和比雷埃夫斯地區(qū)，地產(chǎn)合同價(jià)值超過(guò)29347.03歐元，必須有律師參與，在希臘其它地區(qū)，這一起始線為11738.81歐元。合法性調(diào)查在當(dāng)?shù)赝恋刈��?cè)辦公室或希臘國(guó)家地籍注冊(cè)局進(jìn)行，了解房地產(chǎn)當(dāng)前所有人以及至少前20年的所有人信息，特別是在上述所有人名下房地產(chǎn)是否被抵押、是否喪失抵押品贖回權(quán)、是否涉及其他法律訴訟等。

3.房地產(chǎn)技術(shù)調(diào)查。如該地產(chǎn)是沒(méi)有建筑物的土地或者在城市規(guī)劃以外，有必要聘請(qǐng)建筑工程師，檢查該片土地是否符合建筑法定條件，土地上的違章建筑是否已完成合法化申請(qǐng)流程。

4.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓報(bào)稅

在簽訂合同之前，投資者須前往稅務(wù)部門就房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓報(bào)稅，報(bào)稅文件由公證員起草，由買賣雙方簽署。支付房地產(chǎn)交易相關(guān)稅收后，報(bào)稅文件須付在合同之后。

5.合同簽署與備案

在辦理完所有必要法律文書后，正式合同的簽署必須經(jīng)過(guò)公證，隨后在當(dāng)?shù)赝恋刈��?cè)辦公室或希臘國(guó)家地籍注冊(cè)局登記備案。