2012年10月，有媒體報(bào)道稱(chēng)，房地產(chǎn)大盤(pán)扎堆的貴陽(yáng)“仿佛坐在樓市崩盤(pán)的火藥桶上”，或?qū)⒊蔀椤岸鯛柖嗨沟诙�”�?/P>

將近一年時(shí)間過(guò)去，這座誕生了“中國(guó)樓市第一大盤(pán)”、創(chuàng)下房地產(chǎn)單盤(pán)開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售“世界奇跡”的西南山城，看上去風(fēng)平浪靜，空氣中并未嗅出“崩盤(pán)”的火藥味。

一個(gè)又一個(gè)動(dòng)輒圈地幾千上萬(wàn)畝、建筑面積幾百萬(wàn)上千萬(wàn)平方米的超級(jí)大盤(pán)，改寫(xiě)了這座城市的面貌，顛覆了城市生長(zhǎng)的常規(guī)路徑。“神話”仍在繼續(xù)，它將走向何方？

“這里是樓盤(pán)還是城市”

9月，“爽爽的貴陽(yáng)”涼風(fēng)習(xí)習(xí)。令人有些不爽的，是老城區(qū)日益擁堵的交通。在密集如織的車(chē)流中，不時(shí)可見(jiàn)凱迪拉克、奔馳、奧迪和保時(shí)捷插隊(duì)穿行。

以財(cái)富計(jì)，今日的貴陽(yáng)已不獨(dú)屬于當(dāng)?shù)厝�。那些在地州打拼成功的礦主、煤商等生意人，成了省會(huì)最具購(gòu)買(mǎi)力的新移民。正是他們，造就了“中國(guó)樓市第一大盤(pán)”的神話。

貴陽(yáng)老城區(qū)南明區(qū)和云巖區(qū)坐落在一片狹長(zhǎng)的山谷地帶。局促的空間內(nèi)，目前已簇?fù)沓�過(guò)130萬(wàn)人的常住人口。用當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)內(nèi)人士的話說(shuō)，“密度堪比香港”。

在這種情況下，多數(shù)城市選擇跳出老城、在外圍建設(shè)新城。但貴陽(yáng)別具一格，在緊鄰南明區(qū)市中心的彭家灣和五里沖片區(qū)，借助城中村改造，引入開(kāi)發(fā)商，集中規(guī)劃建設(shè)了一個(gè)占地6000余畝、總建筑面積達(dá)1830萬(wàn)平方米的超級(jí)大樓盤(pán)，于2010年底開(kāi)盤(pán)。

這個(gè)名叫“花果園”的房地產(chǎn)項(xiàng)目全部建成后，預(yù)計(jì)可容納近50萬(wàn)人口居住。用當(dāng)?shù)貥I(yè)內(nèi)人士的話說(shuō)，“相當(dāng)于把一個(gè)縣級(jí)市搬回了市中心。”

業(yè)內(nèi)人士告訴記者，在許多城市，凡占地超過(guò)2000畝、總建筑面積超過(guò)100萬(wàn)平方米、可容納3萬(wàn)?5萬(wàn)人的樓盤(pán)即可被稱(chēng)之為“大盤(pán)”，但在貴陽(yáng)，“零頭都算不上”。

9月上旬的一天，記者來(lái)到花果園。目前項(xiàng)目銷(xiāo)售已近尾聲，但售樓中心的大廳內(nèi)仍然人頭攢動(dòng)。用于擺放項(xiàng)目模型的沙盤(pán)，約有一個(gè)籃球場(chǎng)大小。

售樓中心陳列的歷史照片和規(guī)劃效果圖告訴人們，昔日這里是一片臟亂差的棚戶(hù)區(qū)；未來(lái)，將出現(xiàn)12條市政主干道、10大購(gòu)物中心、200萬(wàn)平方米商業(yè)、200萬(wàn)平方米寫(xiě)字樓、6大公園廣場(chǎng)、8所學(xué)校、若干所幼兒園和三甲綜合醫(yī)院……

“除了工廠，幾乎什么都有。”一位當(dāng)?shù)厝耸空f(shuō)，他總是有一種迷離之感：“這里究竟是樓盤(pán)，還是城市？”

業(yè)內(nèi)人士介紹，2013年上半年，花果園項(xiàng)目成交面積達(dá)168.58萬(wàn)平方米，占整個(gè)貴陽(yáng)樓市的42.86%。

即便是在全國(guó)范圍內(nèi)，花果園也不失為冠軍項(xiàng)目。據(jù)項(xiàng)目?jī)?nèi)部統(tǒng)計(jì)，截至今年5月底，共銷(xiāo)售住宅超過(guò)3.8萬(wàn)套，銷(xiāo)售金額達(dá)180億元。

目前貴陽(yáng)其他地方都奇缺置業(yè)顧問(wèn)，“因?yàn)榇蟛糠秩硕荚跒榛ü麍@項(xiàng)目賣(mài)房子”。

但有分析人士指出，這個(gè)超級(jí)大盤(pán)創(chuàng)造的諸多樓市神話，未來(lái)或?qū)⒃庥鲆幌盗信c城市規(guī)劃、管理相關(guān)的考驗(yàn)。

花果園項(xiàng)目目前僅有第一期開(kāi)始入住。但周邊交通已經(jīng)出現(xiàn)明顯擁堵。即便在非早晚高峰時(shí)間經(jīng)過(guò)，通行也困難。

項(xiàng)目中還建了許多高至42層的超高層住宅�！�42層住宅，僅配備了3部電梯，如果住在頂樓，早上上班等電梯，可能沒(méi)有半個(gè)小時(shí)下不了樓�！鼻笆鰳I(yè)內(nèi)人士表示。

業(yè)內(nèi)人士表示，由于花果園是基于棚戶(hù)區(qū)改造項(xiàng)目建設(shè)起來(lái)的社區(qū)，開(kāi)發(fā)商出于攤銷(xiāo)成本考慮，局部地區(qū)開(kāi)發(fā)強(qiáng)度(容積率)高達(dá)4.5?7.0�！斑@么大的一個(gè)項(xiàng)目，這么高的容積率，后續(xù)必然會(huì)出現(xiàn)諸多問(wèn)題”。

在國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行貴州省分行副行長(zhǎng)吳始煒看來(lái)，大盤(pán)開(kāi)發(fā)，好的一面是能夠帶來(lái)規(guī)模效應(yīng)；但弊端是，在城市中心地帶大規(guī)模開(kāi)發(fā)，無(wú)疑將給中心聚集區(qū)帶來(lái)更大壓力，將給未來(lái)的城市管理設(shè)置更大的難題。

弱勢(shì)財(cái)政，強(qiáng)勢(shì)開(kāi)發(fā)

更令業(yè)界和外界震動(dòng)的是，花果園項(xiàng)目這樣的超級(jí)大盤(pán)，貴陽(yáng)未來(lái)“至少會(huì)有七八個(gè)”。

據(jù)合富輝煌集團(tuán)貴州公司統(tǒng)計(jì)，目前在貴陽(yáng)市已經(jīng)“圈地待戰(zhàn)”的超級(jí)大盤(pán)還有：中鐵國(guó)際生態(tài)城，建筑面積2038.02萬(wàn)平方米；大川白金城，建筑面積1600萬(wàn)平方米；西南國(guó)際商貿(mào)城，規(guī)劃占地面積10平方公里，總建筑面積約1420萬(wàn)平方……

除了上述幾個(gè)千萬(wàn)級(jí)的大盤(pán)外，更有眾多規(guī)劃建筑面積在百萬(wàn)級(jí)以上的項(xiàng)目，分布在貴陽(yáng)各個(gè)區(qū)域。

在今年初貴州省十二屆人大一次會(huì)議通過(guò)的省政府工作報(bào)告中，提出要重點(diǎn)打造100個(gè)城市綜合體。其中有20余個(gè)項(xiàng)目落戶(hù)貴陽(yáng)。這些城市綜合體項(xiàng)目大都會(huì)與大盤(pán)開(kāi)發(fā)捆綁進(jìn)行。

一家在貴陽(yáng)市進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的北京公司總經(jīng)理告訴記者，如果按照眾多大盤(pán)對(duì)外的宣傳口徑統(tǒng)計(jì)，目前整個(gè)貴陽(yáng)市潛在的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)量，在理論上已經(jīng)突破1億平方米。

不過(guò)，合富輝煌集團(tuán)貴州公司市場(chǎng)總監(jiān)向濤認(rèn)為，一些大盤(pán)實(shí)際并不會(huì)有對(duì)外宣傳的那么大，“只是一種營(yíng)銷(xiāo)和造勢(shì)”。

業(yè)內(nèi)知情人士告知，有些大盤(pán)開(kāi)發(fā)商先與政府簽訂一份用地的框架協(xié)議，“面積會(huì)很大”；但隨后到具體摘牌拿地時(shí)，是“一小塊一小塊滾動(dòng)著拿”。

大盤(pán)開(kāi)發(fā)模式盛行，與地方政府財(cái)力弱勢(shì)不無(wú)關(guān)系。

國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行貴州省分行副行長(zhǎng)吳始煒介紹，貴陽(yáng)是山地城市，城市道路交通等基礎(chǔ)設(shè)施的工程造價(jià)明顯高于平原地區(qū)，修一條高速公路，橋隧比大概要達(dá)到70%，造價(jià)是平原地帶的兩三倍。

財(cái)力羸弱的地方政府，只得將新城建設(shè)的部分基礎(chǔ)設(shè)施配套工程甩給開(kāi)發(fā)商，代價(jià)就是用大盤(pán)開(kāi)發(fā)作為交換，以攤銷(xiāo)開(kāi)發(fā)商修橋鋪路的成本。

業(yè)內(nèi)人士表示，從政府角度而言，這種大盤(pán)開(kāi)發(fā)模式可以幫助地方迅速提高城鎮(zhèn)化水平，但政府在土地一級(jí)開(kāi)發(fā)過(guò)程中幾乎享受不到收益，使地方財(cái)政始終陷于弱勢(shì)。

大盤(pán)驅(qū)動(dòng)戰(zhàn)略，在貴陽(yáng)還可追溯得更遠(yuǎn)。

在距貴陽(yáng)老城區(qū)10余公里的觀山湖區(qū)，以運(yùn)作大盤(pán)見(jiàn)長(zhǎng)的地產(chǎn)大鱷世紀(jì)金源集團(tuán)曾開(kāi)發(fā)建設(shè)總建筑面積達(dá)600萬(wàn)平方米、可容納近20萬(wàn)人的金源世紀(jì)城。

業(yè)內(nèi)人士介紹，貴陽(yáng)金源世紀(jì)城項(xiàng)目2007年開(kāi)工，2008年銷(xiāo)售，到2011年，600萬(wàn)平方米物業(yè)就基本售罄。

正是這個(gè)房地產(chǎn)超級(jí)大盤(pán)的運(yùn)作成功，為貴陽(yáng)市其他區(qū)域的新城建設(shè)模式提供了示范和借鑒，同時(shí)也刺激了一個(gè)又一個(gè)超級(jí)大盤(pán)的不斷出現(xiàn)。

但時(shí)隔幾年再來(lái)看這個(gè)大盤(pán)先行者，其各種后遺癥也在不斷暴露。

業(yè)內(nèi)人士告訴記者，金源世紀(jì)城目前入住率接近六成，已明顯出現(xiàn)交通擁堵。這兩年，當(dāng)?shù)卣�府正在忙于“補(bǔ)修”高架橋和斜拉橋，以緩解其睡城、臥城局面。

類(lèi)似情況，在花果園項(xiàng)目中也已出現(xiàn)。由于把周邊市政配套的任務(wù)甩給了開(kāi)發(fā)商，政府對(duì)交通狀況有無(wú)乏計(jì)可施。

一位當(dāng)?shù)爻鲎廛?chē)司機(jī)抱怨：“政府承諾再給花果園修幾條市政道路，但你看看，現(xiàn)在樓都蓋滿(mǎn)了，哪里還有地方修路？難道要在空中修嗎？”

至截稿時(shí)，有知情人士告訴記者，今年7月份，原北京市委常委、朝陽(yáng)區(qū)委書(shū)記陳剛調(diào)任貴陽(yáng)市，擔(dān)任市委書(shū)記一職。陳剛到任后，對(duì)土地供應(yīng)和城市規(guī)劃漸露“改革”之態(tài)。

據(jù)悉，貴陽(yáng)市政府相關(guān)部門(mén)目前正在組織對(duì)城市規(guī)劃進(jìn)行新一輪編修。知情人士判斷，未來(lái)貴陽(yáng)的土地供應(yīng)或?qū)⑿Х隆氨本┠Ｊ健�，即：由政府統(tǒng)一收儲(chǔ)，一級(jí)開(kāi)發(fā)整理后，凈地出讓。若真如此，貴陽(yáng)大盤(pán)模式或?qū)⒂瓉?lái)調(diào)整。

(本刊記者陳星月對(duì)本文亦有貢獻(xiàn))

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