3月13日下午，湖北十堰風(fēng)沙撲面。沿浙江路東行不遠(yuǎn)，馬路南側(cè)一大片曠地靜待開(kāi)工。

如果一切順利，一年之后，這里將建成一個(gè)占地超過(guò)300畝，容納4500套住房的現(xiàn)代化住宅小區(qū)。更為關(guān)注的是，相比較目前十堰市區(qū)商品房每平米超過(guò)5000元的成交均價(jià)，該小區(qū)的計(jì)劃售價(jià)每平米不超過(guò)3000元。而小區(qū)的購(gòu)房者，則被鎖定在一個(gè)“特殊”的群體——十堰市直機(jī)關(guān)公務(wù)員。

這便是十堰近期最受關(guān)注的住宅工程——和昌國(guó)際城三期項(xiàng)目，十堰市民又稱(chēng)它“公務(wù)員小區(qū)”。在十堰市直機(jī)關(guān)內(nèi)部，這是一個(gè)令人興奮，而又隱秘的話題。但在當(dāng)?shù)亟诸^巷尾，爭(zhēng)議之聲卻不絕于耳。“確實(shí)是有這么個(gè)事情，但我們給它的定義叫‘開(kāi)發(fā)商讓利商品房’�！�3月14日下午，十堰市政府機(jī)關(guān)事務(wù)管理局黨組書(shū)記、局長(zhǎng)嚴(yán)清華接受《經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)》采訪時(shí)表示，籌建“公務(wù)員小區(qū)”的初衷，是為解決自“房改”政策取消以來(lái)，十堰市機(jī)關(guān)公務(wù)員長(zhǎng)期存在的住房困難問(wèn)題。

但據(jù)本報(bào)記者調(diào)查，“公務(wù)員小區(qū)”在籌建設(shè)計(jì)上，嚴(yán)重“走樣”。大量擁有多套住房的公務(wù)員仍具有申購(gòu)資格，這與針對(duì)“住房困難”的初衷完全背離。不止于此，由于超低的銷(xiāo)售定價(jià)與市價(jià)存在較大的“價(jià)差”，導(dǎo)致具備申購(gòu)資格的公務(wù)員極易在二級(jí)市場(chǎng)轉(zhuǎn)售牟利。

更大的障礙，則是資金問(wèn)題。本報(bào)記者知悉，十堰政府一度計(jì)劃在小區(qū)動(dòng)工前，提前繳納首付房款，事實(shí)上是一種變相集資建房——這與中央禁止機(jī)關(guān)單位集資建房的精神明顯有悖，也不符合現(xiàn)行的商品房預(yù)售許可證制度。正因?yàn)榇嬖谡�策阻力，目前預(yù)繳房款的計(jì)劃，基本處于停滯狀態(tài)。

十堰“公務(wù)員小區(qū)”破土在即，但質(zhì)疑已接踵而來(lái)。

爭(zhēng)購(gòu)“公務(wù)員小區(qū)”

位于浙江路路口的和昌國(guó)際城售樓部，銷(xiāo)售人員熱情地招待每一個(gè)前來(lái)的購(gòu)房者。

3月13日下午，本報(bào)記者以購(gòu)房者身份走進(jìn)售樓部，現(xiàn)場(chǎng)一位銷(xiāo)售人員手指著三期項(xiàng)目的沙盤(pán)模型特意提醒：“三期項(xiàng)目是‘公務(wù)員小區(qū)’不對(duì)外，這一塊的銷(xiāo)售由領(lǐng)導(dǎo)直接負(fù)責(zé)，我們不插手。”

和昌國(guó)際城項(xiàng)目位于十堰市茅箭區(qū)浙江路，公開(kāi)資料顯示，整個(gè)項(xiàng)目占地超過(guò)1000畝，規(guī)劃總建筑面積超過(guò)200萬(wàn)平方米，為商住混搭的城市綜合體。目前，其一期、二期項(xiàng)目已公開(kāi)銷(xiāo)售。

籌建中的“公務(wù)員小區(qū)”位于和昌國(guó)際城三期，本報(bào)記者現(xiàn)場(chǎng)看到，目前土地已經(jīng)部分平整，但尚未正式動(dòng)工。而在十堰市直機(jī)關(guān)內(nèi)部，籌建“公務(wù)員小區(qū)”的計(jì)劃卻已引起騷動(dòng)。

據(jù)嚴(yán)清華介紹，此次申購(gòu)“公務(wù)員小區(qū)”（即讓利商品房）的人數(shù)總量并沒(méi)有限制：“只要符合我們申購(gòu)條件的，都可以報(bào)名。”

而據(jù)本報(bào)了解，此次申購(gòu)范圍相對(duì)寬泛，涵蓋2012年12月31日前在編的十堰市直黨政群機(jī)關(guān)和市直黨委政府直屬正縣級(jí)事業(yè)單位的在職和離退休的所有干部職工。但有兩個(gè)關(guān)鍵的約束條件，一是，在二次房改后夫婦雙方及未婚子女中任何一方參與單位集資建房及單位團(tuán)購(gòu)房的干部職工不屬于認(rèn)購(gòu)對(duì)象；二是，夫婦二人或未婚子女同屬購(gòu)房范圍的，只確定一方為認(rèn)購(gòu)對(duì)象。

另?yè)?jù)了解，籌建“公務(wù)員小區(qū)”的和昌國(guó)際城，為一個(gè)商業(yè)綜合體項(xiàng)目。目前，已有包括紅星美凱龍、大型商超、高檔影院計(jì)劃入駐，在作為三線城市的十堰，該項(xiàng)目有著相對(duì)完善的配套環(huán)境。正因如此，和昌國(guó)際城一度成為當(dāng)?shù)氐臒徜N(xiāo)樓盤(pán)，來(lái)自當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)咨詢(xún)機(jī)構(gòu)十堰印象置業(yè)顧問(wèn)有限公司的數(shù)據(jù)顯示，2012年四季度，和昌國(guó)際城以385套的成交量，位于十堰商品房銷(xiāo)售排行榜的首位，儼然當(dāng)?shù)氐摹懊餍菢潜P(pán)”。

最具吸引力的，則是“公務(wù)員小區(qū)”超低的定價(jià)。據(jù)嚴(yán)清華介紹，按照計(jì)劃銷(xiāo)售價(jià)格“將不超過(guò)每平米3000元”。

一個(gè)可供對(duì)比的價(jià)格是，前述銷(xiāo)售人員介紹，比鄰的和昌國(guó)際城一期項(xiàng)目的平均售價(jià)接近每平米6000元，二期項(xiàng)目采取團(tuán)購(gòu)模式，均價(jià)大約也在每平米4900元。而另?yè)?jù)了解，目前十堰市區(qū)商品房成交均價(jià)大約在每平米5200元到5500元之間——這意味著，“公務(wù)員小區(qū)”的定價(jià)，可謂“對(duì)折”。

在此背景下，在十堰市直機(jī)關(guān)內(nèi)部，籌建“公務(wù)員小區(qū)”的計(jì)劃一經(jīng)公布，隨即引起瘋搶�！爸灰�是符合申購(gòu)條件的，不管現(xiàn)在手上有多少套房子，基本上都會(huì)報(bào)名申購(gòu)�！笔�堰市發(fā)改委一在職人員家屬這樣告訴本報(bào)。

3月14日下午，十堰市住建委辦公室主任王勇告訴《經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)》，大約在去年12月接到報(bào)名的通知，1月份就完成了申購(gòu)名單的統(tǒng)計(jì)并上報(bào)。

據(jù)悉，“公務(wù)員小區(qū)”的設(shè)計(jì)方案反復(fù)調(diào)整�！拔覀儥C(jī)關(guān)分房嘛，講級(jí)別。市級(jí)領(lǐng)導(dǎo)、廳局級(jí)、市局級(jí)、縣處級(jí)、科級(jí)，房屋的大小結(jié)構(gòu)也不一樣�！眹�(yán)清華表示，“最終的方案，還沒(méi)有確定。估計(jì)總套數(shù)在4000套到5000套之間�！�

據(jù)嚴(yán)清華透露，截至2月6日，十堰市政府機(jī)關(guān)事務(wù)管理局已接到了近5000人的購(gòu)房申請(qǐng)，涉及超過(guò)100家市直機(jī)關(guān)單位：“目前，我們正在做購(gòu)房資格審查的工作�！�

“讓利商品房”？

自“房改”政策取消以來(lái)，如何解決大量的基層年輕公務(wù)員的住房困難問(wèn)題，這成為十堰籌建“公務(wù)員小區(qū)”的初衷。

“十堰市財(cái)政比較困難，貨幣化補(bǔ)貼也沒(méi)有到位，所以很多新參加工作的人，沒(méi)有趕上福利房的人，就存在住房困難的問(wèn)題�！眹�(yán)清華對(duì)本報(bào)介紹，事實(shí)上，歷屆十堰市委、市政府都曾計(jì)劃改善公務(wù)員住房問(wèn)題，但一直未有實(shí)質(zhì)進(jìn)展。

2012年初，時(shí)任十堰市委、市政府將“解決基層公務(wù)員住房困難”的問(wèn)題，再度提上日程。嚴(yán)清華透露：“當(dāng)時(shí)的設(shè)想是，聯(lián)系一個(gè)開(kāi)發(fā)商，找一個(gè)地方，針對(duì)這些沒(méi)房子但要求買(mǎi)房子的機(jī)關(guān)的工作人員組織起來(lái)，一起去跟開(kāi)發(fā)商商量一個(gè)優(yōu)惠一點(diǎn)的價(jià)格。”

“但面臨的第一個(gè)問(wèn)題，是要找政策依據(jù)�！眹�(yán)清華直言。與之相關(guān)的背景是，早在2006年8月，國(guó)家建設(shè)部、監(jiān)察部、國(guó)土資源部曾聯(lián)合發(fā)出《關(guān)于制止違規(guī)集資合作建房的通知》，全面停止黨政機(jī)關(guān)集資合作建房。

基于此，十堰市有關(guān)部門(mén)主動(dòng)向湖北省政府機(jī)關(guān)事務(wù)管理局、湖北省監(jiān)察廳等多個(gè)部門(mén)匯報(bào)，爭(zhēng)取政策支持。“綜合考慮各方面的意見(jiàn)，最后我們定位為‘開(kāi)發(fā)商讓利商品房’�！眹�(yán)清華表示，制定的運(yùn)作原則是，政府不拿地、財(cái)政不貼錢(qián)、程序不違規(guī)。

在此背景下，在十堰房地產(chǎn)市場(chǎng)深耕多年的和昌地產(chǎn)，成為十堰政府籌建“讓利商品房”的合作對(duì)象。“雙方是按照平等協(xié)商的原則，包括每平米不到3000元的銷(xiāo)售均價(jià)，都是雙方自愿接受的�！眹�(yán)清華這樣告訴本報(bào)。

對(duì)于“讓利商品房”與市價(jià)存在巨大的“價(jià)差”，嚴(yán)清華解釋?zhuān)�目前，十堰市商品房包含各種開(kāi)發(fā)成本和稅費(fèi)在內(nèi)，每平方米成本不超過(guò)2650元：“和昌由于拿地較早，地價(jià)遠(yuǎn)低于其他開(kāi)發(fā)商取得的土地價(jià)格，因此成本遠(yuǎn)低于十堰平均水平�！�

據(jù)本報(bào)了解，和昌集團(tuán)取得的國(guó)際城項(xiàng)目用地，當(dāng)時(shí)采取的是一種“類(lèi)BT”模式。由于十堰地處山區(qū)，市政工程成本極高，而十堰政府財(cái)力有限。在此背景下，2005年前后，和昌集團(tuán)作為當(dāng)?shù)卣猩?a class="channel_keylink" href="http://stellalashacademy.com/ShowSpecial.asp?SpecialID=22" target="_blank">引資項(xiàng)目，替政府修建浙江路，而政府則將周邊的土地開(kāi)發(fā)權(quán)，以較低的價(jià)格出讓給和昌，作為一種補(bǔ)償。據(jù)悉，目前和昌國(guó)際城地塊，當(dāng)時(shí)拿地價(jià)一畝不足30萬(wàn)元。

該說(shuō)法也得到了和昌地產(chǎn)方面的證實(shí)。3月14日，和昌(十堰)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司董事長(zhǎng)吳龍圳在接受《經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)》電話采訪時(shí)透露：“即便每平米3000元的售價(jià)，我們也是有利潤(rùn)的。”

此外，吳龍圳還表示，目前和昌地產(chǎn)公司存在資金壓力：“我們希望以降價(jià)走量的形式，實(shí)現(xiàn)資金的盡快回籠。”事實(shí)上據(jù)本報(bào)調(diào)查，和昌國(guó)際城在二期項(xiàng)目銷(xiāo)售上，也采取了降價(jià)走量的團(tuán)購(gòu)策略，但成交均價(jià)卻都在每平米4000元以上。

對(duì)于本報(bào)記者質(zhì)疑，為何不干脆公開(kāi)降價(jià)走量，而僅把“讓利房”限定在公務(wù)員群體，吳龍圳未予正面回應(yīng)，僅表示：“這是一種營(yíng)銷(xiāo)策略。”

而嚴(yán)清華在接受本報(bào)采訪時(shí)則坦言：“和昌在十堰還有大量的土地有待開(kāi)發(fā)，也希望跟政府各個(gè)部門(mén)搞好關(guān)系。因此，他也愿意讓點(diǎn)利。”

政策障礙和操作公平

作為“公務(wù)員小區(qū)”的開(kāi)發(fā)商，吳龍圳在受訪時(shí)一再?gòu)?qiáng)調(diào)，所謂的“公務(wù)員小區(qū)”，其本質(zhì)是一個(gè)“團(tuán)購(gòu)”的形式。

但據(jù)本報(bào)記者調(diào)查，事實(shí)或許并非如此。十堰市房管局市場(chǎng)監(jiān)管科負(fù)責(zé)人杜濤明確告訴本報(bào)記者，“團(tuán)購(gòu)”的前提是，該項(xiàng)目必須取得了預(yù)售許可證。

而本報(bào)獲得的一份十堰市機(jī)關(guān)事務(wù)管理局的內(nèi)部資料顯示，按照原定的計(jì)劃，2013年正月十五過(guò)后，將預(yù)交房款總價(jià)的40%。但吳龍圳明確告訴本報(bào)，和昌國(guó)際城三期項(xiàng)目尚未開(kāi)工，不可能拿到預(yù)售許可證。

這意味著“提前預(yù)交房款40%”的計(jì)劃一旦實(shí)施，其實(shí)質(zhì)絕非是簡(jiǎn)單的“團(tuán)購(gòu)”，而是一種變相的集資建房。

與此相關(guān)，十堰市有關(guān)部門(mén)一度設(shè)計(jì)了一個(gè)“擦邊球”的解決方案。即設(shè)定一個(gè)公共賬戶(hù)，由開(kāi)發(fā)商、購(gòu)房人監(jiān)督小組和十堰市機(jī)關(guān)事務(wù)管理局三方監(jiān)管，預(yù)收房款但不直接進(jìn)入開(kāi)發(fā)商賬戶(hù)，以此規(guī)避政策限制�！暗�這個(gè)方案還沒(méi)有最后確定�！眹�(yán)清華告訴本報(bào)。

而據(jù)本報(bào)了解，由于和昌國(guó)際城三期項(xiàng)目地處山體，是在“削山平土”上籌建，開(kāi)發(fā)商前期投入不小，存在一定資金壓力�！伴_(kāi)發(fā)商希望在取得預(yù)售許可證之前，收一部分首付，但目前還沒(méi)有最后確定�！眹�(yán)清華直言，“如果滿(mǎn)足了開(kāi)發(fā)商這個(gè)要求，肯定跟國(guó)家的法律法規(guī)有相悖的地方�！�

正因?yàn)榇嬖谏鲜稣�策障礙，本報(bào)了解，至今“公務(wù)員小區(qū)”的籌建僅完成了名單的申報(bào)工作，尚未收取房款，項(xiàng)目也遲遲未見(jiàn)開(kāi)工。

另一個(gè)值得關(guān)注的問(wèn)題，則是“公務(wù)員小區(qū)”申購(gòu)政策的存在“漏洞”，極易給部分沒(méi)有實(shí)際住房需求，但具備申購(gòu)資格的公務(wù)員，帶來(lái)巨大的牟利空間。

按照現(xiàn)行的申購(gòu)政策，主要的資格審查集中在是否享受過(guò)“房改”、單位集資建房和單位集體購(gòu)房等福利待遇，但對(duì)于申購(gòu)者是否擁有商品房卻沒(méi)有限制�！叭绻�此人沒(méi)有享受房改或者福利房，無(wú)論有多少套商品房，他還是可以參與這次申購(gòu)的�！眹�(yán)清華明確告訴本報(bào)。

這與“為解決公務(wù)員住房困難”的初衷明顯有悖。事實(shí)上，本報(bào)獲得的一份申購(gòu)名單中，包括十堰市住建委、十堰市發(fā)改委的副廳級(jí)、正縣級(jí)的在職和離休領(lǐng)導(dǎo)，有的甚至是所在機(jī)關(guān)單位的“一把手”。他們未必是真正意義上的“住房困難”群體。

更為嚴(yán)重的是，本報(bào)從十堰當(dāng)?shù)胤课葜薪楂@悉，籌建“公務(wù)員小區(qū)”的計(jì)劃在機(jī)關(guān)內(nèi)部公布不久，今年2月份開(kāi)始，即有人通過(guò)房地產(chǎn)中介聯(lián)系“倒賣(mài)指標(biāo)”。這樣的信息，在十堰各大房地產(chǎn)網(wǎng)站并不少見(jiàn)。當(dāng)本報(bào)記者以購(gòu)房者身份聯(lián)系其中一位中介經(jīng)紀(jì)人時(shí)，對(duì)方提醒：“由于是公務(wù)員內(nèi)部房，所以需要等他們拿到‘兩證’后，才能辦理過(guò)戶(hù)�！�

對(duì)此，嚴(yán)清華在接受《經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)》采訪時(shí)表示：“申購(gòu)者必須是本人，但在取得‘兩證’后，他要在二級(jí)市場(chǎng)去轉(zhuǎn)售，這是他的自由，這個(gè)沒(méi)有限制�！�

嚴(yán)清華進(jìn)一步解釋?zhuān)�可能存在這樣一種情況：“申購(gòu)者本人并沒(méi)有住房需求，但是他的親戚、朋友也愿意獲益�？赡軖斓氖俏遥ㄖ干曩�(gòu)者）的名字，但是錢(qián)是你交，房子也是你住，拿到‘兩證’后再做變更�！眹�(yán)清華進(jìn)一步補(bǔ)充道：“這是我的猜測(cè)。這種情況肯定是存在的，我們也沒(méi)有辦法制約它�！�

另?yè)?jù)嚴(yán)清華坦言，此前一度考慮過(guò)設(shè)置“五年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓”的限制，但這又與商品房的市場(chǎng)化屬性有悖。

一個(gè)值得關(guān)注的事實(shí)是，按照計(jì)劃“公務(wù)員小區(qū)”將在2014年6月建成集中交付。這意味著，在短短一年的時(shí)間內(nèi)，具有申購(gòu)資格的公務(wù)員，就可以在取得“兩證”后，在二級(jí)市場(chǎng)公開(kāi)轉(zhuǎn)售牟利。

若以“公務(wù)員小區(qū)”平均120平米的建筑面積，平均每平米2800元的售價(jià)，參考十堰市商品房每平米5200元的成交均價(jià)，初略估測(cè)單套房的轉(zhuǎn)售獲利將超過(guò)25萬(wàn)元。而按照4500套的籌建計(jì)劃估測(cè)，整個(gè)“公務(wù)員小區(qū)”的“讓利”高達(dá)11.2億元。但該估測(cè)，未經(jīng)十堰政府方面正面核實(shí)。也就是說(shuō)，一套房在一年之內(nèi)就有20多萬(wàn)的利潤(rùn)。

“這里面的確有獲利空間�！眹�(yán)清華坦言。

程久龍