彭州市白鹿中法風(fēng)情小鎮(zhèn)4A級(jí)景區(qū)旅游觀光生態(tài)農(nóng)莊項(xiàng)目

成都市彭州市屬于縣級(jí)市，正在進(jìn)行設(shè)區(qū)申報(bào)，總體規(guī)劃為“打造綠色生態(tài)之都、千億產(chǎn)業(yè)之城、田園休閑之谷”。白鹿鎮(zhèn)作為彭州市東北部山區(qū)鎮(zhèn)，其發(fā)展定位為以休閑旅游觀光為主，生態(tài)農(nóng)業(yè)開(kāi)發(fā)為輔。   

白鹿鎮(zhèn)是成都市的十大古鎮(zhèn)（川西九大古鎮(zhèn)）之一，是國(guó)家地質(zhì)森林公園所在地，擁有全國(guó)重點(diǎn)文物保護(hù)單位上書(shū)院(又名領(lǐng)報(bào)修院，100多年前由法國(guó)傳教士修建)，是彭州市的林業(yè)大鎮(zhèn)，也是國(guó)家“三木”藥材生產(chǎn)基地之一。

白鹿鎮(zhèn)災(zāi)后已打造成中法風(fēng)情小鎮(zhèn)，2014年白鹿鎮(zhèn)被批準(zhǔn)為國(guó)家AAAA級(jí)旅游景區(qū)。  

白鹿鎮(zhèn)距離成都市區(qū)60公里，從成都市區(qū)驅(qū)車(chē) 80分鐘即可到達(dá)。白鹿鎮(zhèn)已納入成都市一小時(shí)旅游經(jīng)濟(jì)圈，周邊分布有都江堰、丹景山、葛仙山、銀廠溝等景區(qū),是四川省重要的旅游片區(qū)之一。

近年來(lái)，白鹿鎮(zhèn)根據(jù)其產(chǎn)業(yè)空白，在旅游與相關(guān)配套產(chǎn)業(yè)及設(shè)施方面進(jìn)行優(yōu)化探索，擬改變白鹿鎮(zhèn)僅有傳統(tǒng)小型農(nóng)家樂(lè)的現(xiàn)狀，將傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)向現(xiàn)代生態(tài)觀光農(nóng)業(yè)過(guò)度，建設(shè)生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光園，故提出建設(shè)該項(xiàng)目。

 項(xiàng)目劃分為現(xiàn)代農(nóng)業(yè)觀光園區(qū)、休閑怡養(yǎng)區(qū)、水上游樂(lè)區(qū)、服務(wù)區(qū)等5大功能區(qū)，其中5大功能區(qū)又可細(xì)分具體的功能區(qū)。

 現(xiàn)代農(nóng)業(yè)觀光園區(qū)主要有成片花卉、綠色蔬菜、水果、藥材、白茶等種植，發(fā)展林下養(yǎng)雞、養(yǎng)羊、養(yǎng)鹿等，外加采摘體驗(yàn)區(qū)。

本項(xiàng)目總規(guī)劃面積1050畝，包括林地、耕地、荒坡河灘等，項(xiàng)目建設(shè)用地為設(shè)施農(nóng)用地，無(wú)需辦理征用手續(xù)。

市場(chǎng)分析 ：

本項(xiàng)目填補(bǔ)了國(guó)家AAAA級(jí)景區(qū)無(wú)休閑怡養(yǎng)觀光農(nóng)業(yè)項(xiàng)目的空白。項(xiàng)目地處區(qū)域人口稠密，城市化水平高，交通便捷，具有旺盛的休閑旅游消費(fèi)市場(chǎng)。

一、本項(xiàng)目根據(jù)市場(chǎng)需求強(qiáng)弱定位于以下人群：

1、長(zhǎng)期消夏避暑的退休老人，喜歡農(nóng)耕文化的人群；

2、周末開(kāi)車(chē)出游賞花，喜歡尋找新場(chǎng)所的一部分人，特別是對(duì)于西方文化，西方節(jié)慶和西式婚禮有濃厚的興趣年輕人群；

3、喜歡探險(xiǎn)，野外露營(yíng)的驢友族；

4、天主教、佛教、道教宗教朝圣者；

5、攝影師、畫(huà)家、地質(zhì)、考古、科研學(xué)者等；

6、海內(nèi)外慕名而來(lái)的旅游者；

7、商務(wù)會(huì)議、企業(yè)聚會(huì)等高端客戶群。

彭州市是全國(guó)綠色和無(wú)公害農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)大縣，全國(guó)已形成了“北有山東壽光，南有四川彭州”的農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)、銷(xiāo)售格局，白鹿鎮(zhèn)綠色食品資源豐富，開(kāi)發(fā)潛力巨大。

近三年來(lái)，白鹿鎮(zhèn)在旅游旺季（5—10月）每天游客達(dá)3000人以上，周末可達(dá)6000人以上，2013年春節(jié)、國(guó)慶黃金周游客量達(dá)到2萬(wàn)人/天，目前游客量繼續(xù)呈現(xiàn)增長(zhǎng)趨勢(shì)。

三、根據(jù)項(xiàng)目生產(chǎn)規(guī)模及接納能力測(cè)算，項(xiàng)目可預(yù)計(jì)形成的市場(chǎng)需求為：

1、旅游客源分流，預(yù)計(jì)游客游覽了白鹿法式風(fēng)情小鎮(zhèn)特別是全國(guó)重點(diǎn)文物保護(hù)地上書(shū)院后，按照8個(gè)月，平均每天游客2000人次計(jì)算，全年可以有48萬(wàn)人次游覽本項(xiàng)目，計(jì)劃門(mén)票價(jià)格為40元/人次（低于4A級(jí)景區(qū)指導(dǎo)價(jià)）。

2、本項(xiàng)目怡養(yǎng)中心接待能力為280個(gè)床位，其中200個(gè)床位接待常住人員，其余80余個(gè)床位用于接待家屬或零星游客。根據(jù)民政部門(mén)最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，我國(guó)每千人老年人擁有的怡養(yǎng)床位目前僅為24個(gè)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足需求。

3、預(yù)計(jì)本項(xiàng)目無(wú)公害和綠色農(nóng)產(chǎn)品銷(xiāo)售的市場(chǎng)分布為：游客及怡養(yǎng)中心就地消化50%，彭州市消化10%，外銷(xiāo)周邊區(qū)域10%，已無(wú)需拓展其他區(qū)域市場(chǎng)。

綜上所述，本項(xiàng)目發(fā)展?jié)摿�巨大，有極大的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。

效益分析或項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)：

項(xiàng)目公司已注冊(cè)，名稱為成都天鹿觀光農(nóng)業(yè)發(fā)展有限公司，項(xiàng)目已經(jīng)彭州市發(fā)改局備案。

本項(xiàng)目地處白鹿法式風(fēng)情小鎮(zhèn)AAAA級(jí)景區(qū)，距全國(guó)重點(diǎn)文物保護(hù)地上書(shū)院約200米。

本項(xiàng)目為體現(xiàn)白鹿鎮(zhèn)地名的來(lái)歷，擬建1個(gè)白鹿養(yǎng)殖場(chǎng)（白色的鹿）供游人觀賞。

種植區(qū)擬增加種植當(dāng)?shù)靥赜械牟枞~品種---白茶。

水上游樂(lè)區(qū)除一般游樂(lè)項(xiàng)目外，擬養(yǎng)殖冷水魚(yú)，并開(kāi)創(chuàng)全國(guó)冷水魚(yú)垂釣的先例。

項(xiàng)目沿白鹿河建設(shè)，河水來(lái)自天然冒水洞，生態(tài)優(yōu)勢(shì)明顯。

項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：

年均收入
 萬(wàn)元
 3750
 
年均營(yíng)業(yè)稅金及附加
 萬(wàn)元
 127
 
年均營(yíng)業(yè)成本
 萬(wàn)元
 1708
 
年均利潤(rùn)總額
 萬(wàn)元
 1915
 
年均所得稅
 萬(wàn)元
 240
 
年均稅后利潤(rùn)
 萬(wàn)元
 1675
 
投資收回期限（所得稅前）
 年
 2.5 （不含建設(shè)期）
 
投資收回期限（所得稅后）
 年
 3.6 （不含建設(shè)期）
 
年均投資利潤(rùn)率
 %
 36.97
 
年均投資利稅率
 %
 39.42
 
盈虧平衡點(diǎn)
 %
 34　

投資預(yù)算：

包括怡養(yǎng)院，項(xiàng)目總投資5180萬(wàn)元（其中流動(dòng)資金300萬(wàn)元），不包括怡養(yǎng)院總投資約3200萬(wàn)元。

    項(xiàng)目已完成橋梁、河堤打造，道路，水上游樂(lè)區(qū)場(chǎng)地清理等工程，外加前期費(fèi)用，投資額約850萬(wàn)元。

合作方式：

1、股權(quán)可以轉(zhuǎn)讓60%-80%，由投資商控股，3-5年退出（也可不退出，長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)），退出方式及代價(jià)可以協(xié)商。如包括怡養(yǎng)院，需要融資4500萬(wàn)元，不包括最低融資2500萬(wàn)元。

2、債權(quán)融資2500-4500萬(wàn)元均可，能夠承擔(dān)年息不超過(guò)15%，期限3-5年，但除股權(quán)質(zhì)押、大股東（自然人）承擔(dān)連帶責(zé)任保證外無(wú)其他擔(dān)保措施可以提供。          

其他：

1、該項(xiàng)目規(guī)劃有怡養(yǎng)院，目前發(fā)改局備案暫時(shí)為實(shí)施生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光部分，待投資商確定后，可以配合投資商另外報(bào)批怡養(yǎng)院。

2、該項(xiàng)目可以爭(zhēng)取的農(nóng)業(yè)、林業(yè)、民政等渠道的補(bǔ)貼資金能夠達(dá)到總投資的30-50%。

3、該項(xiàng)目沿白鹿河建設(shè)，白鹿河適合進(jìn)行漂流活動(dòng)，如果投資商有興趣，可以實(shí)施漂流項(xiàng)目。