陜西發(fā)文要求房地產(chǎn)利潤率控制在10%左右

本報追訪業(yè)內(nèi)大佬觀點——任志強炮轟“限利令”違法

本月19日，陜西省住建廳會同物價局聯(lián)合發(fā)文，明確了房地產(chǎn)開發(fā)項目成本構(gòu)成和利潤測算標(biāo)準(zhǔn)，合理利潤率應(yīng)控制在10%左右，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在取得預(yù)售許可10日內(nèi)，要一次性公開全部房源，實行一房一價，明碼標(biāo)價對外銷售。規(guī)定

要求，各城市要劃定區(qū)域并在媒體上公布各區(qū)域住房銷售價格區(qū)間。

此舉一出，各界反應(yīng)強烈，不僅媒體追蹤報道，房地產(chǎn)大嘴們也各自發(fā)表意見。

有著“地產(chǎn)大炮”之稱的任志強一開場就直接將此政策徹底否定。

老任開炮

“從根兒上說這個政策是違法的”

“判斷一個政策合不合規(guī)首先要看它合不合法，而這個政策先后違反了三項法律�！比沃緩娬f。

任志強拿出了3部法律《中華人民共和國價格法》、建設(shè)部發(fā)的《房地產(chǎn)管理法》，以及92年之前執(zhí)行的《廣東省商品房價格管理暫行辦法》。

任志強指出，按照《價格法》規(guī)定，國家實行并逐步完善宏觀經(jīng)濟調(diào)控下主要由市場形成價格的機制，價格的制定應(yīng)當(dāng)符合價值規(guī)律。即使是制定政府指導(dǎo)價、政府定價，也應(yīng)當(dāng)依據(jù)有關(guān)商品或者服務(wù)的社會平均成本和市場供求狀況、國民經(jīng)濟與社會發(fā)展要求以及社會承受能力。

他告訴記者，1992年之前，各個省市的價格辦法都差不多，比如廣東省是按照當(dāng)?shù)氐纳唐贩績r格管理暫行辦法執(zhí)行的，那時規(guī)定的是利潤不得超過20%。20年之后的現(xiàn)在，反而要按照10%來要求，一方面是時代的倒退，另一方面則是違法的表現(xiàn)。

“按照行政訴訟法的規(guī)定，如果按照這個不合法的辦法去處罰，任何人都可以告他�！比沃緩娬f。

另外，他也表示，除了違反以上法律政策之外，利潤10%的制定還與土地增值稅法相背離。預(yù)交增值稅的前提條件就是，滿足扣除20%利潤以后才計算，也就是說，利潤超過20%才收土地增值稅�！斑@樣來看，這個10%的要求，是不是表示國家這些法都廢了呢？”

“房地產(chǎn)不是暴利行業(yè)10%的利潤不成立”

任志強分析，一般的房子建設(shè)周期是3年，如果按照25%的毛利計算，一年就剩8點幾，扣完了增值稅就是6點幾。汽車的利潤是10%，但是它的生產(chǎn)速度是8分鐘，汽車在8分鐘之內(nèi)也不會有物價變化，但是對于生產(chǎn)周期長的房地產(chǎn)來說，三四年的時間中間會發(fā)生多少物價變化？

“這么看來，房子跟車或者其他消費品比，利潤來的少很多，同時風(fēng)險卻又大很多，如果沒有足以抗風(fēng)險的利潤，誰還會干房地產(chǎn)？再者說，按照增值稅的規(guī)定，既然是20%以上才收，就證明20%是合理的。10%基本不成立，10%的利潤分到3年上，一年3點幾，開發(fā)商都喝西北風(fēng)去。”

任志強進一步分析，就房地產(chǎn)項目成本構(gòu)成比例來說，商品住宅開發(fā)商的土地成本、繳納稅費占到房價中的比例大概為70%。

除此之外，開發(fā)商的利潤占房價多少？“15%-20%的利潤，應(yīng)該是一個正常的利潤，談不上高利潤，更說不上是‘暴利’�！�

“這個政策與抑制房價沒關(guān)系”

“我不認為這個政策是從經(jīng)濟出發(fā)的，它和經(jīng)濟、和市場沒有一點關(guān)系�！�

任志強指出，首先要走出一個誤區(qū)，房價不是由開發(fā)商的利潤決定的。他告訴記者，如果要限制利潤，那么大家大可以擴大成本，比如不斷地升高地價，一萬塊錢的地價成本和三千塊錢的地價成本可是完全不同的，舉牌舉得越高，利潤價值就越大。

“所以不要以為利潤10%和房價有什么關(guān)系，成本在不斷提高，房價依然上漲。同樣的，我也不認為這個政策是在抑制房價，嚴(yán)格來說，它是在嚴(yán)重破壞市場機制�！�

而到底如何做才能控制房價，任志強表示，正如前幾天溫總理在國務(wù)院常務(wù)會議上特別提出來的，未來我們房地產(chǎn)調(diào)控的方向是市場化的方向，是法制化的方向，比如現(xiàn)有的土地增值稅，利潤超過20%，就要多繳稅，這就是一種法制化的取向。

各方聲音

執(zhí)行機構(gòu)：限利還停留在“指導(dǎo)意見”

在得知陜西省新的“調(diào)控政策”之后，法晚記者立即連線陜西省某地級市建設(shè)局，希望了解房地產(chǎn)主管部門如何貫徹并實施這一精神，該局負責(zé)人回答記者，稱“限利”還停留在指導(dǎo)意見層面，不是規(guī)范性文件，在法理上還沒有具體意義。

該負責(zé)人表示，指導(dǎo)意見的出臺，意義在于“雙防”，既防房價高漲，也防低價走高，深層含義是引導(dǎo)大家購房理性消費，讓老百姓能買得起，促進房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)和健康發(fā)展。

理想很豐滿，現(xiàn)實往往很骨感。法晚記者根據(jù)“合理利潤應(yīng)控制在10%左右”在北京是否有可能實施的問題，采訪了專家學(xué)者以及開發(fā)企業(yè)的代表。

陳云峰：低于15%沒法干

“市場是有變化的，讓房價鎖定在一個價格一成不變，其中的風(fēng)險是很大的�！敝薪�(jīng)聯(lián)盟秘書長陳云峰對記者說，“一定要控制在10%左右，那就沒法干了，直接后果，就是沒人拿地了�！�

陳云峰介紹，樓盤項目開發(fā)過程中，很多成本是企業(yè)不可控的，任何一個樓盤都不是一天賣完的，絕大多數(shù)的房企都是滾動式開發(fā)，基本上前期的房子是不賺錢的，從哪一套房子開始賺錢，是要看企業(yè)成本控制能力和營銷能力的，如果規(guī)定純利在10%左右，那就意味著一百套房子賣了90套都不賺錢，最后10套才賺，這種風(fēng)險所有企業(yè)都是不敢擔(dān)的。在這期間，人工成本、材料成本都可能發(fā)生變化，那么房價是不是要跟著變？漲價，“限利”政策不允許；降價，剛買了房子的業(yè)主也不會同意；價格不變，就意味著房企虧損。

陳志：“限利”在北京無法實施

記者就“限利”政策是否有可能在北京實施的問題，采訪了北京市房協(xié)秘書長陳志。

“沒有任何可能性�！标愔靖嬖V記者。

如果想限利，首先就要對房企的所有進出賬進行審計，這是一個巨大的工程，歷史上也曾有過主管部門試圖核算清楚，但僅僅為“限利”由財政撥款投入這些工作，得不償失。

另外，如何確定利潤是10%？在開發(fā)周期中，是開始第一套房子就鎖定價格，還是最后賣完了再核算價格？如果鎖定利潤，那么房價跟著成本變化怎么辦？誰都知道保姆的工資都一個勁地漲，現(xiàn)場的技術(shù)工人那就更別說了，難道因為這些原因房價跟著漲？

陳志還介紹，所有的項目都有分?jǐn)偯娣e，車庫、小區(qū)服務(wù)用房等等，如何計算這部分的利潤也是個問題，再加上現(xiàn)在的項目，開發(fā)商不見得都賣得完，自用的和砸在手里賣不動的房子，怎么從整個利潤里剔除出去，更是個麻煩事，如果開發(fā)商抵觸，賣了大部分而故意留一部分不賣，整個項目就無法核算利潤率了。

爭論：任大炮說話“露怯”

任志強就陜西“限利”又放炮，稱該政策行政違法，“任何人都可以告他”。而知名房地產(chǎn)評論人王良智卻認為任志強不懂法，說話露怯。

王良智認為，行政行為分為抽象行政行為和具體行政行為，陜西省發(fā)布的這個房地產(chǎn)新政，屬于地方政府的行政措施，屬抽象行政行為，無法提起行政訴訟。并且，這一行政行為于法有據(jù)。

《價格法》第十八條規(guī)定，下列商品和服務(wù)價格，政府在必要時可以實行政府指導(dǎo)價或者政府定價：（一）與國民經(jīng)濟發(fā)展和人民生活關(guān)系重大的極少數(shù)商品價格；（二）資源稀缺的少數(shù)商品價格；（三）自然壟斷經(jīng)營的商品價格；（四）重要的公用事業(yè)價格；（五）重要的公益性服務(wù)價格。住房作為與人民生活關(guān)系重大的極少數(shù)商品，政府對其價格當(dāng)然有行政干預(yù)權(quán)。文/記者楊予諾 特稿記者蔣舉

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