20%個(gè)稅具體實(shí)施細(xì)則仍云里霧里

繼北京、上海、重慶之后，深圳、廣州分別于3月30日和31日公布了“國(guó)五條地方執(zhí)行細(xì)則”。兩地版本與3月25日廣東出臺(tái)的“粵五條”一脈相承，均未提及對(duì)二手房交易征20%個(gè)稅問題；此前盛傳的增城、從化限購(gòu)并未實(shí)施；有關(guān)提高二套房貸首付比例至7成及提高貸款利率等，也都沒有體現(xiàn)在廣州版和深圳版的細(xì)則中。

有分析指出，對(duì)比此前政策，廣深細(xì)則無(wú)明顯加碼，多為前令重申。值得一提的是，廣深兩地都要求房?jī)r(jià)漲幅低于可支配收入實(shí)際增幅，對(duì)二套房或會(huì)靈活提高貸款門檻，并且不認(rèn)可補(bǔ)稅購(gòu)房。

深圳版

確保房?jī)r(jià)漲幅低于收入增速

3月30日下午，深圳市規(guī)劃和國(guó)土委員會(huì)發(fā)布由深圳市政府辦公廳簽發(fā)的《深圳市人民政府辦公廳關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》（以下簡(jiǎn)稱《通知》），亦即深圳版“國(guó)五條細(xì)則”，要求確保2013年全市新建商品住房?jī)r(jià)格漲幅低于全市人均可支配收入的實(shí)際增長(zhǎng)速度。

據(jù)查，2013年深圳市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展主要目標(biāo)是：本市生產(chǎn)總值增長(zhǎng)9%，居民人均可支配收入與經(jīng)濟(jì)保持同步增長(zhǎng)——由此似可理解為：深圳今年房?jī)r(jià)漲幅不得高于9%。

在房地產(chǎn)稅收征管方面，深圳只是表示嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)辦發(fā)〔2013〕17號(hào)文關(guān)于出售自有住房個(gè)人所得稅的征收規(guī)定，充分發(fā)揮稅收政策的調(diào)節(jié)作用，提出完善房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估技術(shù)，繼續(xù)加強(qiáng)存量房交易稅收征管工作，并根據(jù)房?jī)r(jià)變動(dòng)，適時(shí)、適當(dāng)調(diào)整征稅評(píng)估價(jià)格，但對(duì)如何實(shí)施二手房交易“20%個(gè)稅”細(xì)則避而不談。

在實(shí)施差別化住房信貸政策方面，深圳市表示，人民銀行深圳市中心支行可根據(jù)全市年度新建商品住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)和政策要求，在必要時(shí)候調(diào)整第二套住房貸款的首付比例和利率。

其他方面，深圳市提出，繼續(xù)實(shí)施限購(gòu)，杜絕通過(guò)補(bǔ)繳社保、多重戶口等方式規(guī)避限購(gòu)政策的行為；2013年住房用地供應(yīng)總量應(yīng)不低于過(guò)去5年平均實(shí)際供應(yīng)量，進(jìn)一步加大公共租賃住房、安居型商品房和普通商品住房用地供應(yīng)力度，確保各類保障性住房和中小套型普通商品住房用地不低于年度住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70%。

深圳市還提出今年的保障房建設(shè)目標(biāo)，2013年度新安排籌建保障性安居工程項(xiàng)目4萬(wàn)套，新開工保障性安居工程項(xiàng)目1.5萬(wàn)套，竣工2萬(wàn)套，基本建成3萬(wàn)套。

市民熱議

有人批打太極，有人贊有理性

對(duì)于深圳版細(xì)則，市民看法截然相反。

“唯一感覺，等于沒說(shuō)！”深圳市民羅先生在網(wǎng)上留言稱，“必要時(shí)提高二套房首付比例和利率”，什么時(shí)候是“必要時(shí)”？和“粵五條”一樣在打太極拳！

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭直言，深圳太寬松了，不跟隨京滬，卻與房?jī)r(jià)溫和的二線城市為伍。

不過(guò)，也有不少人認(rèn)為，深圳細(xì)則相對(duì)更加成熟，相對(duì)合理。有網(wǎng)友留言說(shuō)，亮點(diǎn)有二：無(wú)單身限購(gòu)等“奇葩”內(nèi)容；房?jī)r(jià)控制目標(biāo)：房?jī)r(jià)漲幅須低于收入增長(zhǎng)，值得其他城市借鑒�！皼]住建部的那么糟糕。深圳理性。贊！”

廣州版

不認(rèn)可補(bǔ)繳納稅或社保購(gòu)房

3月31日晚10點(diǎn)多，廣州版國(guó)五條細(xì)則——《關(guān)于貫徹廣東省人民政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作通知的實(shí)施意見》終于出爐。

關(guān)于房?jī)r(jià)控制目標(biāo)，廣州版細(xì)則明確：2013年廣州市新建商品住房?jī)r(jià)格漲幅要低于本市年度城市居民人均可支配收入實(shí)際增幅。一是房?jī)r(jià)控制目標(biāo)的對(duì)象調(diào)整為新建商品住房，不含保障性住房；二是改變了2011年房?jī)r(jià)控制目標(biāo)與GDP和城市居民人均可支配收入增幅掛鉤的做法，將房?jī)r(jià)漲幅與年度城市居民人均可支配收入實(shí)際增幅（即城市居民人均可支配收入名義增幅與CPI增幅的差值）掛鉤。

根據(jù)廣州市政府工作報(bào)告，廣州今年城市居民人均可支配收入增長(zhǎng)的目標(biāo)為11%，城市居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)漲幅即CPI控制在3.5%左右，以此推算，廣州今年的房?jī)r(jià)目標(biāo)大概為不超過(guò)7.5%。

關(guān)于住房限購(gòu)措施，廣州版細(xì)則明確，從嚴(yán)、從緊執(zhí)行住房限購(gòu)措施：一是購(gòu)房資格審查環(huán)節(jié)前移至簽訂購(gòu)房合同（認(rèn)購(gòu)）之前；二是對(duì)非本市戶籍居民家庭持正常納稅證明或社保證明購(gòu)房的，審核標(biāo)準(zhǔn)由“自購(gòu)房之日起前2年內(nèi)在本市累計(jì)繳交1年以上”調(diào)整為“自購(gòu)房之日起前2年內(nèi)在本市連續(xù)繳交1年以上”；三是非本市戶籍居民家庭持補(bǔ)繳納稅證明或社保證明購(gòu)房的，不予認(rèn)可。

對(duì)于備受關(guān)注的轉(zhuǎn)讓自有住房征收個(gè)人所得稅問題，廣州版細(xì)稱：廣州將嚴(yán)格執(zhí)行11號(hào)文關(guān)于出售自有住房個(gè)人所得稅的征收規(guī)定；目前，市地稅局牽頭、市國(guó)土房管局配合，正在對(duì)具體操作細(xì)則進(jìn)行研究，待明確后將及時(shí)向社會(huì)公布。

關(guān)于第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率，廣州版細(xì)則稱，人民銀行廣州分行可結(jié)合2013年廣州市新建商品住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)和廣州市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的相關(guān)要求，提高第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率。

此前，從化、增城可能限購(gòu)被傳得沸沸揚(yáng)揚(yáng)，廣州版細(xì)則稱，2011年以來(lái)，從化市、增城市已經(jīng)結(jié)合實(shí)際情況實(shí)行了新建商品住房限價(jià)等嚴(yán)格的調(diào)控措施，房地產(chǎn)市場(chǎng)保持了平穩(wěn)。2012年，從化市新建商品住宅成交均價(jià)6830元/平方米，同比下降3.5%；增城市新建商品住宅成交均價(jià)7265元/平方米，同比下降5.2%。因此，限價(jià)、限購(gòu)等措施的執(zhí)行問題，將由從化、增城市政府結(jié)合本市實(shí)際研究實(shí)施。

廣州市還提出，2013年全市住宅用地計(jì)劃供應(yīng)5.95平方公里，比過(guò)去5年平均實(shí)際供應(yīng)量4.48平方公里多1.47平方公里；確保各類保障性住房和中低價(jià)位、中小套型普通商品住房用地供應(yīng)比例不低于住宅用地供應(yīng)總量的70%。

行家點(diǎn)評(píng)

既尊重了上級(jí)，又實(shí)事求是

方圓地產(chǎn)首席市場(chǎng)分析師鄧浩志認(rèn)為，廣州細(xì)則既尊重了上級(jí)又實(shí)事求是。從化、增城不限購(gòu)，兩地低價(jià)房源的大量成交有利于廣州完成調(diào)控任務(wù)。20%個(gè)稅表面上懸而未決，實(shí)際上將寬大處理，未來(lái)只會(huì)有極少數(shù)被覆蓋。房?jī)r(jià)控制目標(biāo)是意料之內(nèi)，但由于2月已經(jīng)“超額”完成了全年目標(biāo)，所以未來(lái)要把漲過(guò)頭的房?jī)r(jià)壓回去，廣州任務(wù)艱巨。

合富輝煌市場(chǎng)研究部首席分析師黎文江分析，非戶籍居民家庭持納稅證明或社保證明購(gòu)房審核標(biāo)準(zhǔn)，由“自購(gòu)房之日起前2年內(nèi)在本市累計(jì)繳交1年以上”調(diào)整為“自購(gòu)房之日起前2年內(nèi)在本市連續(xù)繳交1年以上”，這比以前更規(guī)范了，不容易出現(xiàn)漏洞。

對(duì)于沒提及20%個(gè)稅，黎文江表示，表明政府對(duì)這個(gè)決策比較慎重，還在研究，希望找到更好的、更切合實(shí)際的做法，不要匆忙下結(jié)論，誤傷一些剛需和改善性需求。

數(shù)據(jù)

超4成月內(nèi)買房

近5成觀望細(xì)則

“國(guó)五條”影響購(gòu)房者

超4成月內(nèi)買房

近5成觀望細(xì)則

距離3月1日“國(guó)五條”新政頒布已滿一個(gè)月，羊城晚報(bào)聯(lián)合搜房網(wǎng)，調(diào)查新政下廣州買家的心態(tài)。調(diào)查顯示，高達(dá)82.14%受訪者表示“國(guó)五條”對(duì)自己購(gòu)房計(jì)劃產(chǎn)生了影響；41.03%受訪者表示在一個(gè)月的時(shí)間內(nèi)已經(jīng)購(gòu)買或者意向購(gòu)買了一手房，選擇二手房的比例為58.97%。

在目前置業(yè)心態(tài)的調(diào)查中，49.75%受訪者選擇廣州“國(guó)五條細(xì)則”落地后再?zèng)Q定是否出手，但仍有3成左右受訪者稱要趁早購(gòu)置二手房，另外19.8%認(rèn)為可以考慮購(gòu)置一手房。