4月1日起，北京嚴(yán)格執(zhí)行的“未滿五年或者非唯一住房轉(zhuǎn)讓所得按20%征收個(gè)稅”的消息，粉碎了二手房業(yè)主賺取高額差價(jià)的希望，也讓這類房產(chǎn)猶如燙手的山芋讓購房者唯恐避之不及。

如今，新規(guī)執(zhí)行已有月余，記者多方調(diào)查發(fā)現(xiàn)，各個(gè)區(qū)縣對于20%的個(gè)稅征收標(biāo)準(zhǔn)卻沒有一個(gè)統(tǒng)一的說法。同樣一套房子在不同的區(qū)縣納稅，稅費(fèi)可能相差幾十萬。而與此同時(shí)，由于買賣雙方“積極”避稅，導(dǎo)致沉寂多時(shí)的“陰陽合同”再次浮出水面并逐漸盛行。

中介驚爆

“20%個(gè)稅”竟然只有800元

就在20%個(gè)稅尚未實(shí)施前，媒體也好，業(yè)主也罷，都在計(jì)算20%個(gè)稅收下來到底是多少錢。算來算去，無論是什么樣的房子經(jīng)過這幾年的房價(jià)上漲后，個(gè)稅少則十幾萬多則幾十萬。4月中旬，北京終于爆出首個(gè)繳納20%個(gè)稅的案例。據(jù)央視報(bào)道，豐臺(tái)區(qū)大城南里小區(qū)一套使用面積不足100平米的房子，交易房款為280萬元，房主購買時(shí)價(jià)值為140萬元，交易獲利140萬元，所繳納的個(gè)稅為28萬元。全部由買家承擔(dān)。

雖然“20%個(gè)稅”給人的印象是不可承受之重，但記者調(diào)查的結(jié)果卻出乎意料。日前在某大型中介公司交易的一套含稅的房子，個(gè)稅竟然只有800元。

在中介公司給出的算賬中，我們看到，位于通州區(qū)的一套兩居室，房主原購房款為79萬元，此次交易網(wǎng)簽成交價(jià)為100萬元，在抵扣了房主裝修費(fèi)、貸款利息費(fèi)、首次交易時(shí)的契稅后，房主竟然只獲利了四千元。那么個(gè)稅即便有20%，算下來也只不過是800元。

稅費(fèi)為什么會(huì)這么少？難道房主真的只獲利了四千元？當(dāng)然不是。這其中“合理避稅”的招數(shù)，才是省錢利器。

記者探訪

大部分交易再現(xiàn)“陰陽合同”

讓人望而卻步的20%個(gè)稅竟然是“雷聲大雨點(diǎn)小”，這究竟是何原因？

記者在本周第一個(gè)工作日來到位于姚家園的朝陽第二稅務(wù)所，這里就是被稱為朝陽區(qū)二手房交易“繳稅大廳”的地方。幾周前，瘋狂搭載京版國五條的二手房買賣雙方將這個(gè)幾百平米的大廳圍了個(gè)水泄不通�？扇缃衩總�(gè)繳稅窗口前不過一兩組人在等待。大門前張貼著的“每天只放300個(gè)號”的告示，早已破風(fēng)吹得破敗不堪。這一切都宣告著北京二手房交易最瘋狂的時(shí)代已告一段落。

中介公司業(yè)務(wù)員小李拿著已經(jīng)填好的納稅申請單等待交易雙方到來。記者看到，其納稅申請單上填報(bào)的交易物業(yè)地址為：朝陽區(qū)鑫兆佳園，一套60平米的房子最終成交價(jià)為100萬元。而據(jù)記者了解，該小區(qū)的實(shí)際銷售均價(jià)已經(jīng)達(dá)到每平米3萬元，而房子的成交價(jià)怎么也應(yīng)該在180萬元。

“這套房滿五年但不就是唯一住房，做低成交價(jià)不是為了少繳點(diǎn)個(gè)稅嘛！”小李告訴記者，用虛擬價(jià)格上報(bào)繳稅，個(gè)稅可以少繳4萬元。眾所周知，這就是所謂的“陰陽合同”。

隨后，記者在繳稅大廳里逛了一圈，又發(fā)現(xiàn)了不少類似的案例：青年路某小區(qū)的房子本來是380萬元成交，納稅時(shí)寫成180萬元；管莊某小區(qū)兩居室本來是220萬元成交，納稅時(shí)寫成150萬元……“我這個(gè)月已經(jīng)經(jīng)手三單含有20%個(gè)稅的單子了，都得靠做低價(jià)格來避稅�！毙±畋硎�。

亂像調(diào)查

石景山叫停涉稅已購公房過戶

個(gè)稅新規(guī)執(zhí)行后，最鬧心的恐怕要屬當(dāng)年僅花了幾萬塊錢就從單位把房子買到手的“房改房”（“已購公房”）業(yè)主了。如果按照當(dāng)年的購房價(jià)，現(xiàn)在房價(jià)上漲了幾十倍之多，如果按差額20%繳納個(gè)稅，絕對是筆巨款。

“已購公房從前的檔案都是紙質(zhì)的，甚至有可能已經(jīng)丟失，而房屋的原值也無處尋蹤�！蹦撤康禺a(chǎn)業(yè)內(nèi)資深人士表示，到底按照什么標(biāo)準(zhǔn)繳稅，各個(gè)區(qū)縣也不一樣。

據(jù)了解，早在2006年，北京市住建委就規(guī)定，房改房的原值按照4000元/平米計(jì)算�！霸�值不足4000元的，按照4000元界定，超過4000元的按照實(shí)際差額征收�！卑Ｋ箍肆_北京不動(dòng)產(chǎn)交易服務(wù)公司運(yùn)營總經(jīng)理鄭冀寧對記者透露，這是目前大多數(shù)區(qū)縣對房改房執(zhí)行的變通政策。

雖然是暫時(shí)的變通政策，但也有區(qū)縣并不愿意這樣一刀切。記者從石景山區(qū)繳稅部門獲悉，自打國五條新政執(zhí)行后，該區(qū)涉及20%個(gè)稅的房改房全部暫停了繳稅過戶。

“還在等細(xì)節(jié)。”鏈家地產(chǎn)石景山區(qū)一家門店的業(yè)務(wù)員說。

區(qū)縣標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一 稅費(fèi)差出幾十萬

除了已購公房的原值界定混亂之外，各區(qū)縣對于20%個(gè)稅征收標(biāo)準(zhǔn)也有諸多不統(tǒng)一的地方。

京版國五條規(guī)定，能夠確定房屋原值和有關(guān)合理費(fèi)用的，按個(gè)人收益的20%稅率計(jì)算。納稅人不能提供房屋原值相應(yīng)憑證且相關(guān)部門也從無查證的，個(gè)稅按照成交總價(jià)的1%計(jì)算。

“大興、通州這兩個(gè)區(qū)縣就沒有1%的個(gè)稅這么一說，都是按照每平米4000元的標(biāo)準(zhǔn)來計(jì)算。”鄭冀寧表示。記者算了一筆賬，以一套已經(jīng)查詢不到原值的60平米、售價(jià)200萬元的已購公房為例，假如這套房子地處朝陽區(qū)，那么它的個(gè)稅按照1%來征收，為兩萬元，但如果地處通州，其個(gè)稅就將是35萬元。

如此巨大的差價(jià)可見目前個(gè)稅征收豈止一個(gè)“亂”字了得。

最新進(jìn)展

個(gè)稅征收標(biāo)準(zhǔn)近期有望統(tǒng)一

“這種混亂的情況是暫時(shí)的，地稅部門會(huì)出臺(tái)相應(yīng)細(xì)則的�！苯咏�地稅部門的某中介公司高管透露。

他表示，個(gè)稅的繳納存在特殊性，并不是像營業(yè)稅、契稅一樣繳納時(shí)只遵循最終成交價(jià)，還要涉及房屋原值。對于北京而言，從2006年才有網(wǎng)簽制度，也就是說2006年之后交易的房子住建委和地稅部門才有足夠詳細(xì)的記錄，在此之前成交的房屋信息，住建委也曾經(jīng)錄入過一批，但并不是全部。

2003年之前的肯定是查不到原值的。這也就給二手房原值的考量帶來了極大的困難。

個(gè)稅繳納小貼士

20%的個(gè)稅到底交多少錢，要等買賣雙方網(wǎng)簽后才能知道。對此，21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)特別提醒購房者如何能夠合理地規(guī)避20%帶來的交易成本的增加。

查原值要網(wǎng)簽

房子能不能查到原值，到底按照1%還是20%來繳納個(gè)稅必須要等網(wǎng)上簽約之后，地稅部門才能當(dāng)著買賣雙方的面查詢，想提前知道是不可能的。

怕稅多可散伙

現(xiàn)在買賣雙方可以簽訂補(bǔ)充協(xié)議，如果房子個(gè)稅太多，買方、賣方以及中介公司的三方合同可以解除。

裝修費(fèi)可抵扣最多10%

裝修費(fèi)可以作為房子的成本進(jìn)入抵扣環(huán)節(jié)，但值得注意的是，裝修費(fèi)發(fā)票名字須與業(yè)主姓名一致，且開票日期在網(wǎng)簽合同提交日期之前，最多按照原購買價(jià)的10%為扣減上限。

來看看20%的個(gè)稅只有800元是怎樣產(chǎn)生的

網(wǎng)簽價(jià)格：100萬元原購房款：79萬元銀行利息扣抵5.9萬元裝修費(fèi)7.9萬元

本次營業(yè)稅5.6萬元上次契稅1.2萬元

差額計(jì)算：100萬元-79萬元-5.9萬元-7.9萬元-5.6萬元-1.2萬元=0.4萬元個(gè)稅：0.4萬元×20%=800元

國五條規(guī)定的各類二手房可抵扣的成本

1.商品房：購置該房屋時(shí)實(shí)際支付的房價(jià)款及繳納的相關(guān)稅費(fèi)。

2.自建住房：實(shí)際發(fā)生的建造費(fèi)用及建造和取得產(chǎn)權(quán)時(shí)實(shí)際繳納的相關(guān)稅費(fèi)。

3.經(jīng)濟(jì)適用房（含集資合作建房、安居工程住房）：原購房人實(shí)際支付的房價(jià)款及相關(guān)稅費(fèi)，以及按規(guī)定繳納的土地出讓金。

4.已購公有住房：原購公有住房標(biāo)準(zhǔn)面積按當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)適用房價(jià)格計(jì)算的房價(jià)款，加上原購公有住房超標(biāo)準(zhǔn)面積實(shí)際支付的房價(jià)款以及按規(guī)定向財(cái)政部門（或原產(chǎn)權(quán)單位）繳納的所得收益及相關(guān)稅費(fèi)。

注：已購公有住房是指城鎮(zhèn)職工根據(jù)國家和縣級（含縣級）以上人民政府有關(guān)城鎮(zhèn)住房制度改革政策規(guī)定，按照成本價(jià)（或標(biāo)準(zhǔn)價(jià)）購買的公有住房。