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5.5億元融資改造省城棚戶區(qū)項(xiàng)目(抵押擔(dān)保雙保險(xiǎn))
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項(xiàng)目概況:總建筑面積55萬平方米,其中地上40萬平方米,地下15萬平方米。

 

項(xiàng)目總投資:43億元

1、土地款12.5億元   2、拆遷安置款5.5億元   3、建安款19億元     4、財(cái)務(wù)費(fèi)用6億元 

 

前期實(shí)際啟動(dòng)需要資金:11億元

1、土地款4.5億元   2、拆遷安置款4.5億元   3、財(cái)務(wù)費(fèi)用2億元

 

操作流程:

 

土地掛牌生地掛牌12.5億元,按拆一平補(bǔ)一平的相關(guān)優(yōu)惠政策,實(shí)際價(jià)格為8.2億元,按政府現(xiàn)有政策,只需先付總地價(jià)款項(xiàng)的50%,即可以拍到土地,在2013420日前到位資金4.5億元,即可以拍到土地,進(jìn)行拆遷施工,

 

拆遷過渡:過渡費(fèi)2億元,用于獎(jiǎng)勵(lì)及支付租金,補(bǔ)償款25億元,用于10%左右異地安置,共計(jì)4.5億元。90%的居民或商戶確定原地安置,用22萬平米安置原拆遷15萬平米,其中商業(yè)、辦公按11,住戶按11.3,還有3萬平米的富余。201310月份四證到齊后,通過信托地產(chǎn)基金融資6.5億元。

 

銷售情況:項(xiàng)目中酒店24861平方米,公寓24861平方米,辦公面積(寫字樓)44831平方米商業(yè)面積,地上81289平方米,地下一層75229平方米  ,二層約75000平,做停車位。主要銷售商業(yè)部分,地下4.5萬平方米自營,引進(jìn)大型的商超,如家樂福、沃爾瑪?shù),電器商大賣場(chǎng)如蘇寧、國美等,另3萬平方米用于銷售,單位面積在11萬元/平方米,地上預(yù)售面積按5/X8萬平=40億元,地下預(yù)售面積按3/X3萬平=9億元,綜合辦公樓面積按1.5/X9萬平=13.5億,不包含22萬平安置結(jié)余2-3萬平,約2億,共計(jì)銷售回款約62.5億元,20143月份銷售30%計(jì)算,銷售回籠資金約18.75億元。

 

融資、還款安排:

 

一、總?cè)谫Y11億元:

1、2013420前到位5.5億元,由集團(tuán)提供9億左右的商場(chǎng)物業(yè)資產(chǎn)抵押借款,另由(央企)兩大公司提供擔(dān)保;

2、20131020前到位3億元,成本年化14%    地產(chǎn)信托一期  土地質(zhì)押,另由(央企)兩大公司提供擔(dān)保;

3、20131120前到位3.5億元,成本年化14%,地產(chǎn)信托二期  土地質(zhì)押,另由(央企)兩大公司提供擔(dān)保。

 

二、還款計(jì)劃

1、20144月份前,預(yù)計(jì)可銷售回籠資金19.6億元,完全可以覆蓋前期11億的融資資金以及2億左右的融資成本,所有融資資金可以安全退出。

2、對(duì)棚戶區(qū)改造項(xiàng)目,國開行等銀行也大力支持,四證齊全,土地評(píng)估價(jià)值超過42億元,從銀行貸款也可以拿到20億元左右,也能完全覆蓋前期12億元的融資資金及2億左右的融資成本,所融資金也可以安全退出。

3、該省城的商業(yè)鋪面,拿到土地證,政策上拆遷完畢即可以全面預(yù)售(8.1萬平的商業(yè)鋪面),并且該項(xiàng)目處于該省城黃金商業(yè)區(qū)(CBD),銷售火爆。本項(xiàng)目之商鋪為該省城商業(yè)的新制高點(diǎn),單價(jià)突破12萬元/平方米為大概率事件。

 

 

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