深圳二手房房價連降4個月！

　　國家統(tǒng)計局今天(15日)發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，2021年8月份，各地全面落實房地產(chǎn)長效機制，持續(xù)加強房地產(chǎn)市場調控，70個大中城市商品住宅銷售價格環(huán)比、同比漲幅總體延續(xù)回落態(tài)勢。

　　一線城市二手住宅銷售價格環(huán)比上漲0.2%，漲幅比上月回落0.2個百分點。其中，

• 　　北京環(huán)比上漲0.4%，漲幅比上月回落0.3個百分點；

• 　　上海環(huán)比上漲0.2%，漲幅比上月回落0.5個百分點；

• 　　廣州環(huán)比上漲0.5%，漲幅比上月回落0.1個百分點；

• 　　深圳環(huán)比下降0.4%，連續(xù)4個月下降。

　　一個月降價150萬！

　　北京學區(qū)房“涼涼”

　　受需求釋放、“學區(qū)房”追捧、違規(guī)資金流入等因素疊加影響，北京市二手房市場上半年經(jīng)歷了一輪偏熱潮，這讓存量市場成為樓市調控的主戰(zhàn)場。

　　為此，嚴禁炒作學區(qū)房、打擊“假離婚”買房、嚴查樓市違規(guī)行為、嚴禁“貨不對板”、教師輪崗破除學區(qū)房“神話”等政策接連落地。

　　貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，8月份，北京二手房成交量自6月以來保持環(huán)比下降，價格雖仍有上揚，但漲幅連續(xù)兩個月縮小，開始釋放平穩(wěn)信號。

　　“從9月上半月的情況看，北京二手房市場成交量仍保持穩(wěn)中向下�！必悮ぱ芯吭菏紫�市場分析師許小樂向21世紀經(jīng)濟報道 表示，二手房市場觀望情緒正在加重。

　　一個月降價150萬！北京學區(qū)房領跌

　　“最近還是那個樣子，一潭死水似的，成交很少�！�北京西城德勝片區(qū)一名房產(chǎn)經(jīng)紀人告訴21世紀經(jīng)濟報道 ，這個曾被譽為“頂級學區(qū)”的片區(qū)，近期成交情況依然處在冰點以下。

　　以一套建成于1980年的老舊公房為例，房子建筑面積38平方米，6月中旬掛牌價為866萬元，買家出價800萬元也沒能談到業(yè)主心里去。

　　而近日，這套房最終以680萬元成交了，前后差價達到120萬元。

　　7月初，北京西城嚴格實施多校劃片入學政策，迅速拉開了學區(qū)房降價的大幕，德勝、月壇“頂級學區(qū)”里，大幅降價的案例層出不窮。

　　在21世紀經(jīng)濟報道 的走訪中，甚至有賣家僅隔一個月，就少賣了150萬元，這甚至是三線城市一套房的總價。

　　8月25日，北京公布將大面積、大比例推進干部教師交流輪崗，對學區(qū)房炒作起到釜底抽薪的作用，權威人士紛紛表示：

　　“如果實施徹底，以后都沒有‘名校’概念了，最多只是片區(qū)均衡，對學區(qū)房價格是根本的打擊”。

　　一系列重錘之下，北京頂級學區(qū)房價格大幅下調。

　　而西城學區(qū)房降價情況并非孤例。

　　對應海淀區(qū)“超級牛小”中關村三小的蜂鳥家園，一直被稱為海淀學區(qū)房的“晴雨表”。該小區(qū)房屋在2021年初的“學區(qū)房漲價潮”中，曾創(chuàng)下“一夜?jié)q價20萬元、30萬元”、“半年漲價150萬元”的記錄。

　　目前蜂鳥家園的在售數(shù)據(jù)顯示，該小區(qū)業(yè)主心理也開始出現(xiàn)松動。一套建筑面積51.63平方米的1室0廳房屋，報價720萬元，單價不到14萬元/平方米，還有談價余地，這種價格幾乎回歸到了本輪漲價前水平。

　　“假離婚”行不通了！

　　北京二手房熱度降低，成交持續(xù)下行

　　北京二手房市場也開始做出反應。

　　8月5日，北京住建委對已經(jīng)相對嚴格的樓市調控再次打補丁，封堵“假離婚”買房問題，規(guī)定原家庭在離異前擁有住房套數(shù)不符合北京市商品住房限購政策規(guī)定的，自離異之日起3年內，離異夫妻任何一方均不得在北京市購買商品住房。

　　“我一個客戶，原本打算辦個離婚，之后把3套房都放到一個人名下，趁機再買套房子的，這下子買不成了�！�北京朝陽一名房產(chǎn)經(jīng)紀人告訴21世紀經(jīng)濟報道 ，而這種情況也不是個例。

　　北京市住建委相關負責人也曾介紹過，“317新政”之后，北京離婚購房的情況呈擴大趨勢，僅近一段時間以來，就有約14%的房屋交易屬于離婚家庭購房�！斑@既影響了調控的效果，也容易產(chǎn)生一系列法律風險和道德風險。”他表示。

　　“假離婚”買房行為被政策封堵之后，一定程度上降低了北京二手房市場的熱度。

　　北京市住建委網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，2021年8月北京二手房網(wǎng)簽套數(shù)為15942套，環(huán)比下降10.7%，已連續(xù)兩個月下行。

　　許小樂告訴21世紀經(jīng)濟報道 ，北京二手房成交量8月單月同比下降約兩成，但仍超過2019年同期約兩成；價格方面雖保持上漲，但漲幅連續(xù)兩個月縮小，釋放了平穩(wěn)信號。

　　“從9月上半月的情況看，北京二手房市場成交量仍保持穩(wěn)中向下。出現(xiàn)這種現(xiàn)象的原因是，經(jīng)過上半年的集中入市后，購房需求有所降低，市場觀望情緒加重�！痹S小樂表示。

　　北京中原市場研究部則分析認為，二手房成交量持續(xù)下跌的原因，

• 　　一是在于整體調控及貸款額度收緊等政策影響，下半年各銀行二手房信貸支持力度明顯下滑，政策威力不容低估；

• 　　二是，隨著去年年底開始的一輪二手房價的追漲，二手房買家的熱情逐漸回落，供需雙方拉鋸戰(zhàn)達到新的平衡點，市場進入一個相對僵持狀態(tài)。

　　業(yè)主報價信心方面，8月份中原報價指數(shù)為24.04%，環(huán)比下降12.41個百分點，指數(shù)連續(xù)6個月回落，二手預期持續(xù)回落。

　　“預計從嚴政策威力下，二手房成交規(guī)模將繼續(xù)回落，市場‘入秋’�！北本┲性�市場研究部表示。

　　北京新房“微涼”

　　以“相對健康”著稱的北京新房市場，在嚴格調控之下，呈現(xiàn)出總體趨穩(wěn)的態(tài)勢。

　　北京中原新房數(shù)據(jù)顯示，8月份，北京新房連續(xù)2個月量價齊跌，成交均價再次刷新今年月度新低，且9月前兩個周的成交套數(shù)持續(xù)環(huán)比下滑。

　　根據(jù)中原新房的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，8月北京新房市場總成交額335.88億元，環(huán)比7月下跌23%；成交量5112套，環(huán)比下滑19%；成交均價為51598元/平方米，環(huán)比減少3362元/平方米，為今年月度新低；套均價657萬元/套，環(huán)比7月減少38萬元/套。

　　在北京嚴查樓市違規(guī)行為并真真切切處罰了新城控股等公司項目的大背景下，北京東五環(huán)一新房項目工作人員告訴 ，項目都在正常推，沒有什么急切心理。

　　另一方面，北京首批集中供地項目9月開始將陸續(xù)入市，新房補充供給能否帶來新房市場的變化？

　　北京鏈家研究院院長高原分析認為，相關新房供給一定程度上能夠促進當前市場交易活躍程度，但不會影響當前市場交易價格。

　　“產(chǎn)品結構上，今年首批土地供給從地塊、建設標準來看更偏向于改善型與品質型產(chǎn)品，是對現(xiàn)存產(chǎn)品結構的有效補充。諸多項目在同區(qū)域內已數(shù)年未供給同定位產(chǎn)品，會一定程度上激發(fā)目標群體購房興趣。”高原表示，同時，由于首批土地實行“一地一策”方式，價格與周邊同定位產(chǎn)品普遍接近，加之北京市對新房市場秩序整頓趨嚴，相關產(chǎn)品入市很難對整體市場造成顯著沖擊。

　　高原強調說，雖然市場價格在改善型產(chǎn)品占比提升的驅動下會有所上升，但這是結構性因素，并不意味著漲價了，具體到單一片區(qū)或單一產(chǎn)品類型來看，價格將會維持總體穩(wěn)定。

　　層層加碼！二手房參考價發(fā)布

　　廣州樓市“金九銀十”難現(xiàn)

　　房地產(chǎn)行業(yè)傳統(tǒng)的旺季“金九銀十”今年很難在廣州出現(xiàn)。

　　在政策的層層加碼之下，廣州樓市成交已經(jīng)逐漸趨冷。

　　2021年8月31日晚間，廣州市住房與城鄉(xiāng)建設局發(fā)布《建立二手住房交易參考價格發(fā)布機制的通知》，正式實行二手住房交易參考價格發(fā)布機制，該通知涉及天河區(qū)、越秀區(qū)、海珠區(qū)、番禺區(qū)、黃埔區(qū)的96個成交活躍熱點住宅小區(qū)。

　　在此之前，廣州已經(jīng)陸續(xù)出臺了包括收緊房貸額度、調整人才購房政策等一系列房地產(chǎn)調控措施。而本次推出二手房參考價機制之后，廣州過熱的二手房市場也迅速降溫。

　　由此看來，官方對房地產(chǎn)市場調控的方向沒有改變，廣州樓市下行的趨勢也已經(jīng)很難被逆轉。

　　廣州中原項目部總經(jīng)理黃韜在接受21世紀經(jīng)濟報道 采訪時表示，這是之前市場“過熱”的正常操作，同時也是為了防范金融風險以及政治的需求。

　　重拳之下，廣州房地產(chǎn)市場步入下行通道，單邊上漲的趨勢已一去不復返。

　　廣州樓市調控再加碼！發(fā)布二手房參考價

　　從上半年廣州調控頻出的動作來看，廣州房價一天不穩(wěn)，官方一日出招不減。

　　在“金九銀十”開局之前，廣州房地產(chǎn)市場還迎來了“大殺器”。

　　2021年8月31日晚間，廣州市住房與城鄉(xiāng)建設局發(fā)布《建立二手住房交易參考價格發(fā)布機制的通知》(下稱《通知》)。

　　《通知》指出，廣州市住房政策研究中心將在過去一年二手住房網(wǎng)簽成交價格基礎上，綜合考慮評估價格、周邊一手樓盤成交價格等因素，形成二手住房交易參考價格，并要求房地產(chǎn)經(jīng)紀機構、房地產(chǎn)網(wǎng)絡信息發(fā)布平臺等對掛牌房源開展對照自查，不得發(fā)布價格虛高的二手住房房源。

　　二手房參考價出臺之后，廣州曾經(jīng)一度走出單邊行情的二手房市場開始回調。據(jù)廣州中原研究發(fā)展部監(jiān)測的9月第一周成交數(shù)據(jù)，本周二手住宅共成交486宗，環(huán)比下跌7.4%。

　　“受指導價調控影響，廣州二手樓市進一步”轉冷，部分購房客戶認為后市價格將短暫進入下行通道。

　　因此，部分客戶擔心現(xiàn)時入市會導致“高位站崗”，選擇觀望后市再決定是否入市。廣州中院研究發(fā)展部指出。

　　持有這種心態(tài)的業(yè)主的確不在少數(shù)。

　　一名打算在近期換房的廣州潛在購房者告訴21世紀經(jīng)濟報道 ，廣州樓市之前漲得太多，現(xiàn)在市場冷下來之后價格多少會下來一些的。

　　“現(xiàn)在整個市場環(huán)境還是處于觀望狀態(tài)，我也不著急，如果有合適的價格和房子還是會考慮置換。參考深圳的情況，很多二手掛牌價跟成交價都在參考價上下了，廣州供應量本身就大，可選擇范圍廣，感覺價格應該還會再下來一點�！�

　　廣州克而瑞首席市場分析師肖文曉在接受21世紀經(jīng)濟報道 采訪時也分析認為， “調控的目的是為了更好地實現(xiàn)”三穩(wěn)“，肖文曉解釋道，此前二輪集中供地規(guī)則的改變是為了穩(wěn)地價，加強新房預售價格管理是為了穩(wěn)定新房價格，此次公布二手房交易參考價是為了管理二手價格預期，這一輪調控可以說是拳拳到肉�！�

　　關于廣州未來的政策趨勢，肖文曉指出，只有等到住房的金融投資屬性被大幅削弱、回歸居住屬性的本位，調控才有可能不再成為全社會的焦點。

　　廣州樓市趨冷

　　在此次二手房參考機制發(fā)布之前，廣州的樓市交易已經(jīng)有所回落。

　　克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2021年8月廣州新房網(wǎng)簽6711宗，環(huán)比下跌12%，“接替”今年6月的7057宗成為2021年成交新低；同時，8月廣州一手住宅成交量為6749套，環(huán)比下滑9.3%，同比下滑30.9%，這已經(jīng)是廣州4月份調控出場后的五連降。

　　此外，二手房的情況也不樂觀，據(jù)克而瑞研究中心統(tǒng)計，廣州二手房成交量連續(xù)三個月都維持在8000多套的水平，而過去一年多的時間都是保持在過萬套的成交量，高峰期甚至可達1.4-1.5萬套。

　　這樣的市場背景下，炒作的氛圍已經(jīng)很難再有聲音�？梢怨�對比的是在二手房參考價出臺后深圳的市場情況。

　　克而瑞數(shù)據(jù)顯示，深圳在今年2月份率先成為全國首個發(fā)布二手房指導價的城市之后，二手住宅成交量一路狂降。

　　在剛剛過去的8月，深圳二手房僅成交2043套，同比下降約81.96%。國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)也顯示，今年8月，深圳二手房均價環(huán)比下降0.4%，連續(xù)4個月下降。

　　因此，雖然此次廣州二手交易參考機制被列入名單的小區(qū)只有96個，但更重要的是，這項政策向市場釋放了嚴調控趨勢不改的信號。

　　針對未來廣州房地產(chǎn)交易市場的走向，肖文曉表示，交易參考價公布之后，目前市場各方都還在消化政策的過程之中，包括各界最為關心的商業(yè)銀行會否將參考價作為房貸評估指導價目前亦尚未明確，市場普遍處于觀望之中。

　　“事實上，在此次二手交易指導機制發(fā)布之前，廣州的新房、二手房成交量都已經(jīng)呈現(xiàn)明顯的回落趨勢，參考價的發(fā)布加快了市場調整的進程�！�

　　一名深耕廣州本土的開發(fā)商人士也對21世紀經(jīng)濟報道 分析認為，廣州是一個“炒房”空間不大的市場，二手房基本就是晴雨表。一旦二手降溫，自然也會影響一手的購房心理，而且現(xiàn)在黃埔、南沙等外圍區(qū)域都取消了人才購房政策，廣州的供應量比起深圳要大很多，一手也不可能不受到影響。“我們一些樓盤，最后出來的價格比之前預期的價格還是有下調的，雖然也有調控的關系，但也是主動選擇的結果�？蛻舭凑斩�手參考價來衡量，一手房也會被穩(wěn)住的�！�

　　黃韜也指出，二手交易參考價機制實行之后，廣州的二手價格必定會跌，“成交量大跌后必有價跌，將來的市場趨勢是價格上會有分化，趨勢將是低端有保障，中端有供應，高端有市場�！�

　　“三價就低”之后的上海樓市：

　　二手房“斷崖式”成交

　　“今天剛剛拿到合同，還沒網(wǎng)簽呢�！�9月15日，林溪(化名)從銷售手里拿過一份一手房購房合同時，臉上表情帶著興奮與擔憂。

　　她告訴一起去樓盤的朋友，其在7月份就搖到了上海第三批住宅供應的其中一個樓盤，并順利買到房子。但由于上海一手房網(wǎng)簽管控比較嚴，直到兩個月后，林溪才拿到購房合同準備網(wǎng)簽。

　　與之對應的是，上海二手房市場自8月份推出“三價就低”的銀行按揭政策以來，成交進入斷崖式下滑狀態(tài)。

　　據(jù)同策研究院數(shù)據(jù)，上海8月份新建商品住宅成交面積90.83萬平米，同比下降8%；成交均價為57183元/平方米，同比下降2%；二手住宅成交150.3萬平米，同比下降25.12%，成交均價為38207元/平方米，同比下降7.45%。

　　“市場與往年相比確實不一樣了�！鄙虾Ｖ性�地產(chǎn)市場分析師盧文曦表示，上海嚴控一手房網(wǎng)簽數(shù)量；二手房在“三價就低”之后又出現(xiàn)成交下滑，比如8月份就只有1.7萬套，相比此前的月均2.3萬套，直接少了6000套成交量。

　　房東降價急售！上海二手房量縮價跌

　　上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，上海二手房8月成交1.8萬套，環(huán)比下跌24%，同比下跌40%，并且二手房新增掛牌量也有所降低。

　　此外，8月份上海二手房成交均價也出現(xiàn)了今年以來的首次下降，環(huán)比下降8%，同比下降5%。

　　自7月份以來，上海二手房已呈現(xiàn)兩個月的成交下跌，目前是量縮價跌的態(tài)勢，市場流動性明顯減弱。綜合二手中介機構的分析，市場變化主要受三個方面的影響：

　　首先是因為本輪價格屬于短期跳漲，上半年大部分拆遷補償款資金進入二手房市場；

　　其次，今年上海針對二手房調控的力度在增加，從供給端的房東到流通端的中介、再到提供資金的金融機構，都有針對性的限制。比如核驗價對于二手房市場預期就有很大影響，雖然表面看只是影響了外網(wǎng)展示，但實際上有效地降低了購房者對價格的預期。核驗價直接導致二手房市場掛牌量大量下架，供給量的減少導致成交的下降；

　　最后，“三價就低”影響了首付比例和貸款成數(shù)、降低了支付能力，部分購房者被動下調預算。當前住房按揭貸款額度緊張，銀行放款周期拉長到4-6個月，無論一二手房都積壓了大量的排隊房源。

　　同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)分析認為，上海一二手聯(lián)動比較明顯，很多置換需求是把二手房賣掉后再買新房，由于二手房賣不掉導致新房也買不成，因此又連累新房市場。隨著調控的持續(xù)，預計后市上海住房市場仍呈下降趨勢，尤其是二手房市場下跌要超過新房市場。

　　9月初，不少中介人員都接到了一些房東急售的房源，降價幅度從幾十萬到上百萬不等。

　　上海一手房成交周期緩慢

　　9月第一周，上海一手房成交524套；第二周成交291套，成交量接近腰斬。根據(jù)上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，上周(8.30-9.5)新建商品住宅成交面積18.2萬平方米。

　　“正常情況下應該是18萬平方米以上，接近20萬平方米甚至多一點�！�

　　盧文曦指出，除了成交下跌，一手房成交節(jié)奏明顯放緩了。九月份以來，上海新開盤只有一個，還有幾個處于認籌階段。

　　以往的情況是，九月一手房市場基本上就開始加速跑，為“金九”開局準備。

　　像今年這樣的開局，往后肯定成交量接不上。二手房的帶看量也下來了，消費者的觀望情緒很明顯，9月基本上沒看到簽約。

　　不止盧文曦，滬上不少中介人士都認為，上海今年的“金九”“金”不起來了，“銀十”呢？只能寄希望于所有的新盤都能夠開盤，但上市不代表馬上就能夠開盤，要先排隊認籌，還有一個先后順序。

　　市場觀望情緒和銀行放貸周期拉長，導致一手樓市節(jié)奏出現(xiàn)了明顯放緩。

　　林溪的買房經(jīng)歷也表明，上海目前正在嚴控新盤出貨與銀行放貸的節(jié)奏�！翱毓�(jié)奏，控流量，控情緒。”盧文曦指出，因為今年住宅集中供應，所以整個樓市節(jié)奏全部打亂了，不見得淡季一定會淡、旺季也不一定會旺了；一手房控網(wǎng)簽，成交量也不見得全部是正常流量，大多數(shù)業(yè)內人士都吃不準到底是市場真的不好還是調控的結果，但是流量控制是一定的。

　　中介人員對于客戶的咨詢，大多數(shù)會表明目前處于調整階段，但市場很快會回暖。

　　為了凸顯公平性，上海最近還對一手房項目調高入圍比。上海鏈家研究院首席分析師楊雨蕾指出，這并不意味著調控的放松。大部分放寬入圍人數(shù)的項目都是比較熱門的項目，基本上比較確定將會有大量的人去認購，這個時候一味去卡認籌率，不僅不利于維護市場的良性運行，反而可能會適得其反，再次導致認購難、買房難的局面，從而違背新房搖號政策的初衷。

　　此外，定向放松入圍空間也反映出當前市場主要矛盾的變化。當前市場的主要矛盾，已經(jīng)由搖號政策出臺前購房人數(shù)太多導致中簽率太低而買不到房子的矛盾，轉化為積分頻繁創(chuàng)新高導致入圍太難依然買不到房子的矛盾。

　　對于市場中的買家而言，上海一手房這樣的調整，聚焦于緩和熱門項目的積分比拼，也有助于緩解因供應暫停而積壓太久的購買需求釋放的壓力。

　　面對如此局面，今年恐怕要看年底成交總量才能給樓市定性。正如盧文曦所言，近期一手房源供應的短缺，令上海樓市“金九”的起步較為艱難。雖然有所反彈，但成交低于20萬平方米的“冷熱”線，說明在持續(xù)政策作用下市場即便想營造出“金九”的交易氛圍，買家入市意愿不一定有前期那么高漲。

　　“一手房還算是穩(wěn)定，包括現(xiàn)在認籌的幾個盤，據(jù)說又要觸發(fā)積分制了，就說明市場需求還是穩(wěn)定的，沒有太大的問題�！北R文曦認為，上海一手房短期成交可能還會震蕩格局。

　　更有房企人士指出，上海這樣的樓市局面至少要延續(xù)到明年一季度。

　　圖解70城最新房價

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