2021年第一批集中供地試行后，基于新供地模式初次實(shí)踐后的成果和經(jīng)驗(yàn)，第二次土拍在土地?cái)?shù)量、土地價(jià)格、拍賣時(shí)間、拍賣政策等方面進(jìn)行了調(diào)整。

　　9月7日-9月12日，福州、青島、濟(jì)南、天津分別完成了第二次集中土拍。據(jù)中國(guó)網(wǎng)財(cái)經(jīng)統(tǒng)計(jì)，四城在6日內(nèi)共成交土地185宗，成交金額達(dá)到851億元。值得關(guān)注的是，新土拍規(guī)則下，四城土地市場(chǎng)表現(xiàn)冷熱不均，央企與國(guó)企成本次拿地主力。

　　終止掛牌、底價(jià)成交成普遍現(xiàn)象

　　第二批集中供地最大的變化是土拍規(guī)則調(diào)整。綜合福州、濟(jì)南、青島、天津等地看，規(guī)則調(diào)整后，這些城市均要求單宗地塊溢價(jià)率不超過(guò)15%，取消競(jìng)配建，并以搖號(hào)、一次性報(bào)價(jià)、競(jìng)品質(zhì)等方式?jīng)Q定最終競(jìng)得人，同時(shí)加強(qiáng)房企購(gòu)地資格管理，嚴(yán)格購(gòu)地資金審查。

制圖/中國(guó)網(wǎng)財(cái)經(jīng)

　　9月7日-8日，福州成為土拍規(guī)則升級(jí)后率先進(jìn)行第二輪集中供地的城市。第一日，福州競(jìng)拍的4宗涉宅地塊中有2宗成交、2宗因無(wú)人報(bào)價(jià)而流拍，第二日11宗地塊中有10宗經(jīng)歷爭(zhēng)奪后達(dá)到上限價(jià)，進(jìn)入搖號(hào)階段，最后13宗宅地成交，攬金75.43億元。

　　相較于福州13宗地塊成交、11宗進(jìn)入搖號(hào)，連拍3日的青島76宗成交地塊中，僅有4宗熔斷進(jìn)入線下抽簽階段，多數(shù)為底價(jià)成交。而9月10日一日完成第二次集中土拍的濟(jì)南，152億元成交的56宗地塊中，全部為底價(jià)成交，而達(dá)到最高限價(jià)后出讓方式由“限地價(jià)競(jìng)政府儲(chǔ)備性公有房”調(diào)整為“限地價(jià)抽簽確定競(jìng)得人”的土拍規(guī)則并未派上用場(chǎng)。

　　9月12日，天津也選擇一天內(nèi)完成二次集中土拍。最終，2宗流拍，40宗地塊成交，共收金345億元，土地出讓金達(dá)到四城之首。

　　值得關(guān)注的是，率先開(kāi)啟第二次集中土拍的四城中，均出現(xiàn)部分終止掛牌、取消出讓的現(xiàn)象。

　　福州二次土拍，前前后后經(jīng)過(guò)了6次調(diào)整，最終22宗掛牌地塊中6宗取消出讓，甚至在土拍當(dāng)天都有地塊臨時(shí)取消出讓。青島從7月底首次公告二次集中土拍的地塊信息，到土拍落地期間，連續(xù)多個(gè)地塊單獨(dú)公告調(diào)整時(shí)間或終止出讓，最終供應(yīng)的土地?cái)?shù)量由100宗逐漸減少為76宗。

　　而濟(jì)南此次土拍不僅無(wú)一地塊溢價(jià)成交，更有17宗地塊因無(wú)人報(bào)名競(jìng)買而臨時(shí)撤牌，導(dǎo)致流拍率升至30%以上。天津也明顯降溫，40宗地平均溢價(jià)率僅有0.6%，較首批集中成交地塊的溢價(jià)率大幅下降十個(gè)百分點(diǎn)，二輪土拍流拍率大幅上漲至34%。

　　業(yè)內(nèi)人士分析稱，第二輪集中土拍規(guī)則調(diào)整之后，土地市場(chǎng)熱度控制在較低水平，通過(guò)“穩(wěn)地價(jià)”實(shí)現(xiàn)“穩(wěn)房?jī)r(jià)”、“穩(wěn)預(yù)期”，在限制“馬甲”和“搖號(hào)”的情況下，競(jìng)拍環(huán)境更加公平、有序。

　　央企國(guó)企成拿地主力

　　福州、青島、濟(jì)南、天津的第二次集中土拍中，央企、國(guó)企依然是成交主力。

　　以福州為例，第二輪集中供地參與者也出現(xiàn)多家央企、國(guó)企背景的房企，包括保利、首開(kāi)、華發(fā)、中海、國(guó)貿(mào)等，最終保利和福州本土國(guó)企福州建工有所斬獲；而在青島二次土拍中，金茂參與競(jìng)拍并拿地8宗，地塊出讓金合計(jì)為35億元，拿地?cái)?shù)量、金額均排在第一位。

　　此外，濟(jì)南歷城區(qū)華山北片區(qū)5宗地塊均被軌交集團(tuán)收入囊中，市中區(qū)4宗地塊也被市中城發(fā)獲得，綠地也斬獲先行區(qū)3宗地塊。天津二次土拍方面，中海地產(chǎn)在天津第二輪集中供地中斥資85.4億元摘得市區(qū)3宗地塊，成為拿地金額最多的房企。此外，中鐵投資底價(jià)連拿6宗地塊，成為此次拿地最多的房企。保利、北京城建、中建六局、綠城也各有斬獲。

　　需要指出的是，在此次四城第二次集中土拍中，由于采取“限地價(jià)、搖號(hào)”的土拍規(guī)則，房企拿地成本下降，搖號(hào)地塊盈利空間可觀，一定程度上也給予本土中小房企公平拿地的機(jī)會(huì)。

　　以青島為例，在優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)比例增加的影響下，青島二輪成交平均地價(jià)較首輪上漲16%，不過(guò)成交溢價(jià)率受限價(jià)影響較首批集中成交微降了1個(gè)百分點(diǎn)。參拍企業(yè)來(lái)看，本地房企成拿地主力，成交的63宗宅地中七成以上均被本土房企競(jìng)得。

　　截至目前，22個(gè)集中供地城市中，已有廈門、長(zhǎng)春、無(wú)錫、天津、濟(jì)南等7個(gè)城市完成第二次土地集中出讓。9月15日，成都正進(jìn)行為期三日的第二次土地集中出讓，此次土拍將拍賣75宗土地，土地面積約5686畝。此后，蘇州、重慶、廣州、南京、深圳等多個(gè)熱門城市將迎來(lái)第二輪集中供地的拍賣。

　　上述業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，對(duì)于前期土地市場(chǎng)熱度較高、盈利空間較窄的杭州、寧波、合肥、南京等城市，二輪土拍的地價(jià)有望進(jìn)一步向理性回歸。但考慮到南京、杭州等市土拍報(bào)名塊數(shù)的限制，企業(yè)在參拍選擇上仍將面臨新的規(guī)則博弈。