大悟（2013）064號地塊介紹　　

拍賣時間：2013年11月22號　　

拍賣地點：湖北華垚拍賣有限公司拍賣大廳（武昌區(qū)徐東大街338號紡織大廈十樓）　　

一、宗地區(qū)位　　

宗地位于迎賓大道與京珠高速入****匯處，迎賓大道連接京珠連線，通往京珠高速入口僅需2分鐘，通往高鐵站10分鐘　　

二、（2013）064號地塊　　

（一）規(guī)劃指標　　

1、用地面積：179畝，其中大悟（2013）064號地塊A31505.8平方米（47.2畝）、地塊B42467.3平方米（63.7畝）、地塊C45751.6平方米（68.6畝）�！　�

2、用地性質：商住用地　　

3、出讓年限：住宅70年  　　

4、容積率：小于等于3.0　　

5、建筑密度：30%　　

6、綠地率：大于等于30%　　

地塊位置圖　　

地塊紅線圖　　

（二）出讓條件　　

1、競買保證金：4800萬元（地塊整體出讓，保證金整體收�。�　　

2、競買準備金：350萬元　　

3、起拍價：　　

4、付款方式：拍賣成交后，競得人自簽訂《拍賣成交確認書》之日起30日內交付土地成交價款的50%�！　�

5、交地時間：　　

6、按現狀移交標的�！　�

（三）宗地現狀　　

地塊平整，無附著物，無拆遷補償問題�！　�

地塊現狀圖　　

（四）宗地周邊配套　　

     宗地位于城北門戶地段，交通便捷，周邊配套齊全。
　　　　交通配套：項目周邊交通發(fā)達，離京珠高速路口僅2分鐘車程、孝感北高鐵站距離項目也只有10分鐘車程，南來北往都很方便。項目門口的迎賓大道雙向6車道，可以到大悟周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)。還有5路公交車可以到城區(qū)，項目建成后也會有更多的公交車通達。
　　　　商業(yè)配套：周邊有孝武超市、新世紀6超市、中百倉儲等大型購物中心，工商銀行、中國銀行、農村信用社、郵政儲蓄，僅有5-10分鐘左右車程。
　　　　教育配套：周邊教育資源豐富，城北小學、城關中學、城北中學、大悟一中均在項目附近。
　　　　景觀配套：項目西側緊鄰澴河，目前大悟正在打造一河兩岸景觀帶，宗地屬于一線濱河金地。
 　　

（五）宗地投資價值　　

1、區(qū)位價值：位于大悟縣城北城市門戶地段，屬于重點發(fā)展區(qū)域�！　�

2、交通配套：京珠聯絡線連接京珠高速入口和城區(qū)主干道興華西路，距離大悟中心城區(qū)較近�！　�

3、資源優(yōu)勢：地塊西側緊鄰澴河，大悟縣正在打造一河兩岸景觀帶，宗地資源優(yōu)勢明顯。　　

4、居住氛圍：地塊對面有一個正在興建的大型還建居民區(qū)，緊鄰地塊有海納中央公園小區(qū)，今后居住氛圍濃厚�！　�

5、商業(yè)氛圍：地塊周邊有一個大型的批發(fā)建材城，大小商戶均已進駐，商業(yè)氛圍較為濃厚。　　

6、其他配套：地塊周邊還有亞太國際酒店、瑞光紡織等。　　

（六）宗地投資估算（按起拍價計算）　　

1、每畝單價：90萬元/畝　　

2、樓面地價：499元/平　　

大悟投資環(huán)境介紹　　

     一、城市概況　　

    大悟縣地處湖北省東北部鄂豫邊界，大別山脈西南段，南北長48.8公里，東西寬42.2公里，總面積1985.71平方公里�？缁春印㈤L江兩大流域。北與河南省信陽、羅山、新縣交界，南與武漢黃陂、孝感接壤，東鄰紅安縣，西連廣水市，縣城二郎店位于縣城西部，北距信陽70公里，南距武漢151公里，西南距孝感市政府駐地95公里。大悟縣現轄17個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，359個村，15萬農戶，64萬人，現城鎮(zhèn)人口約15萬人。　　

二、交通　　

    大悟縣地處湖北省東北部，大別山脈西段，北與河南省信陽、羅山、新縣交界，南與武漢市黃陂區(qū)、孝感市接壤，東鄰紅安縣，西連廣水市，南距省會武漢151公里，西南距孝感市政府駐地95公里，交通便捷。 　　

三、經濟　　

    2012年，全年完成生產總值92.5億元，同比增長11%；全年完成財政收入8.4億元，比上年增長27.1%；完成地方一般預算收入5.4億元，比上年增長32.1%。全縣城鎮(zhèn)居民人均可支配收入16600元，比上年增長15.1%。農民人均純收入5930元，比上年增長15.5%。 　　

四、房地產市場　　

    大悟縣商品房土地交易非常頻繁，但項目的開發(fā)水平還比較滯后；縣城開發(fā)項目比較少，樓盤均價在2800—300元/平米左右；未來市場發(fā)展方向在城北方向；開發(fā)商不注重營銷方式，置業(yè)顧問整體能力一般偏低；大悟縣目前處于房地產開發(fā)的高速發(fā)展階段，升值潛力大。　　

    大悟縣總住宅面積75.7萬方，已售面積占35.73萬方，可售面積占39.97萬方，住宅銷售占47%。從已售面積統(tǒng)計，明珠花園、錦繡華府占市場最大去化率，住宅分別銷售了80%、85%，都以樓梯與電梯結合、高層與多層結合的建筑規(guī)模，主要以多層建筑為主，而大部分的客戶群體屬于當地工作的職工與鄉(xiāng)鎮(zhèn)的百姓為主，這樣的客戶群體在購房的需求上較偏愛多層樓梯、南北通透的房源，另外在同質化的產品下，客戶群體對高價格的房源更加敏感，例如瑞信時代廣場、波爾沃小鎮(zhèn)的多層建筑就失去優(yōu)勢。　　

代表性樓盤簡介　　

A、項目名稱： 明珠花園　　

    開 發(fā) 商 ： 湖北能量房地產有限責任公司　　

    項目地址： 隆盛花園西（原安福駕校）　　

物業(yè)類別： 多層、高層、社區(qū)底商　　

建筑面積： 36019方　　

綠 化 率 ： 31%　　

容 積 率 ： 3.4　　

總 戶 數 ： 一、二期共361套　　

主力戶型：108㎡-119㎡三房兩廳一衛(wèi)、125㎡-126㎡三房兩廳兩衛(wèi)　　

配    套  ：城北小學、大悟一中、人民醫(yī)院、長途汽車站

    項目分析：　　

    由于項目多數的多層產品較好，市場的認知度比較高。雖位置偏僻，但銷售價格偏低，所以去化率很好。　　

明珠花園和陽光嘉園比起來，其住宅偏多，商業(yè)偏少。產品定位屬于中端，定價不過三千，本地人基本能夠承受，去化率好說明了其產品性價比高，地段較為繁華，配套齊全。

 B、項目名稱：御龍興景　　

    開 發(fā) 商 ：大悟縣房地產開發(fā)有限責任公司　　

    項目地址：大悟縣興悟北路御庭園門口　　

    物業(yè)類別：高層、社區(qū)底商　　

    建筑面積：67816方　　

    綠 化 率 ：32%　　

    容 積 率 ：3.3　　

    總 戶 數 ：550戶　　

    主力戶型：122㎡-129㎡三房兩廳一衛(wèi)、138㎡-143㎡三房兩廳兩衛(wèi)　　

    配    套  ：城北中學、城北小學、大悟一中、人民醫(yī)院、勞動局、衛(wèi)生局、 農業(yè)局、檢察院長途汽車站

項目分析：　　

項目位于新市政府西側，地理位置優(yōu)越。周邊有隆盛花園等多個項目競爭激烈。戶型面積以三房為主，較符合當地的銷售市場需求。一下推出550套的數量，可供選擇余地很大，目前所銷售的都以中間較好樓層。

 C、項目名稱：瑞信時代廣場　　

開 發(fā) 商：湖北瑞信房地產投資開發(fā)有限公司　　

項目地址：大悟縣城區(qū)興華路與府前街交匯處　　

物業(yè)類別：高層、社區(qū)底商　　

綠 化 率：80％　　

容 積 率：4.8　　

主力戶型：103㎡三房兩廳一衛(wèi)、143㎡-146㎡三房兩廳兩衛(wèi)、205㎡-240㎡復式　　

　　　　　　　　
配    套：濱河公園、縣直幼兒園、實驗小學、濱河小學、城關中學、實驗中學、楚才中學、金城集貿市場、人民醫(yī)院、中醫(yī)院　　

項目分析：　　

本項目地處繁華心，高層起步價都比明珠花園最高價要高，和御龍興景最高價略低。高品質是該項目的最大賣點。