常州招商網(wǎng)訊：近兩年的調(diào)控年也堪稱收縮年，七成以上房企新增土地規(guī)模同比都出現(xiàn)下降。受市場(chǎng)調(diào)控的影響，2012年前9月常州土地市場(chǎng)成交持續(xù)低迷，底價(jià)成交依舊成為主旋律，但由于政府招商引資主導(dǎo)，外來(lái)房企與本土房企的拿地待遇出現(xiàn)天壤之別。

　　本月19日，2012常州精品地塊·城市綜合體推介會(huì)舉行，50宗熱點(diǎn)地塊入市，面積約860公頃，恒 大、萬(wàn)科、碧桂園、華潤(rùn)置地、和記黃埔等品牌房企的參與，讓常州在招商引資發(fā)展方面邁上一個(gè)新臺(tái)階，既而政府賣地搞建設(shè)意圖愈發(fā)強(qiáng)烈。

　　土地市場(chǎng)亮點(diǎn)頗多 外來(lái)房企加速抄底

　　放眼常州土地市場(chǎng)，下半年亮點(diǎn)頗多。6月19日，朗詩(shī)以4.57億元成功競(jìng)得常州新北區(qū)高新商務(wù)區(qū)02地塊；8月29日南京紅太陽(yáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司作為外來(lái)開(kāi)發(fā)商，首次進(jìn)入常州房地產(chǎn)市場(chǎng)便以8.62億元一舉拿下中吳大道南側(cè)、長(zhǎng)江南路西側(cè)兩幅連片地塊；同日，以紡織服裝為主業(yè)的常州彩輪企業(yè)有限公司，首次進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)也以2.8%的溢價(jià)率成功競(jìng)得中吳大道北側(cè)、龍游路東側(cè)地塊；9月份榮盛發(fā)展更是一鼓作氣，拿下兩幅優(yōu)質(zhì)地塊，其中高新商務(wù)區(qū)01地塊更是通過(guò)40輪有效競(jìng)價(jià)擊退萬(wàn)科成功奪地，溢價(jià)率21.3%。

　　另外，地方政府對(duì)招商引資的項(xiàng)目也給予了極大關(guān)照，在出讓地塊的競(jìng)買人資格上加以限制。9月3日，常州市國(guó)土資源局武進(jìn)分局決定以掛牌方式出讓2(幅)地塊的國(guó)有土地使用權(quán)，其中湖塘花園街西側(cè)大通東路兩側(cè)地塊，出讓面積為115741.30平米，該地塊用地性質(zhì)為商住，總建面積超45萬(wàn)方，樓面底價(jià)1500元/平米。

　　各方一致認(rèn)定其就是近日備受關(guān)注的武進(jìn)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)所在地，此宗地塊明確強(qiáng)調(diào)應(yīng)建設(shè)城市綜合體，其主要功能配置為：品牌百貨購(gòu)物中心、品牌大型超市、國(guó)內(nèi)名列前茅的電影院線、高檔寫字樓、室內(nèi)商業(yè)步行街等。而在競(jìng)買資格上，該地塊的競(jìng)買人須具有一級(jí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)，且注冊(cè)資本金10億元人民幣以上；競(jìng)買人(含其子公司)需有在國(guó)內(nèi)已建成開(kāi)業(yè)同等規(guī)模以上的大型商業(yè)中心和五星級(jí)酒店的經(jīng)驗(yàn)；且競(jìng)買人只能單獨(dú)競(jìng)買。國(guó)內(nèi)領(lǐng)先的電影院線、國(guó)內(nèi)已建成同等規(guī)模的大型商業(yè)中心等競(jìng)拍條件限制，讓業(yè)界直呼該地塊就是送給萬(wàn)達(dá)的，也有人士猜測(cè)該地塊會(huì)以底價(jià)成交，但也不排除更低的價(jià)格。

　　而恰巧的是，在該地塊掛牌出讓的五天前，武進(jìn)區(qū)政府與萬(wàn)達(dá)進(jìn)行項(xiàng)目簽約儀式，萬(wàn)達(dá)正式入駐武進(jìn)花園街商圈。這將為完善城市功能配套，提升商業(yè)集聚區(qū)功能檔次起到積極作用。

　　與外來(lái)房企形成鮮明對(duì)比的是本地房企，僅有個(gè)別中小型房企在郊區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)拿地，從成交單位上更多的看到的是常州公共住房建設(shè)投資發(fā)展有限公司、常州市武進(jìn)建設(shè)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有限公司、常州市晉陵投資建設(shè)有限公司等具有政府背景的企業(yè)出手拿地。本地房企大鱷似乎在這一年了無(wú)拿地音訊，隔岸觀火修煉內(nèi)功。

　　地價(jià)平穩(wěn)仍是主基調(diào) 全面回暖待觀察

　　外來(lái)房企加速在常州拿地，是否能一改常州土地市場(chǎng)底價(jià)成交態(tài)勢(shì)，促成土地市場(chǎng)回暖呢？

　　從土地價(jià)格來(lái)看，2012年來(lái)全國(guó)的底價(jià)樓面價(jià)有明顯下跌，房企在1-9月的拿地成本有實(shí)質(zhì)性降低。據(jù)統(tǒng)計(jì)，近年來(lái)土地成交樓面價(jià)的高峰是在2009以及2010年，2011年來(lái)土地成交樓面價(jià)有明顯下降，但土地的底價(jià)樓面價(jià)同2010年相比微升6%。

　　常州斯蓋市場(chǎng)部研展經(jīng)理陸曉鵬也提到，相對(duì)于上半年，下半年各地勢(shì)必加大土地供應(yīng)，這也給房企更多選擇的機(jī)會(huì)。然而為避免高價(jià)地集中入市影響市場(chǎng)預(yù)期，城市核心區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊將不會(huì)集中入市，下半年土地市場(chǎng)主基調(diào)將是平穩(wěn)。

　　而對(duì)于土地市場(chǎng)是否迎來(lái)全面性的回暖尚需觀察，業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，第一要看政策是否將會(huì)出臺(tái)更嚴(yán)厲的調(diào)控措施，第二要看一手市場(chǎng)成交情況，因?yàn)檫@直接影響到開(kāi)發(fā)企業(yè)資金鏈，第三要看出讓地塊的自身?xiàng)l件比如位置、體量、規(guī)劃等。

　　由于常州即將入市的地塊較為優(yōu)質(zhì)，下半年土地市場(chǎng)可能會(huì)更多出現(xiàn)優(yōu)質(zhì)地塊拉動(dòng)成交的現(xiàn)象，成交量將會(huì)出現(xiàn)震蕩走勢(shì)，但溢價(jià)率在政府的控制之下將會(huì)保持在合理區(qū)間，土地價(jià)格將不會(huì)有大幅上升的情況出現(xiàn)。