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產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)的應(yīng)注意事項(xiàng)
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接手轉(zhuǎn)讓店8大注意事項(xiàng)

 

1、確定轉(zhuǎn)讓人的身份?此欠裼信c房東的租賃協(xié)議,如果店鋪經(jīng)營(yíng)者就是房屋的所有者, 首先要查看店鋪的產(chǎn)權(quán)證明、營(yíng)業(yè)執(zhí)照、衛(wèi)生許可證等其他相關(guān)證件是否齊全,并初步 咨詢轉(zhuǎn)讓價(jià)格及房屋的租金情況。

 

如果店鋪經(jīng)營(yíng)者也是承租人,則必須查看其與房屋產(chǎn)權(quán)人所鑒定的原始合同,并檢查其是否有轉(zhuǎn)讓(轉(zhuǎn)租)權(quán);鑒定合同時(shí)要三方同時(shí)在場(chǎng)并鑒字證明。(即產(chǎn)權(quán)人、經(jīng)營(yíng)者、接手者)

 

因?yàn)橐话闱闆r下轉(zhuǎn)讓之前,轉(zhuǎn)讓人都會(huì)要求在簽定協(xié)議之前要交付一定數(shù)額的定金,如果這里不注意很容易被騙。

 

2、若有意接手,雙方可洽談房屋租金及店鋪經(jīng)營(yíng)設(shè)備、裝修等轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目的具體價(jià)格。若談定則可預(yù)付一定數(shù)量的定金,以保證優(yōu)先接手店鋪的權(quán)利,定金收取方出具定金收條,收條要寫(xiě)清時(shí)間、金額、定金的用途等具體內(nèi)容。這里要注意是整體轉(zhuǎn)讓還是空店轉(zhuǎn)讓,如果是整體轉(zhuǎn)讓請(qǐng)千萬(wàn)點(diǎn)清設(shè)備和物品明細(xì),免得少數(shù)量或缺質(zhì)量。

 

3、雙方鑒定《店鋪轉(zhuǎn)讓協(xié)議》及《房屋租賃合同》,從而約定雙方具體的權(quán)利與義務(wù)。

 

4、合同簽署完畢,按合同約定方式結(jié)付轉(zhuǎn)讓費(fèi)用。

 

5、轉(zhuǎn)讓方有義務(wù)協(xié)助接手方進(jìn)行過(guò)戶變更手續(xù),因此,接手方要及時(shí)憑鑒定合同及其他所需證件到工商部門(mén)辦理好更名登記手續(xù),以確定經(jīng)營(yíng)的合法性。

 

6、務(wù)必考察店鋪轉(zhuǎn)讓的原因及之前的債權(quán)、債務(wù)情況,并在合同中明確注明,以免跌入轉(zhuǎn)讓合同的陷井。

 

7、務(wù)必事先調(diào)查清楚您所看中的店鋪地段在短期內(nèi)是否有市政方面的拆遷規(guī)劃,從而避免 上當(dāng)受騙。

 

8、為了避免造成房東干涉轉(zhuǎn)讓的事情發(fā)生,請(qǐng)務(wù)必在合同簽定時(shí)與房東約定好:有轉(zhuǎn)讓的權(quán)利,有優(yōu)先續(xù)租權(quán),房東不得以任何方式涉店鋪轉(zhuǎn)讓。

 

接手轉(zhuǎn)讓店十大陷阱

 

可如果不小心,誤入陷阱,搭上時(shí)間精力不說(shuō),搞不好,還要增加經(jīng)濟(jì)損失,更嚴(yán)重者,惹上官司纏身,徒增煩惱。可如果在接手“轉(zhuǎn)讓店”時(shí)能搞清楚以下幾個(gè)問(wèn)題,那結(jié)果可能就不一樣了。

 

1、轉(zhuǎn)手者是房東還是租賃者?

 

如果是房東出租場(chǎng)地,那么,要請(qǐng)房東拿出有效的產(chǎn)權(quán)證,根據(jù)產(chǎn)權(quán)證,對(duì)房屋的建筑面積、結(jié)構(gòu)等情況進(jìn)行檢查,避免張冠李戴,以假亂真。如果是租賃者轉(zhuǎn)讓餐飲,必須請(qǐng)房東出面共同商議,分清楚哪些東西是房東的,哪些東西是租賃者的,三方當(dāng)面清點(diǎn),出具文字憑據(jù),簽字畫(huà)押,方可深談。

 

2、這個(gè)地方能開(kāi)餐館嗎?

 

不要單方面只聽(tīng)信“轉(zhuǎn)讓者”的話,有條件的話,應(yīng)該到房產(chǎn)、消防、公安、環(huán)保、街道等部門(mén)了解一番。另外,餐館周邊的老百姓對(duì)餐館經(jīng)營(yíng)什么態(tài)度至關(guān)重要。一方面,周邊百姓是未來(lái)的消費(fèi)準(zhǔn)顧客,忽視不得;另一方面,百姓現(xiàn)在的環(huán)保意識(shí)、維權(quán)意識(shí)非常強(qiáng)。百姓不滿意,上訪、訴訟、上門(mén)爭(zhēng)辯、媒體曝光,都有可能出現(xiàn)。

 

3、“轉(zhuǎn)讓店”有歷史遺留問(wèn)題嗎?

 

要親自到自來(lái)水公司、電業(yè)局、環(huán)保局、煤氣公司、供熱公司等單位了解水費(fèi)、電費(fèi)、環(huán)保費(fèi)、煤氣費(fèi)、供熱費(fèi)的繳納情況,如果未交清,請(qǐng)轉(zhuǎn)手者將剩余部分繳納完畢,并將交費(fèi)發(fā)票出示,看清確認(rèn)后復(fù)印留存,妥善保管。停水停電停氣,無(wú)論停哪一樣,都無(wú)法營(yíng)業(yè)。

 

4、“轉(zhuǎn)讓店”有違法違紀(jì)記錄嗎?

 

親自到工商管理部門(mén)、稅務(wù)部門(mén)了解工商管理費(fèi)、應(yīng)繳納稅款是否繳納完畢,有否罰款,如果有的話,請(qǐng)轉(zhuǎn)讓方到相關(guān)部門(mén)繳納完畢,并將相關(guān)票據(jù)復(fù)印留存,妥善保管。工商管理費(fèi)、應(yīng)繳稅款屬國(guó)家強(qiáng)制征收的項(xiàng)目,如未交齊,有可能面臨營(yíng)業(yè)執(zhí)照作廢、停辦營(yíng)業(yè)執(zhí)照、罰款等相應(yīng)處罰。

 

5、該店與前員工有經(jīng)濟(jì)糾紛嗎?

 

要將以往與餐飲有關(guān)的單位、人員聯(lián)系到,通報(bào)餐飲租售情況,盡可能查清餐飲的工資、貸款、擔(dān)保、抵押、應(yīng)付賬款和經(jīng)濟(jì)糾紛情況,分清責(zé)任,避免在以后的經(jīng)營(yíng)中發(fā)生糾紛。因?yàn)樵谵D(zhuǎn)讓酒店時(shí),很多員工跟著一起“轉(zhuǎn)讓”,所以一定要分清賬。

 

6、要確定合同的法律主體及合同類別。

 

一定要搞清楚:合同是和房東簽約還是和轉(zhuǎn)讓人簽約;合同類別是承包合同還是租賃合同。從分清責(zé)任的角度說(shuō),合同的法律主體應(yīng)選擇房東,合同的類別是租賃合同。

 

7、簽訂合同,務(wù)必請(qǐng)房東到場(chǎng)。

 

餐館經(jīng)營(yíng)火爆之后,因房東反悔發(fā)生經(jīng)濟(jì)糾紛的事情數(shù)不勝數(shù),最為常見(jiàn)的是從合同里尋找破綻。如果房東老謀深算,在簽訂合同時(shí)即留下伏筆,那以后的經(jīng)營(yíng)就“危機(jī)”重重了。餐館的房東最見(jiàn)不得別人借用他的房子賺錢(qián),恨不得把所有的利潤(rùn)據(jù)為己有,因此一定要注意。

 

8、要確保所簽訂的合同完整有效。

 

簽合同時(shí)可以咨詢專業(yè)律師,或找?guī)妆娟P(guān)于《合同法》內(nèi)容的書(shū)籍了解清楚。在這些地方多花一點(diǎn)錢(qián),以后的經(jīng)營(yíng)就少了許多麻煩。

 

9、支付轉(zhuǎn)讓費(fèi),應(yīng)在合同簽訂完畢、所有鑰匙交接清楚之后進(jìn)行。

 

轉(zhuǎn)讓費(fèi)支付宜晚不宜早,給自己多留一點(diǎn)時(shí)間,以免后悔。錢(qián)在自己手里,主動(dòng)權(quán)就在自己這里,這間房子不滿意,還可以到別處看看。千萬(wàn)不要被個(gè)別房主的花言巧語(yǔ)所迷惑,畢竟,他是出租餐館的直接受益人。

 

10、接手當(dāng)日,馬上換鎖。

 

害人之心不可有,防人之心不可無(wú)。餐館的鑰匙,經(jīng)手的人很多。餐館鑰匙也是餐館安全的第一道門(mén)崗,為保險(xiǎn)起見(jiàn),換鎖是第一要?jiǎng)?wù)。要不然,一夜之后,店內(nèi)空空如也。這樣的事情,在餐館頂兌時(shí)并不少見(jiàn)。

 

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