英國(guó)住宅物業(yè)市場(chǎng)長(zhǎng)期以來一直受外國(guó)投資者歡迎,現(xiàn)在亞洲買家是一支不可忽視的力量,尤其是在倫敦及倫敦周邊、已知有大型亞洲社區(qū)及留學(xué)生聚集的擁有優(yōu)秀教育設(shè)施的地區(qū),倫敦也是全球青睞的投資城市。
在英國(guó),一般來講,買房要比租房便宜。出于傳統(tǒng)觀念,英國(guó)有70%的人都擁有自己的房子。海外華人居安思危,不斷儲(chǔ)蓄的生活習(xí)慣使得他們?cè)谶@次經(jīng)濟(jì)危機(jī)中所受的影響較小。
目前,很多人經(jīng)過了將近兩年的等待之后,開始對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)躍躍欲試。在英國(guó)買房的第一要義就是地段、地段、地段(location、location、location),地段的選擇在房地產(chǎn)投資過程中舉足輕重。那么在英國(guó)買房投資,如何選擇房子呢?
先來看看倫敦知名地段簡(jiǎn)析
1、市中心地段
市中心地段,尤其是Westmisnter和Kengsington&Chelsea,由于超高的房屋單價(jià),如果不是祖上有錢,留下的房子,其實(shí)英國(guó)的白領(lǐng)工薪階層很難住到這個(gè)區(qū)域,所以此區(qū)居民們的身份和地位都是顯而易見的。
其實(shí)除了自己非常有錢的住戶外,中心區(qū)還聚居了大量公司外派員工(Expat),因?yàn)楣咎峁┓孔猓麄円彩侵行牡囟蔚闹饕用瘛?/SPAN>
當(dāng)然,在倫敦,無論多么金貴的地段,都建有政府的廉租房,因此低收入者也是此區(qū)的另一部分居民。
成熟發(fā)達(dá)中心地段的最大優(yōu)點(diǎn)是各種設(shè)施非常完善:商場(chǎng)超市飯館,大量的博物館音樂廳,公園圖書館教堂等一應(yīng)俱全,生活便利快捷。同時(shí)人口密度大,游人如織造成居住環(huán)境相對(duì)嘈雜。
購(gòu)房小Tip:便利的交通,完善的社區(qū)有利于出租;但房?jī)r(jià)升值空間具有局限性(可能不如那些正在開發(fā)/建設(shè)中的地區(qū)升值空間大)
2、學(xué)區(qū)房
哪里的家長(zhǎng)都關(guān)注教育,學(xué)區(qū)房是永遠(yuǎn)的投資主題。"學(xué)區(qū)"毫無疑問就是生活配套齊全的區(qū)域內(nèi)涵蓋成績(jī)排名靠前的中小學(xué)以及大學(xué)。
在倫敦,雖然私立學(xué)校上學(xué)不受學(xué)區(qū)限制,但家長(zhǎng)們還是傾向于就近入學(xué),方便接送,特別是對(duì)小學(xué)生家長(zhǎng)來說這點(diǎn)十分重要;絕大多數(shù)公立學(xué)校,更是著重學(xué)區(qū)(catchment),就近錄取。
倫敦的中小學(xué)學(xué)區(qū),一般以西南/西/西北和北偏西為教育資源比較集中地區(qū),當(dāng)然,東南也有一些地區(qū)的教育資源很好。好學(xué)區(qū)吸引的都是有孩子的重視教育的家庭,人文環(huán)境和居住環(huán)境相對(duì)較好。
購(gòu)房小Tip:出于家庭因素考慮,購(gòu)房之前不如先考慮目標(biāo)學(xué)校再做購(gòu)房打算。如果目標(biāo)學(xué)校為知名公校,查閱該校歷年錄取區(qū)域,明確錄取范圍(catchment area)十分重要;如果打算就讀私校,計(jì)算上下學(xué)方便程度,校車經(jīng)過區(qū)域有助于購(gòu)房區(qū)域的選擇。
3、金融區(qū)
倫敦的金融中心CBD,主要有兩處:
老金融城(Bank):交通四通八達(dá),周邊高樓林立,聚集數(shù)以百計(jì)的銀行及金融機(jī)構(gòu),被看做是華爾街的翻版。
新金融區(qū)(Canary Wharf):老金融城往東不遠(yuǎn),高樓林立,Barclays、Citibank等各大銀行皆落戶于此。這個(gè)區(qū)域規(guī)劃較新,設(shè)計(jì)更現(xiàn)代化,因此叫新金融城,與“老金融城”遙遙相望。
購(gòu)房小Tip:在金融機(jī)構(gòu)集中地區(qū),以銀行辦公寫字樓為主,生活居住功能為輔。但與這些金領(lǐng)白領(lǐng)工作地點(diǎn)相隔幾站地的地方,經(jīng)常是他們輻射居住區(qū),金融行業(yè)的某些“單身貴族”是這些區(qū)域的主要居民。因此,作為投資,這些區(qū)域的出租需求大,房租回報(bào)率高。
4、河景房
泰晤士河(River Thames)是英國(guó)著名的母親河,泰晤士河自西向東,從倫敦市區(qū)穿過,給整個(gè)城市帶來更多的活力和精彩。河的南北兩岸,薈集英倫眾多風(fēng)光名勝。因此能在泰晤士河邊尋求一套美景房,居住愜意不說,出租容易,同時(shí)具備極大的升值潛力。
5、新興開發(fā)區(qū)塊
跟西倫敦相比,東倫敦還在開發(fā)建設(shè)的上升期,雖然目前的社區(qū)配套不如西部成熟,但正是這些不成熟,讓東倫敦的升值潛力更大。一些當(dāng)?shù)厝艘呀?jīng)開始投資東部倫敦新興地區(qū)的新興項(xiàng)目,作為潛力資產(chǎn)持有。與西區(qū)遙不可及的房?jī)r(jià)相比,東部倫敦的房?jī)r(jià)更加平易近人,投資門檻相對(duì)較低,便于入市。
由于中西方的差異,中國(guó)人對(duì)地段的理解與英國(guó)人不同,中國(guó)人喜歡交通便利,人多熱鬧,四通八達(dá),人氣旺,才是福地旺地。
而英國(guó)人喜歡人少,環(huán)境優(yōu)雅的地區(qū),才被認(rèn)為是好地段。另外一般來講好地段都是私人房地區(qū)。不過英國(guó)政府為了保持均衡,防止社會(huì)分化,幾乎在每一個(gè)區(qū)都會(huì)點(diǎn)綴上一些政府救濟(jì)房。
在英國(guó)挑房子對(duì)于地點(diǎn)講究比國(guó)內(nèi)多,不同的區(qū)會(huì)影響到你以后相關(guān)的保險(xiǎn)費(fèi)用。英國(guó)地少人多,大區(qū)里面還分社區(qū),分得很細(xì),有時(shí)隔一條街就是兩個(gè)價(jià)格迥然不同的區(qū)了。很多英國(guó)人寧可買好區(qū)里的差房,也不會(huì)買差區(qū)的好房。
作為買房者,要判斷房子的地段如何,首先需看人。英國(guó)人的經(jīng)驗(yàn)是,選擇不同的時(shí)段,到那條街上守株待兔,仔細(xì)觀測(cè)各個(gè)時(shí)段街上走動(dòng)的人們。游手好閑的teenager (青年人)出沒的時(shí)間大多都在晚上六點(diǎn)到十一點(diǎn)間。周末要看看街上有沒有酒鬼。
其次需看區(qū)。如果各家花園打理得好,說明主人有社會(huì)公德意識(shí)。再看街上都停什么樣的車,你就可以猜得出哪家住什么人,經(jīng)濟(jì)實(shí)力如何。有機(jī)會(huì)可以找個(gè)鄰居聊聊,告訴他你要買這區(qū)的房子,問問他的建議。
第三需看交通和學(xué)區(qū)。交通便利,有利于房屋出租。如果挨著好學(xué)校,房?jī)r(jià)也會(huì)居高不下。離市中心不能太近也不能太遠(yuǎn),太遠(yuǎn)了不方便,太近了不安全。最后還需看潛力。如果房子花園大,以后可以申請(qǐng)建休閑房。如果房子閣樓高,可以申請(qǐng)?jiān)鼋ㄋ。這都能使房?jī)r(jià)升值。如果你事先知道政府要在附近修建地鐵線,那么當(dāng)?shù)氐姆績(jī)r(jià)也是有升值潛力的。
據(jù)倫敦交通局的數(shù)據(jù)顯示,通勤時(shí)間每減少5分鐘,平均房?jī)r(jià)就高出約10萬英鎊。因此,任何一條新修的高速鐵路、地鐵、加開的夜班車所節(jié)省的出行時(shí)間,都會(huì)以沿途房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)實(shí)實(shí)在在的反映出來。