自2004年始，菲律賓經(jīng)濟(jì)開始擺脫了金融危機(jī)陰影，步入了正常發(fā)展軌道。特別近兩年來，經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步增長(zhǎng)，通脹水平逐漸降低，信息通訊技術(shù)業(yè)的快速發(fā)展，以及海外菲人對(duì)住宅需求的不斷增長(zhǎng)，都為菲律賓的房地產(chǎn)提供了發(fā)展機(jī)會(huì)。

　　在菲律賓住宅銷售和租賃市場(chǎng)上，戶型主要分兩種：一種是26--36平米的小房間，另一種是低于200平米的帶一兩個(gè)臥室的套房。另外，還有為數(shù)不多的200—330平米帶3 個(gè)臥室的豪華套房。價(jià)格方面，不同城市、不同地段的房產(chǎn)有很大的區(qū)別。2006年世界銀行有關(guān)資料顯示，在馬尼拉市中心的一套35平米的公寓售價(jià)為4.55萬美元，約合每平米1300美元，根據(jù)馬尼拉市年人均收入2217美元計(jì)算，房?jī)r(jià)與收入比率為20.5：1。就房?jī)r(jià)與收入比率來講，與馬來西亞吉隆坡的6.1：1、日本東京的6.2：1、中國(guó)臺(tái)北的6.3：1、中國(guó)香港的7.6：1、新加坡的8.2：1、印度孟買的9.2：1相比，高出2-3倍。但與中國(guó)上海的房?jī)r(jià)與收入比率31.1：1及印尼雅加達(dá)的23.5：1相比，則相對(duì)較低。價(jià)格年均增長(zhǎng)速度，以位于菲律賓馬尼拉大戶型公寓為例，2005年增長(zhǎng)11%，2006年增長(zhǎng)9.6%。

　　從消費(fèi)對(duì)象來看，隨著與信息通訊技術(shù)有關(guān)的呼叫中心以及其他外包服務(wù)的不斷擴(kuò)展，辦公以及住宅場(chǎng)所的需求將越來越旺盛。據(jù)菲方統(tǒng)計(jì)，2006年，外包服務(wù)企業(yè)收入36億美元，同比增長(zhǎng)50%，雇用人員達(dá)25萬。這些人員的工資收入幾倍于菲規(guī)定的最低工資水平，他們對(duì)住宅的需求無疑推動(dòng)城市住宅的銷售與租賃。另外，據(jù)菲方統(tǒng)計(jì)，有 800多萬名菲律賓人在海外工作，占菲總?cè)丝诘慕?0％。其中300萬已獲得所在國(guó)永久居留權(quán)，五百萬為流動(dòng)勞工。外勞每年向國(guó)內(nèi)匯款的總額都以兩位數(shù)字增長(zhǎng)。由于菲律賓2000年頒布的法律規(guī)定，獲得外國(guó)籍的菲人可同時(shí)享有雙重身份，可以購(gòu)買菲土地（外國(guó)人不允許購(gòu)買土地），以及因 有海外菲勞的家庭將30%的海外匯款用于購(gòu)買、維修及租賃房產(chǎn)。以上這些情況同樣為菲律賓房地產(chǎn)的發(fā)展提供了廣闊的市場(chǎng)。

　　根據(jù)2000年菲律賓全國(guó)房產(chǎn)普查結(jié)果，全國(guó)住宅建設(shè)與1990年相比，增長(zhǎng)30.7%，其中發(fā)展最快的是鄰近首都的卡維特市(Cavite) 、拉古納省(Laguna)及首都馬尼拉(Manila)、位于維薩亞島西部的以勞克斯市（Illocos）以及巴靠勞市(Bakolod) 等。菲律賓16個(gè)地區(qū)中，房產(chǎn)支出與家庭收入比例方面，馬尼拉地區(qū)為最高，達(dá)22.4%，相當(dāng)于收入的5分之1，棉蘭老島為最低，只有9.1%。目前，菲律賓房產(chǎn)價(jià)格雖然有所上升，但房產(chǎn)市場(chǎng)并沒有得到很好的回應(yīng)。其主要原因有：一是約2500萬塊土地中只有1000萬塊得到產(chǎn)權(quán)注冊(cè)登記，其余土地都沒有得到產(chǎn)權(quán)注冊(cè)，如果按目前注冊(cè)登記速度，完成這些土地的登記注冊(cè)需要75年；二是在菲律賓，土地權(quán)、房產(chǎn)權(quán)、銷售權(quán)都需要注冊(cè)登記，注冊(cè)登記程序非常復(fù)雜；三是交易成本奇高，各種稅費(fèi)共占房屋實(shí)際價(jià)格的35%左右；四是菲律賓法律對(duì)外國(guó)人擁有產(chǎn)權(quán)的各種限制；五是由于馬尼拉的房?jī)r(jià)非常高，50%以上的家庭沒有自己的房產(chǎn)。

　　二、 有關(guān)法律規(guī)定

　　（一）交易規(guī)范及稅費(fèi)征收

　　目前，菲律賓共有11部法律直接與土地交易有關(guān)，9部法律間接關(guān)系到土地的處置與管理。土地管理部門除環(huán)境與自然資源部、土地管理局外，還有其他部門如房產(chǎn)與城市發(fā)展協(xié)調(diào)委員會(huì)和國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展署等直接或間接地控制土地的使用。甚至法院都有權(quán)利頒發(fā)土地所有權(quán)證明。

　　土地交易的法律程序：1、買賣雙方通過律師簽訂并得到公證的合同，2、向城市資產(chǎn)評(píng)估辦公室遞交國(guó)內(nèi)收入局出具的土地稅申報(bào)表，3、買方向市財(cái)政局交付地產(chǎn)稅，4、市資產(chǎn)評(píng)估員對(duì)資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，5、買方向市資產(chǎn)評(píng)估辦公室支付交易稅，6、向國(guó)內(nèi)收入局繳納資產(chǎn)收益稅及印花稅，7、交易資產(chǎn)注冊(cè)：更換產(chǎn)權(quán)所有者名稱，8、新產(chǎn)權(quán)所有人獲得新產(chǎn)權(quán)證的影印件以及向資產(chǎn)評(píng)估辦公室索取稅收申報(bào)表。

　　房屋建筑與銷售法律規(guī)定：國(guó)家房產(chǎn)局負(fù)責(zé)房屋的建筑和銷售。如果在已注冊(cè)的土地上建筑房屋，必須事先向該局提供房屋建筑申請(qǐng)及建筑計(jì)劃。然后該局根據(jù)國(guó)家房產(chǎn)法案（6541號(hào)共和國(guó)法案）的有關(guān)規(guī)定認(rèn)為該建筑計(jì)劃符合條件，對(duì)該建筑予以注冊(cè)并批準(zhǔn)申請(qǐng)人建設(shè)房屋。取得注冊(cè)證明的所有人或經(jīng)營(yíng)者，還必須在注冊(cè)后的兩星期內(nèi)向該局申請(qǐng)房屋出售許可證，無許可證者無權(quán)出售房屋。

　　稅種和各種費(fèi)用：與土地房產(chǎn)有關(guān)的各種稅費(fèi)共有10項(xiàng)。稅種包括：資產(chǎn)收益稅、增值稅、當(dāng)?shù)亟灰锥悺⒂』ǘ�、地產(chǎn)稅以及特別教育基金稅；費(fèi)用包括：公證費(fèi)、資產(chǎn)注冊(cè)費(fèi)、地產(chǎn)代理費(fèi)及法定費(fèi)用等。

　　資產(chǎn)收益稅實(shí)際上就是當(dāng)?shù)亟灰锥惖囊徊糠郑�稅率為交易價(jià)格或者市場(chǎng)價(jià)格的6%。買賣雙方可以根據(jù)合同約定，由任何一方向國(guó)內(nèi)收入局交付。

　　當(dāng)?shù)亟灰锥愂且环N由當(dāng)?shù)卣�府以合同價(jià)格的0.5%-0.75%征收的稅種。

　　地產(chǎn)稅是市財(cái)政局根據(jù)房產(chǎn)所在位置征收房?jī)r(jià)的1-2%

　　印花稅是國(guó)內(nèi)收入局根據(jù)房產(chǎn)價(jià)格的1.5%征收的一種稅種。

　　特別教育基金稅是按照房產(chǎn)價(jià)格的0.125-0.25%征收，房?jī)r(jià)不足30萬比索的，按1%征收。

　　增值稅主要是按12%的稅率對(duì)因租賃房產(chǎn)而得到的租金或者因買賣房產(chǎn)賺取得利潤(rùn)而征收的一種稅。沒有租賃或租賃費(fèi)在1萬比索以下的不繳納增值稅。根據(jù)菲9337號(hào)共和國(guó)法案，房屋交易者如符合以下條件可免除繳納增值稅，1、不為賺取利潤(rùn)而出售的房產(chǎn)；2、為建造低價(jià)房而出售的地產(chǎn)；3、為建造社會(huì)化房產(chǎn)而出售的地產(chǎn)；4、2009年1月31日前，售價(jià)在150-250萬的住宅區(qū)。

　　資產(chǎn)注冊(cè)費(fèi)為4398比索，如房?jī)r(jià)超過170萬比索，每2萬比索需增加45比索。

公證費(fèi)為每項(xiàng)200比索。

　　地產(chǎn)代理費(fèi)：地產(chǎn)代理負(fù)責(zé)代理資產(chǎn)注冊(cè)業(yè)務(wù)，代理費(fèi)為房?jī)r(jià)的3-5%。

　　法定費(fèi)用：一般情況為2萬比索，有時(shí)候法定費(fèi)用可達(dá)房?jī)r(jià)的10%。

　　（二）對(duì)外國(guó)公民和公司的限制

　　外國(guó)公民或公司可以完全擁有公寓和其他住宅所有權(quán)。但要想擁有私有土地、住宅、商業(yè)建筑所有權(quán)，外國(guó)公民或公司必須先成立一家菲律賓公司。公司的股權(quán)外方占40%以下（含40%），菲方占60%以上（含60%），并且公司至少有5人，公司成立后，必須在菲開立主要的公司銀行賬戶。賬戶的戶頭可以單獨(dú)為外國(guó)公民，可以由外國(guó)公民控制房產(chǎn)收入所獲得的資金。

　　外國(guó)公民可以租借菲律賓地產(chǎn)，首期為50年，后可續(xù)租25年。

　　具有雙重國(guó)籍的菲律賓人可以100%擁有地產(chǎn)權(quán)，但必須在菲律賓出生后移民到其他國(guó)家并取得他國(guó)身份的。

　�。ㄈ�）對(duì)環(huán)境和安全的規(guī)定

　　為保護(hù)環(huán)境、維護(hù)生態(tài)平衡以及為居民提供良好的生活環(huán)境，1216、757號(hào)總統(tǒng)令對(duì)房屋建造做了以下規(guī)定：高密度或稱社會(huì)化大眾住宅區(qū)（平均每公頃66-100戶家庭）必須保留總面積的9%、中密度或稱經(jīng)濟(jì)住宅區(qū)（平均每公頃21-65戶家庭）必須保留總面積的7%、低密度或稱高檔住宅區(qū)（平均每公頃20戶以下）必須保留總面積的3.5%供道路、休閑場(chǎng)所、操場(chǎng)、學(xué)校、教堂、醫(yī)院等公共設(shè)施使用。

　　為預(yù)防和控制火災(zāi)發(fā)生，保護(hù)公民的人身和財(cái)產(chǎn)安全不受損失，1185號(hào)總統(tǒng)令專門制定了國(guó)家統(tǒng)一的安全措施。該總統(tǒng)令對(duì)防止火災(zāi)發(fā)生的機(jī)構(gòu)、人員、設(shè)施以及教育；房屋建筑的原材料；房屋內(nèi)防火設(shè)備的配備；以及整個(gè)建筑中火災(zāi)應(yīng)急通道都制定了明確的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。

　　（四）對(duì)“社會(huì)化大眾住宅”的有關(guān)規(guī)定

　　“7279號(hào)共和國(guó)法案”（又稱“1992年城市發(fā)展與房產(chǎn)建設(shè)法案”）對(duì)“社會(huì)化大眾住宅”以及建筑該類住宅區(qū)所享受的優(yōu)惠待遇都做了明確的規(guī)定。根據(jù)該法案，“社會(huì)化大眾住宅”可以理解為：

菲政府或企業(yè)為在生活貧困線以下的貧窮或無家市民提供的居住場(chǎng)所以及為市民居住所提供的各種服務(wù)，包括提供長(zhǎng)期融資以及低息貸款等。

　　該法案第20條規(guī)定該類住宅建筑商可享受以下條件：1、減少和簡(jiǎn)化建筑商的資格評(píng)審要求，2、各級(jí)政府為建筑商辦理注冊(cè)、許可等手續(xù)提供“一站式”服務(wù) ，3、簡(jiǎn)化融資手續(xù)，4、減免收入稅、 地產(chǎn)收益稅、增值稅、交易稅等。

　�。ㄎ澹┩鈬�(guó)建筑商進(jìn)入菲建筑市場(chǎng)所需條件

　　根據(jù)菲有關(guān)法律規(guī)定，如果外國(guó)建筑商想進(jìn)入菲建筑市場(chǎng)，首先必須在菲證券交易委員會(huì)（ＳＥＣ）注冊(cè)成立公司后，然后向菲建筑商資格評(píng)審委員會(huì)提交以下文件：外國(guó)建筑商特殊許可申請(qǐng)表、綜合信息表、菲證券委員會(huì)出具的公司注冊(cè)證明、公司章程、公司對(duì)受托管理人員或常駐外國(guó)代表的董事會(huì)決議、受托管理人員或常駐代表的有關(guān)工作證明、工作簽證、授權(quán)菲律賓當(dāng)?shù)卮�理該公司處理有關(guān)法律程序的董事會(huì)決議、該國(guó)政府出具的并由所在地的菲律賓使館證明公司資質(zhì)證明原件及復(fù)印件、菲招標(biāo)企業(yè)出具的工程項(xiàng)目是由外國(guó)融資的證明、投標(biāo)邀請(qǐng)函、母公司出具的背對(duì)背保證書、自述書、近6月財(cái)務(wù)審計(jì)報(bào)告、資產(chǎn)負(fù)債表、銀行賬戶、用于運(yùn)輸、建設(shè)的機(jī)動(dòng)車注冊(cè)證及發(fā)票、國(guó)內(nèi)收入局出具的證明、工程技術(shù)人員有關(guān)證明、歷史紀(jì)錄（有關(guān)完工的大型建筑合同、工程項(xiàng)目發(fā)包人證明以及菲律賓使館證明）等

　　三、菲律賓建筑企業(yè)情況

　　到2006年3月1日為止，菲律賓建筑商評(píng)審委員會(huì)(PCAB)共頒發(fā)3355個(gè)建筑商資格許可證，其中95%為原有建筑商，5%為新注冊(cè)的建筑企業(yè)。從規(guī)模上來看，獲得AAA或AA資信的大企業(yè)占總數(shù)的6.1%，中等企業(yè)（資信為A或B）占總數(shù)的37.5%，小企業(yè)占總數(shù)的54%。按主要分類來看，綜合工程公司占總數(shù)的59%，綜合建筑公司占總數(shù)的31.5%，工程分包商占總數(shù)的4.3%，其余為特殊建筑商，占總數(shù)的5.2%。

　　在菲律賓有26家外國(guó)建筑企業(yè)，都屬于AAA級(jí)大型企業(yè)，其中有18家獨(dú)資企業(yè)，8家合資企業(yè)。按國(guó)籍來分，15家日本公司、5家南韓公司、4家中國(guó)公司、1家澳大利亞公司以及1家比利時(shí)公司。