根據(jù)萬達(dá)第四代城市綜合體產(chǎn)品形態(tài)以及后期營運(yùn)管理要求，集團(tuán)商管公司將在新項(xiàng)目前期規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，對(duì)規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)方案進(jìn)行深度解讀，認(rèn)真研究總結(jié)第四代綜合體的產(chǎn)品特質(zhì)和潛在問題，充分關(guān)注和重點(diǎn)介入新產(chǎn)品設(shè)計(jì)中的相關(guān)內(nèi)容和要項(xiàng)，完善設(shè)計(jì)品質(zhì)，努力實(shí)現(xiàn)萬達(dá)廣場(chǎng)整體價(jià)值最大化目標(biāo)。

為不斷完善“萬達(dá)廣場(chǎng)”的設(shè)計(jì)品質(zhì)和建筑品質(zhì),在遵循 “交通優(yōu)先、功能分區(qū)、突出商業(yè)、公共空間”、以實(shí)現(xiàn)“城市貢獻(xiàn)和兩個(gè)統(tǒng)一”的原則下，集團(tuán)規(guī)劃院將“萬達(dá)廣場(chǎng)”的整體設(shè)計(jì)工作分解為6個(gè)設(shè)計(jì)階段,并對(duì)不同設(shè)計(jì)階段的相關(guān)意見及建議進(jìn)行了匯編，形成《萬達(dá)第四代綜合體規(guī)劃設(shè)計(jì)重點(diǎn)》，以此做為商管系統(tǒng)反饋產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)相關(guān)意見和建議以及實(shí)施新項(xiàng)目商管籌備工作計(jì)劃的重要參考依據(jù)和業(yè)務(wù)指導(dǎo)，真正使我們的“萬達(dá)廣場(chǎng)”成為人文建筑、綠色建筑、品味建筑。

第一階段：產(chǎn)品定位研討會(huì)階段

項(xiàng)目“產(chǎn)品研討會(huì)”市場(chǎng)調(diào)研及產(chǎn)品建議

【關(guān)注點(diǎn)1】：一、項(xiàng)目所在城市主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：（數(shù)據(jù)采集時(shí)間段：前一年度，可參照《“萬達(dá)廣場(chǎng)”城市商業(yè)信息匯編》）

項(xiàng)目所在城市的城市GDP、商業(yè)GDP、人均GDP、人均月收入、可支配收入、恩格爾系數(shù)；

人口總量、分布、年齡結(jié)構(gòu)、性別結(jié)構(gòu)、就業(yè)狀況；

城市機(jī)動(dòng)車保有量（分私家車、計(jì)程車、公交線路等）；

統(tǒng)計(jì)年鑒（城市經(jīng)濟(jì)指標(biāo)）總表

【關(guān)注點(diǎn)2】: 商圈狀況分析：商圈結(jié)構(gòu)組織；

建成時(shí)間及演變過程時(shí)間節(jié)點(diǎn)；

商圈現(xiàn)狀：規(guī)模、店鋪數(shù)量、各業(yè)態(tài)（百貨、超市、電氣、步行街等）數(shù)量、租金水平；

商圈的主要消費(fèi)特點(diǎn)：分品類數(shù)量占比、業(yè)態(tài)的數(shù)量配比、租金水平分段占比。

【關(guān)注點(diǎn)3】: 個(gè)案分析：（選取原則：以出租形式統(tǒng)一經(jīng)營的購物中心或步行街）

整體規(guī)模、業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)、業(yè)態(tài)配比；

租金水平；

輔助及配套設(shè)施情況

在建新項(xiàng)目調(diào)查與分析

【關(guān)注點(diǎn)4】: 本項(xiàng)目分析：交通組織、配套設(shè)施

周邊環(huán)境、各種現(xiàn)有業(yè)態(tài)情況，該區(qū)域人口狀況、消費(fèi)水平

項(xiàng)目SWOT分析

二、產(chǎn)品及平面規(guī)劃建議：關(guān)于項(xiàng)目總體的平面規(guī)劃設(shè)計(jì)

【關(guān)注點(diǎn)5】：主要業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)和規(guī)模、空間布局

1）、新興業(yè)態(tài)內(nèi)容的增加及比重；

2）、各主力店的比鄰關(guān)系及匹配；

【關(guān)注點(diǎn)6】：交通組織、人車動(dòng)線、出入口（包括各業(yè)態(tài)客用、貨用及車場(chǎng)等）

停車場(chǎng)（規(guī)模、車位數(shù)等）

萬達(dá)商業(yè)綜合體一般設(shè)置大型城市廣場(chǎng)（3000~10000平米左右）。大型城市廣場(chǎng)應(yīng)結(jié)合城市主要交通道路設(shè)置，其他廣場(chǎng)結(jié)合步行街入口設(shè)置；（規(guī)劃院強(qiáng)制條文已列）

項(xiàng)目周邊交通是否較為復(fù)雜？為方便客流出入，建議增設(shè)車輛港灣�？空�；

根據(jù)實(shí)際考查當(dāng)?shù)刭徫锵�費(fèi)出行習(xí)慣，及市區(qū)停車位規(guī)劃是否嚴(yán)重不足？建議在合理設(shè)置機(jī)動(dòng)車停車位的同時(shí)，應(yīng)充分考慮在項(xiàng)目地上及地下設(shè)置較為充足的非機(jī)動(dòng)車停車位；

停車場(chǎng)的出入口位置，對(duì)停車場(chǎng)內(nèi)的車輛出入交通組織是否有利？同時(shí)出入口是否可能造成室外路面的交通擁堵，是否應(yīng)考慮在適當(dāng)位置增加出入口的可能性，形成便捷的車流動(dòng)線；建議地下停車場(chǎng)保證吞吐能力達(dá)到1000輛/小時(shí)以上；

項(xiàng)目整體在交通組織方面如何與環(huán)境（項(xiàng)目各業(yè)態(tài)板塊間、項(xiàng)目周邊大環(huán)境）相銜接？大、小交通動(dòng)線組織（機(jī)動(dòng)車、非機(jī)動(dòng)車、人流）、平面、立體（各車道、樓梯、客、貨、扶梯等）動(dòng)線組織產(chǎn)生的沖突點(diǎn)如何解決？

【關(guān)注點(diǎn)7】：配套功能及有關(guān)還建部分各項(xiàng)設(shè)施的建議；

【關(guān)注點(diǎn)8】：結(jié)合萬達(dá)綜合體本身的結(jié)構(gòu)特點(diǎn)，建議主力店的區(qū)域內(nèi)盡量不出現(xiàn)伸縮縫，減小由于地震、漏水等對(duì)其造成的影響；

【關(guān)注點(diǎn)9】：商業(yè)管理用房的設(shè)計(jì)要求；

關(guān)于步行街的平面規(guī)劃設(shè)計(jì)

【關(guān)注點(diǎn)11】：步行街設(shè)計(jì)規(guī)模及原因分析（重點(diǎn)掌握分析當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)主要業(yè)態(tài)數(shù)量即注冊(cè)的個(gè)體店總量、城市已有步行街的規(guī)模和經(jīng)營狀況等）；

【關(guān)注點(diǎn)12】：步行街整體布局的問題

步行街內(nèi)各業(yè)態(tài)劃分格局的合理性（如商鋪的寬度、進(jìn)深、面積大小）

步行街業(yè)態(tài)與其他業(yè)態(tài)的聯(lián)動(dòng)及是否存在相互影響問題？

若為三層室內(nèi)步行街，其第三層的業(yè)態(tài)規(guī)劃以餐飲業(yè)態(tài)為主，重點(diǎn)布置具有當(dāng)?shù)夭惋嬅朗澄幕�特色的餐飲業(yè)態(tài)。如有重油煙餐飲業(yè)態(tài)，必須放置在三層，以減少其對(duì)一、二層的影響，并盡量高空排放。（規(guī)劃院強(qiáng)制設(shè)計(jì)條文）建議屋頂油煙井距高層水平距離20米以上；

根據(jù)具體情況室內(nèi)步行街的中庭附近、以及其他層的端部等部位可布置輕油煙的餐飲、快餐、咖啡、冷飲等餐飲業(yè)態(tài)。（規(guī)劃院強(qiáng)制設(shè)計(jì)條文）

【關(guān)注點(diǎn)13】：步行街內(nèi)部交通組織的建議（包括街寬、出入口位置、客、貨梯及通道的設(shè)置等），涉及步行街交通節(jié)點(diǎn)設(shè)計(jì)問題，包括但不限于以下問題：步行街的長(zhǎng)度以280～350米為宜。（規(guī)劃院強(qiáng)制條文已列）

步行街出入口設(shè)置位置的合理性；

步行街出入口的寬度、高度、門廳大小的合理性；

步行街出入口的數(shù)量與客流動(dòng)線的匹配性；

步行街內(nèi)部豎向交通的設(shè)計(jì)位置和數(shù)量的合理性；

地下和地上停車場(chǎng)的出入口設(shè)計(jì)的合理性；

【關(guān)注點(diǎn)14】：步行街內(nèi)部配套設(shè)施問題（考慮夜間通道、垃圾通道、衛(wèi)生間、煙道走向等）

餐飲的定點(diǎn)位置和是否預(yù)留油煙通道？

餐飲和娛樂區(qū)域是否需留專用夜間通道？

1)餐飲區(qū)域是否規(guī)劃專用垃圾清運(yùn)通道？

2)衛(wèi)生間位置和數(shù)量的合理性？

【關(guān)注點(diǎn)15】：升降電梯位置和扶梯區(qū)域內(nèi)人流動(dòng)向的合理性

【關(guān)注點(diǎn)16】：涉及經(jīng)營管理的問題

1)步行街區(qū)域與其他業(yè)態(tài)之間的管理交叉問題？

2)步行街管理的安全性和方便問題？

【關(guān)注點(diǎn)17】：涉及停車場(chǎng)的問題

1)地下和地上停車場(chǎng)的位置和數(shù)量的合理性？

2)是否考慮非機(jī)動(dòng)車停車的需要和位置？

3)是否考慮機(jī)械車停車的需要和位置？

（二）意見、建議反饋方法和形式

【關(guān)注點(diǎn)18】：一、市場(chǎng)調(diào)研

1、市場(chǎng)調(diào)研原則：實(shí)用性＋準(zhǔn)確性

2、市場(chǎng)調(diào)研內(nèi)容：標(biāo)準(zhǔn)化＋統(tǒng)一化

3、市場(chǎng)調(diào)研標(biāo)準(zhǔn)：表格化＋數(shù)據(jù)化

（招商部、物管部、人力資源部編制標(biāo)準(zhǔn)化表格）

【關(guān)注點(diǎn)19】：二、演示形式和內(nèi)容

1、演示形式：采用PPT文件形式，以集團(tuán)商管公司CI為頁面設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行演示。

2、演示內(nèi)容：（1）項(xiàng)目所在城市主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：表格＋數(shù)據(jù)

（可參照《“萬達(dá)廣場(chǎng)”城市商業(yè)信息匯編》）

（2）商圈調(diào)查與分析：a.主要商圈和位置（標(biāo)準(zhǔn)：在地圖上進(jìn)行特殊標(biāo)注和分層展示）；

b.主要商圈介紹：包括位置、范圍和距離、規(guī)模和檔次、業(yè)態(tài)分布及數(shù)量、消費(fèi)人群、日客流量、底商租金水平和租賃情況（數(shù)量、比例）

（標(biāo)準(zhǔn)：以表格和數(shù)據(jù)為主，文字描述為輔。特別重點(diǎn)介紹項(xiàng)目所處商圈情況）；

c.結(jié)論分析：用精練的文字條理化高度提煉和概況城市商業(yè)及商圈突顯特點(diǎn)和關(guān)注點(diǎn)；

（3）個(gè)案調(diào)查與分析

a. 已開業(yè)主要商業(yè)體的位置、開業(yè)時(shí)間、產(chǎn)品形式、業(yè)態(tài)配比、經(jīng)營規(guī)模和檔次、消費(fèi)人群、商品結(jié)構(gòu)、服務(wù)設(shè)施、優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)、日客流量、年?duì)I業(yè)額、室內(nèi)鋪位租金標(biāo)準(zhǔn)；

（標(biāo)準(zhǔn)：以表格、數(shù)據(jù)為主，圖片、文字描述為輔，分層演示。特別重點(diǎn)介紹項(xiàng)目所處位置周邊個(gè)案情況）；

b.在建新商業(yè)項(xiàng)目的位置、開業(yè)時(shí)間、產(chǎn)品形式、建筑規(guī)模、經(jīng)營定位、開業(yè)時(shí)間

（標(biāo)準(zhǔn)：以表格、數(shù)據(jù)和圖片為主，、文字描述為輔，分層演示。特別重點(diǎn)介紹項(xiàng)目所處位置周邊個(gè)案情況）；

c.結(jié)論分析：用精練的文字條理化高度提煉和概況商業(yè)個(gè)案的共性特點(diǎn)和差異化；

（4）項(xiàng)目SWOT分析

a.對(duì)新項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)、機(jī)會(huì)、威脅方面進(jìn)行客觀、準(zhǔn)確和全面評(píng)價(jià)及評(píng)估，包括位置、規(guī)模、交通、環(huán)境、配套、產(chǎn)品、定位、政策、品牌等。

（標(biāo)準(zhǔn)：以文字描述為主，分層演示。）；

b.劣勢(shì)和威脅的規(guī)避和戰(zhàn)略矩陣：（標(biāo)準(zhǔn)：以表格和文字描述為主，分層演示。）；

（5）產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議

建議原則：統(tǒng)籌兼顧，重點(diǎn)關(guān)注（步行街）

建議方式：結(jié)合規(guī)劃方案和上述要項(xiàng)進(jìn)行合理表述

第二階段：方案及深化設(shè)計(jì)關(guān)注內(nèi)容

★集團(tuán)規(guī)劃院完成深化設(shè)計(jì)后兩周內(nèi)向集團(tuán)商務(wù)部提供主力店和步行街計(jì)租面積，并統(tǒng)一由商務(wù)部向商管公司提供，進(jìn)行租賃經(jīng)營決策文件的編制

（一）室內(nèi)商業(yè)步行街設(shè)計(jì)：

【關(guān)注點(diǎn)20】：關(guān)于步行街主入口

1)是否緊鄰交通主干道、主通道？

2)是否入口設(shè)計(jì)醒目、寬敞、通透？

3)是否設(shè)計(jì)有入口外廣場(chǎng)，便于室外商業(yè)促銷活動(dòng)？建議至少保證一處出入口可以進(jìn)出車輛（展示用）；

4)商業(yè)廣場(chǎng)主出入口門高不低于3米；

5)步行街主出入口兩側(cè)及上方立面應(yīng)采用通透玻璃幕墻設(shè)計(jì)，以增強(qiáng)該區(qū)域商鋪的通透性和良好采光，充分提高商鋪價(jià)值；

【關(guān)注點(diǎn)21】：關(guān)于步行街主出入口商鋪

步行街出入口處的兩側(cè)商鋪商業(yè)價(jià)值最高，而步行街出入口處設(shè)置的通往主力店的通道距離出入口太近，考慮到各主力店是否均有獨(dú)立的對(duì)外主出入口，建議調(diào)整此通道于步行街出入口到中庭的區(qū)間內(nèi)，調(diào)整后此通道處可作黃金商鋪；

【關(guān)注點(diǎn)22】：關(guān)于避風(fēng)閣設(shè)置

商業(yè)廣場(chǎng)主出入口是否設(shè)置了“避風(fēng)閣”（北方地區(qū)應(yīng)設(shè)計(jì)卷簾門）？步行街出入口設(shè)雙層門，并設(shè)風(fēng)幕，不宜設(shè)門簾；（規(guī)劃院強(qiáng)制條文已列）

【關(guān)注點(diǎn)23】：關(guān)于步行街室內(nèi)通道

為確保步行街商鋪整體連貫性，建議各層與主力店的通道應(yīng)適當(dāng)減少，主力店在步行街開口設(shè)置的原則：主力店單邊與步行街相接的開口為一處，雙邊與步行街相接的不超過兩處，除萬千百貨外，原則上不在中庭設(shè)主力店開口，主力店的開口位置盡量設(shè)在步行街的盡端部以帶動(dòng)整個(gè)步行街的人流，非零售型（如影院、KTV、網(wǎng)吧等）的業(yè)態(tài)開口一定要和其入口大堂結(jié)合，開口尺寸為4~8米；（規(guī)劃院強(qiáng)制條文已列）

【關(guān)注點(diǎn)24】：關(guān)于步行街次主力店

根據(jù)肯德基、麥當(dāng)勞、必勝客的租賃條件要求，應(yīng)保證步行街主出入口處的店鋪面積不低于150平米，并在一二層增加樓梯設(shè)計(jì)或留口，具體位置需在施工時(shí)另行確定；

【關(guān)注點(diǎn)25】：關(guān)于步行街出入****通

為方便顧客購物需要，建議在步行街主出入口兩側(cè)規(guī)劃出租車等候區(qū)域；

【關(guān)注點(diǎn)26】：關(guān)于步行街設(shè)置客流計(jì)數(shù)系統(tǒng)

步行街的出入口要設(shè)置客流計(jì)數(shù)系統(tǒng)；（集團(tuán)文件規(guī)定）

【關(guān)注點(diǎn)27】：關(guān)于步行街頂棚

1）一定要加蓋封頂，一是保持室內(nèi)步行街產(chǎn)品的純粹性；二是避免冬季無法正常經(jīng)營；步行街采光頂?shù)拈_口寬度，應(yīng)較下層開口兩側(cè)各擴(kuò)大800mm；（規(guī)劃院強(qiáng)制條文已列）

2）一定要設(shè)計(jì)為玻璃采光頂，為便于后期經(jīng)營管理，提升建筑品質(zhì)，建議玻璃采光頂由連續(xù)設(shè)計(jì)方式改為分段設(shè)立；

3）步行街的采光廊和中庭的采光天棚：步行街的采光廊考慮廣告裝飾物的安裝，需要預(yù)留一定數(shù)量的吊掛件，中庭的吊掛件預(yù)留最低4～6個(gè)（商管建議最好達(dá)到8個(gè)），采光廊按每跨預(yù)留一處吊掛件，宜考慮電動(dòng)提升裝置。中庭的采光天棚及步行街的采光廊應(yīng)進(jìn)行節(jié)能設(shè)計(jì)，必須設(shè)置電動(dòng)遮陽裝置。（規(guī)劃院強(qiáng)制條文已列）

【關(guān)注點(diǎn)28】：關(guān)于LED

1）是否設(shè)有步行街入口大標(biāo)識(shí)系統(tǒng)、,LED的規(guī)格應(yīng)該多大，視距應(yīng)保障多少? LED顯示屏且視覺醒目程度?

2）中庭的采光天棚在設(shè)計(jì)中要考慮方便安裝LED電子屏，總荷載20KN。（規(guī)劃院強(qiáng)制條文已列）

【關(guān)注點(diǎn)29】：關(guān)于商鋪裝修

1)室內(nèi)商業(yè)步行街各商鋪，除餐飲類商鋪外，其他商鋪均為精裝標(biāo)準(zhǔn)交鋪；

2)餐飲區(qū)應(yīng)預(yù)留廚房點(diǎn)位位置和排油煙位置；

【關(guān)注點(diǎn)30】：關(guān)于商鋪面積

零售和服務(wù)類商鋪面積一般為100㎡以下，餐飲類商鋪面積一般為單間100㎡左右。所有商鋪單元進(jìn)深宜8米～16米（商管建議不宜超過12米），面寬8.4米（規(guī)劃院強(qiáng)制條文已列），盡可能減少不符合設(shè)計(jì)要求的商鋪數(shù)量，降低招商難度；

【關(guān)注點(diǎn)31】：關(guān)于商鋪開門

1)室內(nèi)商業(yè)步行街各商鋪不能有門對(duì)門式設(shè)計(jì)，一則影響商鋪引客的便利性，再則做店招形象也不方便，同時(shí)有些商戶門對(duì)門比較犯忌諱，所有商鋪門應(yīng)全部正對(duì)步行街；

2)室內(nèi)商業(yè)步行街各商鋪主立面，除預(yù)留店招位置外，應(yīng)全部采用通透白玻璃到頂設(shè)計(jì)；次立面也應(yīng)盡可能設(shè)計(jì)為玻璃墻（包括部分商鋪與主力店通道的次立面）；

【關(guān)注點(diǎn)32】：關(guān)于商鋪層高

室內(nèi)商業(yè)步行街的剖面：步行街一般以二至三層為最佳。步行街首層層高為5.4米，二、三層層高為5.1米，走道吊頂下凈高分別控制為3.6米和3.3米；（規(guī)劃院強(qiáng)制條文已列）

【關(guān)注點(diǎn)33】：關(guān)于商鋪天棚

應(yīng)充分考慮步行街商鋪內(nèi)以及公共區(qū)域內(nèi)的天花檢修口設(shè)計(jì)和預(yù)留。

【關(guān)注點(diǎn)34】：關(guān)于商鋪的調(diào)整

1)商戶提出的特殊具體設(shè)計(jì)要求是否和規(guī)劃沖突問題的解決；

2)應(yīng)考慮商戶升級(jí)換代的預(yù)留性，建議自有物業(yè)商業(yè)區(qū)域考慮設(shè)置百變租區(qū)，以適應(yīng)后期招商調(diào)鋪的面積需要和房產(chǎn)技術(shù)需要（如服飾改為餐飲）；

3)建議步行街商鋪盡可能按柱距進(jìn)行分割，以方便日后商鋪布局調(diào)整；

4)建議設(shè)計(jì)合理動(dòng)線，將墻體改為防盜卷簾和防火卷簾，使同層不同業(yè)態(tài)的經(jīng)營場(chǎng)所聯(lián)通，充分調(diào)動(dòng)客流。

【關(guān)注點(diǎn)35】：關(guān)于扶梯

1)根據(jù)步行街面積及空間距離，為避免前期投資增大，后期維護(hù)成本過高，建議配置數(shù)量適當(dāng)?shù)姆鎏荩?/SPAN>

2)步行街的人流主要以電動(dòng)扶梯和觀光梯來組織人流的垂直交通，設(shè)置的一般原則是，在步行街的主入口10米左右距離設(shè)第一組扶梯，扶梯的間距控制在45米～70米之間，也就是在樓板開洞的兩個(gè)洞口至三個(gè)洞口之間設(shè)，步行街內(nèi)的扶梯必須有一部通地下停車場(chǎng)以便將人流直接引入步行街。扶梯應(yīng)靠洞口一側(cè)并平行布置；（規(guī)劃院強(qiáng)制條文已列）

3)設(shè)置位置應(yīng)避免對(duì)商鋪的經(jīng)營造成影響，特別是不宜設(shè)置在步行街主入口處；

4)為使步行街客流動(dòng)線生動(dòng)，方便顧客目的性購物，建議各層扶梯由平行布局調(diào)整為交叉布局；

5)扶梯應(yīng)設(shè)置光感、變頻裝置；

【關(guān)注點(diǎn)36】：關(guān)于垂直梯

1)步行街內(nèi)的所有垂直電梯應(yīng)具有三方通話功能

2)主力店各樓層的客梯是否可以相互抵達(dá)，且不會(huì)造成相互管理影響或干擾；

【關(guān)注點(diǎn)37】：關(guān)于地下電梯廳

1)建議在電梯廳不設(shè)計(jì)排水槽，以防止排水槽排水不暢造成外溢，回灌進(jìn)電梯底坑，損壞電氣設(shè)備；

2)鑒于冬季地下車庫溫度較低，防止管道爆裂、損壞造成跑水，殃及電梯及底坑設(shè)備安全的考慮，建議將觀光電梯門的外沿口略微墊高，形成一個(gè)向外的緩坡，即使發(fā)生跑水事故，短時(shí)間內(nèi)也不致影響到電梯的運(yùn)行安全。

【關(guān)注點(diǎn)38】：關(guān)于觀光梯

1)步行街中庭觀光電梯數(shù)量和位置是否適宜并滿足使用，且與中廳面積匹配（橢圓型中庭，其位置在短邊所在弧邊上為宜）；

2)觀光梯在中庭設(shè)置，以2～3部為一組，觀光梯轎廂要做成玻璃通透，井道為鋼結(jié)構(gòu)。觀光梯應(yīng)通到地下停車場(chǎng)。在停車場(chǎng)設(shè)置通透玻璃候梯廳，候梯廳需設(shè)計(jì)空調(diào)及安全欄桿；（規(guī)劃院強(qiáng)制條文已列）

【關(guān)注點(diǎn)39】：關(guān)于中庭

中庭設(shè)置的位置：一般中庭設(shè)在步行街的轉(zhuǎn)折處、入口處；中庭的平面尺度：兩個(gè)中庭要分主次，大的500~700平米（開洞面積），小的300~400平方米（開洞面積）；中庭的間距： 80～100米；（規(guī)劃院強(qiáng)制條文已列）

【關(guān)注點(diǎn)40】：關(guān)于公共衛(wèi)生間

1)衛(wèi)生間不合適設(shè)置在黃金位置，應(yīng)設(shè)計(jì)在較隱蔽的位置，衛(wèi)生間的出入口應(yīng)設(shè)計(jì)在步行街與其他業(yè)態(tài)連接的通道內(nèi)，而不能直接對(duì)步行街開口，否則對(duì)周邊商鋪均有較大負(fù)面影響，百貨一樓可以不設(shè)衛(wèi)生間；

2)每層步行街至少應(yīng)設(shè)置一處專用衛(wèi)生間，以保證步行街與主力店錯(cuò)時(shí)營業(yè)時(shí)使用需要；

3)步行街衛(wèi)生間的設(shè)置：根據(jù)步行街的長(zhǎng)度不同一般設(shè)3～5處衛(wèi)生間，衛(wèi)生間的間距80～100米，面積70～100平方米，每處衛(wèi)生間蹲位；男廁不少于3個(gè)；女廁不少于6個(gè)；男衛(wèi)生間小便池不少于3個(gè)；公用洗手盆不少于3個(gè)。應(yīng)與主力店合用并作無障礙設(shè)計(jì)并應(yīng)考慮設(shè)母嬰室，以方便帶小孩的顧客使用。（規(guī)劃院強(qiáng)制條文已列）

4)為避免出現(xiàn)員工與顧客爭(zhēng)搶使用衛(wèi)生間的現(xiàn)象（尤其是餐飲區(qū)域員工），建議在步行街增設(shè)“員工專用衛(wèi)生間”；

5)步行街設(shè)計(jì)的洗手間應(yīng)充分考慮設(shè)置有保潔用水點(diǎn)；

6)建議在步行街、超市、百貨、影院等區(qū)域增設(shè)殘疾人衛(wèi)生間專用設(shè)施，以滿足不同人群的需要；

7)由于各設(shè)備機(jī)房主要集中在地下，考慮到值班、巡視、車場(chǎng)管理等人員及員工餐廳的實(shí)際需要，建議在地下室合適位置增設(shè)衛(wèi)生間；

8)衛(wèi)生間內(nèi)的梳妝鏡離梳妝臺(tái)高度為400公分為宜。

【關(guān)注點(diǎn)41】：關(guān)于顧客通道

1)在步行街主力店入口做客流緩沖區(qū)設(shè)計(jì)；

2)步行街兩側(cè)店面之間寬度：首層10～11米，二、三層16～17米，步行街樓板開口尺度：層數(shù)為2層的步行街，開口寬度宜8米；層數(shù)為3層的步行街，開口寬度宜9米；開口長(zhǎng)度：為16~25米。步行街走道凈寬宜4米，“橋”的凈寬度宜3.5米，在中庭周圍走道凈寬可適當(dāng)加寬至5～6米；規(guī)劃院強(qiáng)制條文已列）

3)2層以上的廊橋不宜過密（間隔在30~50米）；

4)主力店與步行街的連通口至少有兩處，其寬度應(yīng)為一個(gè)柱距；（規(guī)劃院強(qiáng)制條文已列）

5)各主力店與步行街通道接口處應(yīng)設(shè)置防盜卷簾，并且控制權(quán)在步行街一側(cè)；

6)設(shè)計(jì)中應(yīng)考慮公共區(qū)域通道運(yùn)營安全問題（如KTV場(chǎng)所），建議不采用玻璃等易碎材料做墻面。

7)因影城、KTV、餐飲等租戶的營業(yè)時(shí)間與步行街營業(yè)時(shí)間的不同，影城、KTV、大餐飲租戶應(yīng)設(shè)立單獨(dú)的顧客進(jìn)出通道，以方便顧客在步行街關(guān)門后的進(jìn)出。

【關(guān)注點(diǎn)42】：關(guān)于夜間通道

餐飲和娛樂區(qū)域需設(shè)計(jì)專用夜間通道，并貫通商場(chǎng)、機(jī)動(dòng)車停車場(chǎng)、非機(jī)動(dòng)車停車場(chǎng)，出入口可直接通往建筑體外；

【關(guān)注點(diǎn)43】：關(guān)于貨物通道

1)通道寬度不小于2.5米，應(yīng)設(shè)計(jì)位于大租戶的貨物倉庫附近，并與貨運(yùn)電梯相聯(lián)通；

2)由于貨梯可兼顧消防梯的緣故，各層均可到達(dá)，由此對(duì)百貨、影院夜間的安防工作帶來了不便，為此建議對(duì)以上區(qū)域增加門禁設(shè)計(jì)；

3)貨梯不宜安置在步行街主入口的明顯位置；

4)步行街的貨梯（客貨梯）一般間隔80～100m設(shè)一組，噸位為1.6～2噸，貨梯可與主力店合用（百貨宜單獨(dú)設(shè)置）；（規(guī)劃院強(qiáng)制條文已列）

5)應(yīng)步行街較長(zhǎng)，為方便步行街客戶運(yùn)貨尤其是餐飲租戶，建議設(shè)立專門的泔水或貨運(yùn)通道；

6)餐飲區(qū)域應(yīng)規(guī)劃設(shè)計(jì)專用垃圾清運(yùn)通道。

【關(guān)注點(diǎn)44】：關(guān)于地下設(shè)施

1)建議考慮步行街、各主力店業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)，完善步行街卸貨區(qū)、貨運(yùn)通道和專用貨梯；

2)為方便超市送、卸貨的需要，建議增加卸貨平臺(tái)的規(guī)劃，并建議在超市區(qū)域增加獨(dú)立的貨梯設(shè)計(jì)；

3)為便于觀察配電室設(shè)備運(yùn)行狀況，建議將配電室與值班室之間的隔墻改為防暴玻璃窗；

4)為方便對(duì)各主機(jī)設(shè)備的管控，建議增設(shè)運(yùn)行值班室；

5)建議將開閉所與其它變電所規(guī)劃在同一層，以方便安裝施工及運(yùn)行管理，節(jié)約投資；

6)地下各設(shè)備用房門口通道寬度是否合適？，是否利于設(shè)備運(yùn)輸安裝和日后維修？

7)為滿足步行街商戶貨物存放的需要，建議在地下適當(dāng)位置增加步行街倉庫用房的規(guī)劃，面積不小于200平米；

8)若超市設(shè)置于地下區(qū)域，其臨時(shí)推車停放區(qū)周邊不宜設(shè)置有設(shè)備間門口。

【關(guān)注點(diǎn)45】：關(guān)于配套設(shè)施

1)整個(gè)步行街總體量、單層面積和長(zhǎng)度是否適宜？貨梯、扶梯、觀光梯、衛(wèi)生間、消防通道等配套設(shè)施是否匹配得當(dāng)？

2)不宜將消防控制中心設(shè)置在一樓黃金臨街位置，應(yīng)改在其它低價(jià)值位置；

3)區(qū)域面積設(shè)置消防樓梯數(shù)量是否過密？建議在消防要求允許的情況減少該樓梯設(shè)計(jì)，以增大可租賃面積；

【關(guān)注點(diǎn)46】：關(guān)于吸煙室

建議在步行街各層適當(dāng)位置設(shè)置一處吸煙室，面積在10平米左右，并加設(shè)排煙設(shè)施。

【關(guān)注點(diǎn)47】：關(guān)于員工休息室

應(yīng)設(shè)在B1層靠近員工專用通道附近，面積不小于60㎡（約為步行街建面的0.5%）；

【關(guān)注點(diǎn)48】：關(guān)于垃圾房的建造

1)垃圾房的位置應(yīng)設(shè)在靠近地下停車場(chǎng)出入口，并兼顧貨梯及卸貨區(qū)，充分考慮垃圾運(yùn)送通道應(yīng)注意當(dāng)?shù)乩�圾車的高度，盡量靠近主通道標(biāo)高最高區(qū)域；

2)垃圾房應(yīng)區(qū)分設(shè)置招綜合垃圾房、建材垃圾房和危險(xiǎn)品垃圾房；

3)考慮到步行街將設(shè)置較多餐飲商鋪，建議在地下停車場(chǎng)設(shè)立各主力店及步行街小商戶相對(duì)獨(dú)立的4-5個(gè)卸貨區(qū)域，卸貨區(qū)域應(yīng)接近各業(yè)態(tài)入口處，并與貨梯區(qū)、垃圾房組合設(shè)計(jì)，垃圾房應(yīng)相對(duì)獨(dú)立，分設(shè)干、濕垃圾房，每組面積各不小于60㎡為宜，不建議主力店共用垃圾房；

4)關(guān)于濕垃圾房的建造標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)充建議墻面、地面統(tǒng)一鋪瓷磚，墻面到頂、排污溝亦應(yīng)鋪磚，并配置上下水、照明、滅蠅燈等設(shè)施；其中危險(xiǎn)品垃圾房還應(yīng)配置防暴燈、防潮燈及泄暴口

5)適當(dāng)增大垃圾房的面積，且一定要設(shè)計(jì)排風(fēng)系統(tǒng)，特別是危險(xiǎn)品垃圾房應(yīng)設(shè)置可燃?xì)怏w報(bào)警裝置和自動(dòng)強(qiáng)制排風(fēng)系統(tǒng)，確保廣場(chǎng)消費(fèi)環(huán)境品質(zhì)。

【關(guān)注點(diǎn)49】：關(guān)于步行街油煙排放（另附內(nèi)容）

(二)關(guān)于機(jī)電系統(tǒng)配置及計(jì)量

【關(guān)注點(diǎn)50】：關(guān)于空調(diào)系統(tǒng)

1. 鑒于第四代綜合體建筑體量大、業(yè)態(tài)復(fù)雜、綜合性強(qiáng)、現(xiàn)代化程度高的特點(diǎn)，建議在空調(diào)、照明、小動(dòng)力等方面采用“自動(dòng)控制系統(tǒng)”設(shè)計(jì)，兼具手、自動(dòng)切換功能；其中空調(diào)主機(jī)采用廠家自主控制系統(tǒng)（制冷機(jī)組聯(lián)動(dòng)控制、冷凍泵、冷卻塔聯(lián)動(dòng)控制），“樓宇自控系統(tǒng)”只采集數(shù)據(jù)不進(jìn)行控制，各家商鋪支路空調(diào)水閥獨(dú)立控制；照明系統(tǒng)采用“回路控制“設(shè)計(jì)方式；小動(dòng)力（插座）部分采用整層控制；

2. 中央空調(diào)系統(tǒng)的設(shè)計(jì)應(yīng)盡量將需要深夜服務(wù)的業(yè)戶（如電玩、KTV、影院、酒吧等）系統(tǒng)合并空調(diào)機(jī)組相關(guān)運(yùn)行參數(shù)可與樓宇自控系統(tǒng)共享，以達(dá)到樓宇自控系統(tǒng)對(duì)末端設(shè)備適時(shí)調(diào)節(jié)的作用；

3. 由于步行街通道為全部開敞式設(shè)計(jì)，每層中間有天井，建議在一層頂部增設(shè)側(cè)出風(fēng)空調(diào)設(shè)備，分別在冬季供暖和夏季供冷使用，保證步行街內(nèi)不出現(xiàn)溫度分層現(xiàn)象；

4. 建議增加衛(wèi)生間內(nèi)、通往各主力店通道部位的空調(diào)風(fēng)口設(shè)計(jì)。

【關(guān)注點(diǎn)51】：關(guān)于用電系統(tǒng)

1. 是否給供電局預(yù)留了（一般為10KV）開閉站的位置并標(biāo)明？

2. 所有強(qiáng)弱電間門應(yīng)向外開；

【關(guān)注點(diǎn)52】：關(guān)于屋頂設(shè)施

1. 屋頂設(shè)備層設(shè)施的安裝位置，建議統(tǒng)一規(guī)劃、排列所有排油煙風(fēng)機(jī)、油煙凈化器的安裝位置，包括出風(fēng)口的方向，以免影響塔樓客戶、管理公司和公寓樓的辦公、居住環(huán)境；

2. 應(yīng)充分考慮群樓的風(fēng)機(jī)等設(shè)備降噪問題，煙氣異味問題以及所有同類設(shè)備的相關(guān)噪聲、煙氣、異味、飄水等對(duì)住宅、寫字摟的影響和預(yù)防處理；

3. 除考慮到“步行街”頂部排油煙風(fēng)機(jī)或室外機(jī)設(shè)備基礎(chǔ)的預(yù)留及室內(nèi)機(jī)與室外機(jī)冷媒管、控制線、電源路徑的設(shè)計(jì)外，應(yīng)將“主題餐廳”屋面的設(shè)計(jì)一并考慮；

【關(guān)注點(diǎn)53】：關(guān)于系統(tǒng)計(jì)量

1. 各主力店、公寓樓設(shè)備系統(tǒng)應(yīng)相互獨(dú)立，實(shí)現(xiàn)獨(dú)立計(jì)量管理；

2. 建議不同業(yè)態(tài)的機(jī)電系統(tǒng)的設(shè)計(jì)應(yīng)相對(duì)獨(dú)立，避免造成運(yùn)營后期界面分割困難，給設(shè)施設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)工作出現(xiàn)糾紛和扯皮；

【關(guān)注點(diǎn)54】：關(guān)于設(shè)備房

1. 相同業(yè)態(tài)的的變電所和制冷機(jī)房緊鄰設(shè)置，各自的變電所與制冷機(jī)房中間應(yīng)設(shè)置值班室，亦可同時(shí)照看運(yùn)行，并設(shè)置值班用衛(wèi)生間。

2. 充分考慮設(shè)備房的通風(fēng)和散熱問題。

（一）關(guān)于地下室及停車場(chǎng)